贈与税における居住用不動産の配偶者控除について

　贈与税における居住用不動産の配偶者控除の具体的な手続きについて教えてください。

(1)居住用の敷地が複数の筆に分かれており、現況は宅地であるが、地目が農地の場合も居住用不動産に含むことが可能でしょうか。

(2)居住用の敷地に本宅、離れ等の複数の建物が存在する場合、離れ等も居住用不動産に含むことが可能でしょうか。また建物が登記されていない場合の取り扱いはどうなるのでしょうか。

(3)贈与税の評価額について、土地については相続税評価に準じた路線価方式または倍率方式でよいのでしょうか。あるいは実勢価格で算出するのでしょうか。実勢価格の場合は算出方法はどうなるのでしょうか。また、建物については固定資産税評価額でよいのでしょうか。

(4)居住用不動産を贈与をするとは、土地、建物の保存登記をすることまでが必要なのでしょうか。また登記を司法書士さんにお願いする場合の費用はどの程度必要なのでしょうか。あわせて登録免許税も必要になるのでしょうか。

　以上細かなことですがどなたかご存知の方、教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： tantan54 回答日時： 2006/01/16 16:07

１．地目が農地であっても、実際にその上に建物が建っている場合は、評価においても「宅地」として評価することになりますが、門塀にも囲まれず庭のような体裁が整っていないときには、全部を対象にするのは難しいかもしれません。

ただ、数筆の土地の上に住宅が建っているとしても、門塀で囲まれるなどしてひとつの土地に見えるときは、それが評価単位になります。
２．離れであっても、使用しておれば、居住用財産になります。未登記であっても、その所有権の贈与による移転が説明できれば可能でしょう。ただ、提出する登記簿謄本には、贈与登記として記されないかもしれません。建築時の請負契約書なども必要になるでしょう。一部未登記のときは、すでに登記されている固定資産税評価額に準じた価格を算出します。
３．路線価などを使いますが、種目は農地ではなく、宅地として評価します。建物は、固定資産税評価額です。
４．贈与登記を行うことになります。以前は、司法書士会の標準的な報酬額が定められていましたが、規制緩和により、自由に報酬額を決められるようになっています。だいたい、報酬額は、５万円ぐらいでしょう。登録免許税は、土地・建物とも、その固定資産税評価額の１％です。
３．

No.3 回答者： cool2006 回答日時： 2006/01/17 09:58

地目というのは不動産登記法上の用語です。

そして、地目が農地ということは、本当は現況と違うので地目変更の登記をしなくてはなりません。農地の場合は農地法による届出が必要です。ちょうど良い機会なので、地目を変更されることをお勧めします。

複数筆・複数地目について、
財産評価基本通達7では「一体として利用されている一団の土地が２以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地 ごとに評価するものとする。」とされています。
また、同通達7-2では「「１画地の宅地」は、必ずしも１筆の宅地からなるとは限らず、２筆以上の宅地からなる場合もあり、１筆の宅地が２画地以上の宅地として利用されている場合もあることに留意する。」と言っています。

No.1 回答者： aya-pi- 回答日時： 2006/01/15 20:27

http://www.taxanswer.nta.go.jp/zaisan3.htm

↑国税庁のＨＰです。

地目変更や建物の新たな登記が必要になりそうですね。

（４）の登記は自分で法務局へ出向いて出来ますよ。最初は難しく感じますが、コピーなどを取られて参考に書式通りに書けば有効です。（相続登記が一番難しいらしいですが私は２回目で出来ました）