親の土地に子の家を建てる場合の住宅ローン

Question

現在私（妻）の親が一人で住んでいる親名義の土地＆家があります。
その家を取り壊し、そこに私たち子世帯の家を新しく建てる予定です。（親は親名義のマンションに引越します）
土地の名義は親のままで変更するつもりはありません。

現金で建てることが出来るほどの貯蓄はないので、一部住宅ローンを組みたいと思っています。
頭金には私の昔からの貯金も入れるので、家の名義は夫と私の共有名義になりますが、私は現在専業主婦なのでローンの方は夫単独になります。

通常、親名義の土地に子の家を建てる場合、土地の持ち主である親がローンの連帯保証人にならなければならないことがほとんどだと聞いたのですが、親は「土地は勝手に使っていいが連帯保証人にだけはどんなことがあってもなりたくない」と言います。
なので、親が連帯保証人にならずにローンが組める金融機関はないかと探しています。
でもなかなか見つかりません。

親が連帯保証人にならないとローンは組めないものなのでしょうか？

noname#35582 · Accepted Answer

> いわゆる債務の連帯保証人というのは、債務者本人が返済できなくなった場合にその分を肩代わりしなければならないのは勿論ですが、そうでなくとも、債務者本人と同等に返済の義務を負うものなので、債権者が債務者本人ではなく連帯保証人に返済を求めることも出来るのではないのでしょうか？
> また、土地の名義人が連帯保証人になった場合は、土地だけじゃなく保証人のその他の財産も取られてしまうのでは？（勿論債務の額の範囲内でですが）
> でも、土地に抵当権を設定するという場合は、その土地を債務の担保として提供しますということなので、あくまで債務者本人が返済できなくなった場合のみ、その土地を取られてしまうということで、それとも、「土地担保提供」という場合も、上記「連帯保証人」と同等に返済義務を負うものなのでしょうか？

これはおっしゃるとおりです。
＃２の回答で【連帯保証人】と書きましたが、確かにより正確に言うならば【連帯保証人】は正しくないです。
用語としては【物上保証人】です。
おっしゃるとおり、個人として保証人になっていない限り、それ以上、自分の財産に影響が及ぶ心配はありません。
土地以外の財産があってもそちらには影響は及びません。
担保提供した土地を失うだけで、さらに残りの借金があっても責任は及びません。

ですが、抵当権の設定がされていれば、債務者が返済しないときに、債権者はその担保提供された「物」から【優先的】に弁済を受けることができるのです。
特に担保提供がされている「物」が「土地」である場合、建物と合わせて競売にかけます。
その方が確実に債権の回収ができますから。
その際に、担保提供者である【物上保証人】は、「本来の債務者には他に資産があるはず。先にそちらを処分してからにしてくれ。」ということが事実上不可能なのです。
一般の保証人と連帯保証人の大きな違いは、「催告の抗弁権」、「検索の抗弁権」、「分別の利益」がないことです。
「本来の債務者には他に資産があるはず。先にそちらを処分してからでなければ担保に出した土地を持っていくのは許さない。」ということを言えないということは、イコール「検索の抗弁権」がないのと同じなんですよね。
ゆえに、金融機関では、担保提供者はより連帯保証人に近いと捉え、担保提供者は連帯保証人になっていただく－という場合が多いのです。
尤も、別途、金融機関側と担保提供者間で「保証契約」を結ばなければ
、事実上の【連帯保証人】とはなりません。
事実を事実としてとらえるならば、住宅金融公庫やＪＡは確かに、私の知る範囲では、担保提供者はあくまでも担保提供者にとどまり、連帯保証人となることを求めませんね。

土地名義人との関係が「親子」でなく、かつ、「賃貸借」の場合には抵当権の設定をしなくてもいい場合もありますし（住宅金融公庫融資はこのパターンが設定されています）、「定期借地権」に対する「質権」の設定ですむ場合もありますが、土地名義人が「親」である以上、担保提供は必須条件となっていますね。

noname#35582 · Answer

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

> 親が連帯保証人にならないとローンは組めないものなのでしょうか？
はい。
端折って簡単に言えば【抵当権を設定された土地の所有者である「親」は「連帯保証人」】なんです。
＃１さんの義父さんも実は「連帯保証人」になっているんです。
＃１さん同様、一般の方は、保証機関保証の「保証」と混乱されることが多いんですよ。
「連帯保証人」をたてるか、保証料を払って（フラット35は見た目では保証料も不要ですね）保証機関保証を利用するか－という場合の「連帯保証人」と混同されるのです。
「担保提供者」は「連帯保証人」です。

まず、親（配偶者の親を含む）名義の土地に子の家を建てる場合で「土地は勝手に使っていい」という場合は、土地の使用に関しては「使用貸借」という形になります。
そして、家を建てるにあたって住宅ローンを利用される場合、当該物件である「家（建物）」そのものだけでなく、その「家（建物）」が建っている「土地」にも抵当権を付けさせていただきます。
「使用貸借」の場合、「無償で借りている土地」となりますが、これに対しても抵当権は設定します。

> それはつまりローンが払えなくなったときはその土地ごと競売にかけられるということですよね？
そうです。
土地に対する権利なしには、建物の売却ができませんから。

「使用貸借」の場合、「土地」の名義人はその住宅ローンについて、土地という「担保」を提供する－ということになります。
ですから、親は「担保提供者」として「連帯保証人」になってしまうのです。

> 連帯保証人にだけはどんなことがあってもなりたくない
「土地は勝手に使っていい」ということは、家を建てること自体には問題はない訳ですね。
ですが、
> 土地を取られるのはイヤ
と言われましても、住宅ローンを借りられる以上は抵当権の設定をさせていただきます。
最終的に取られるのがイヤ－というだけのことならば、それはご質問者さまおよび旦那さまの努力次第となりますが、その可能性を一切排除したい（抵当権の設定もイヤという）のならば、残念ながらローンを組むことはできません。

ところで、
> その家を取り壊し、そこに私たち子世帯の家を新しく建てる予定
最近は、取り壊しの費用も結構かかりますよ。
廃材の処分に結構費用がかかるようになりましたから。
その費用（最低で数百万円と聞いています）も見込まれていますか？

ご質問文から、表面的なことのみ回答を差し上げましたが、もし疑問点がありましたら補足なりで追加ください。

batachan1212 · Answer

我が家は昨年旦那の父親名義の土地に新築しました。
ローンはフラット35です。
いろいろある選択理由のうちのひとつが土地の持ち主である親に連帯保証人になってもらう必要がなく、抵当権の設定だけですむことでした。
ただ、最近は利率が上がってきてますし、利率が決まるのが融資実行時なので、そこらへんがちょっと…なんですよね。
ご参考になれば…。

参考URL：http://www.flat35.com/guide/outline/index.html

親の土地に子の家を建てる場合の住宅ローン

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

この回答への補足

我が家は昨年旦那の父親名義の土地に新築しました。

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