住宅ローンの流れがわかりません。

先日、不動産会社の紹介で地方銀行で住宅ローンの仮審査をし、仮審査の段階ではＯＫをもらいました。
ローン特約をつけ、土地の契約をしました。

４月の中旬には本審査の結果がでるそうです。
仮審査の時には銀行の方とお会いしましたが、本審査の申し込みもしてません。電話ですべて済ませました。

そんなものなのでしょか？

それと、土地代金はすぐに融資実行となるようなのですが、家を建て始めるのは６月ごろになりそうです。
家と土地で２８００万円位です。
頭金は８００万なのです。

しかし、融資申込み金額は２２００万となっていました。

諸費用に大体２００万くらいかかるので・・・と銀行の人に言われたのですが、この諸費用とは、どういうものが含まれるのでしょうか？登記費用、保障料金などといわれました。

全部で４回に分けて銀行が融資してくれるそうなのですが、それもよくわかりません。

色々住宅ローンについて調べておりましたら、つなぎ融資という言葉を目にしました。
つなぎ融資というのはどういうものなのでしょうか？

ローンの本審査をするために、建物もまだある程度の間取りを決めた状態で図面を出しました。
審査してしまったらもう、図面の変更などできなくなるのでしょうか？

土地にあわせて銀行融資をしているようで、なんだか不安です。建物については、とりあえず見積書や仮契約などをしましたが、私としては、まだ話が煮詰まってないのに・・・という思いが残ります。

初めてのことなので、わからないままに進めています。話がまとまらずに、わかりづらい文章になりましたが、どんなことでもかまいません。住宅ローンの流れや、体験したことなどありましたら教えてもらいたいです。説明が足りない部分は補足いたします。

この流れでいいのか、住宅ローンの流れというものがどういうものなのか教えてください。

No.3 ベストアンサー 回答者： hekiraku 回答日時： 2006/03/31 03:01

ご質問：更地を業者から購入してその場所に新築物件を建てる。

一連の流れは。
土地を契約してその残金と建物の予算額を借り入れする。
土地契約（契約金）同時に建物の契約もしているはずです。→土地代金は確定です。プラス建物代金です。（２８００千円は土地建物の総金額で業者で建物のプランも掲載された販売と思われます、つまり２８００－土地代＝建物代ですね）、銀行での融資は土地建物に対する住宅融資の仮審査です。その銀行独自の住宅融資或いは保証料付きの他社住宅ローン会社の代理貸しの融資もあります。質問では住宅金融公庫その他の公的資金の申し込みは無いようです。諸経費２００万は登記料、保証料、不動産取得税、各種保険料の合計ですから当然その程度必要です。
銀行の実行：
本審査して貴方にお金を実行する場合、銀行側はこの場合、貴方を信用して融資を実行する（無担保融資）でなく、先ず土地を購入して頂き→その後住宅を建てると言う構図ですね。土地の無い人が建物の融資を受けることは出来ませんからね。（貸し地にしても、正式な使用貸借証或いは宅地賃貸契約証が必要であり、その後建物の建築と進みます）
繋ぎ融資：
銀行では貴方が購入して建物を建てる土地に（現在多分、業者の所有権でしょう）、抵当権設定の為、担保差し入れ書を頂きます。銀行の融資実行は貴方が購入する土地の残金額を繋ぎ融資で（一般手形貸付）実行して、貴方に融資した口座から業者に土地代が満額払われると同時に貴方の名義になる土地に抵当権設定して２２００万円の最終融資実行の担保といたします。これと同時に、この土地に建つ、新規建物の抵当権設定の追加担保差し入れ書も頂いて一安心です。
頭金８００万円が土地、建物にどの様に割り振っての契約か解りませんが（多分全額２８００の頭金となっているのでしょう）土地の所有権が貴方に移るとき、繋ぎ融資が発生します。その後は、建物の図面やプランが完全に煮詰まり、貴方も納得した間取りの時点で建物着工になり、その時に着手金が支払われ、上棟の時に支払われ、最終完成引き渡し時に支払われると言うことです。４回ですね。その都度、銀行が融資繋ぎを実行するか或いは２回の実行で決めて貴方の普通預金に確保して工事の進捗状況に合わせて貴方より業者に支払っていただくかでしょう。
全て完成したあかつきに金融機関は土地建物共に抵当権として担保した住宅ローンを貴方に実行して、今迄の一連の繋ぎ融資を返済して頂き長期の住宅ローン返済が始まると共に貴方は新しいマイホームで楽しい未来をご家族と共に見ると言うことです。
それから、万が一融資が却下された場合の契約金は一般的に、借り入れで残金を賄う土地建物の契約ですから、残金が融資なら無ければ当然契約も成立せずに返金となるのが良心的な不動産会社や住宅販売会社の契約書の中身です。

No.2 回答者： mutti2000 回答日時： 2006/03/29 18:01

事前審査の段階で土地と建物の見積書を銀行に提出して仮審査がＯＫになったものと思われます。

銀行は建物の設計や延べ床面積が変わりなければ、問題ありませんが、大きく変更した場合などは、審査内容が変わる可能性はあります。特に、狭くなるようなケースは問題が出てくる可能性もあります。家を購入する場合、何かと不動産業者の流れになる事も多いのですが、大切な自宅なのでしっかりと話を煮詰めて、契約内容をしっかり確認することをお勧めします。色んな銀行に住宅ローンの専門部署がありますので、相談なさっては？

No.1 回答者： mahopie 回答日時： 2006/03/29 11:55

１．地方銀行側では頭金比率（２８００万円中の自己資金８００万円）や年収比率、勤務先情報で良質のローン客と判断されたのではないかと推測します。

明らかに基準条件がクリアされていれば、ローンの審査は簡単です。

２．引越代５０万円、購入家具・カーテン５０万円、ローン保証料３０万円、税金・登記関係費用３０万円と個別に経費を積み重ねれば２００万円位にはなります。銀行側にとっては、ローン金額が当初決済金額より減額になるのは何の問題ないものの、増額になるのは＋１万円でも申請のやり直しになる為に、最初に金額に余裕を持たせて決済を取っている可能性はあります。不要なら減額すれば良いだけの話です。

３．銀行と業者間での流れが固まっているのかと推測します。工事の進行に合わせた発生経費に応じて、担保設定しないままで質問者が（仮に(1)３００万円(2)５００万円(3)５００万円と）つなぎ融資での借入を重ねて行って、最後に物件引渡しの際に住宅ローン((4)２２００万円)で先に借りた借入（仮１３００万円）を返済、最終代金の支払をして担保設定をするという流れになるのでは、と考えます。或いは(4)がフラット３５などの住宅金融公庫絡みの借入や長期固定金利借入などの場合にもつなぎ融資は有り得ます。

４．銀行のローン審査での建物への条件は、違法建築でなく建築確認が取れる事と建築費用が当初申請と概算で合致する事くらいです。ローン物件の間取り３ＬＤＫが４ＤＫになろうと、キッチンが２階に移ろうとローン審査自体には影響ありません。この点では銀行側が建築会社へ相応の信頼をしているのではないか、と推測します。

５．以上がローンに対する質問者への回答になりますが、建築会社が信頼できるのか、支払条件・間取変更等の交渉時期が妥当なのかについては、判断しておりませんので、念の為。