不動産鑑定士の勉強

今、不動産鑑定士の勉強をしているのですが、ＤＣＦでつまづいていまいました。公式がどぉこうと言うわけではなく、還元利回りの意味自体がわかりません。
最終還元利回り、復帰価格、複利減価率の意味からおしえて頂けないでしょうか？
宜しく御願い致します(*_ _)ペコリ

No.1 ベストアンサー 回答者： kansei 回答日時： 2006/07/06 00:20

　kanseiと申します。

不動産鑑定士です。
　不動産鑑定士の勉強をされているということなので、「定義」は必要ないですよね？定義はテキスト等で見ていただけるもので結構です。ここでは、イメージを持って頂きやすくするために、簡単な説明をさせて頂きます。
　(1)最終還元利回り（ターミナルキャップレート）
　ＤＣＦ法の適用の際に、不動産の将来の収支分析の期間末における元本価格を求めるため、分析期間末の翌年に期待される純収益を資本還元するための還元利回りをいいます。簡単に言えば、分析期間（５年～１０年を設定することが多い）の末の翌年における還元利回りを求めたものであり、当然、「予測」の部分が多くなり、現在の還元利回りや割引率に比して、不確実性を伴います。また、市場において明確な趨勢が認められる場合には、これをも反映します。
　(2)復帰価格
　ＤＣＦ法の適用の際に、不動産の将来の収支分析の期間末における元本価格を現在価値に割引いたものです。簡単に言えば、現在の銀行預金の利率が５％である場合、現在の１００万円は、１年後の１０５万円と同等の価値になりますよね？これとは逆に、１年後の１００万円は、現在の約９５万円と同等の価値になります。（１年後の１００万円の現在価値は約９５万円）これと同じ理屈です。分析期間末における元本価格の現在価値に直したものが復帰価格なのです。
　(3)複利原価率
　上述した復帰価格を求める場合に、分析期間末における元本価格に乗じる率です。上記のように利率が５％の場合、１年後の複利原価率は、「1÷1.05」で求められます。同様に２年後の複利原価率は、「1÷1.05÷1.05」となり、３年後は、「1÷1.05÷1.05÷1.05」となります。つまり、ｎ年後の複利原価率は、「1÷1.05のｎ乗」により求められます。

　お判り頂けたでしょうか？説明不足の面があるかもしれませんが、その場合には、また、ご指摘ください。