築25年の区分所有の集合住宅に住んでいます。

給湯、給水関連の配管の寿命が20年程度と聞いて、そろそろ床下配管の交換時期かなと思い配管図面の配管のあるはずの位置の畳をひっくり返してみると配管ではなく、コンクリートの床が出てきて配管など見当たりませんでした。

良く調べてみると、どうやら、配管は床下のコンクリートの中に埋没して敷設されているようでした。

この場合には、この床下配管は共有部分なのでしょうか?それとも専有部分なのでしょうか?

ただ、このマンションは規約がかなり昔に作られた関係からか、そこの部分に関する規約、細則はありません。

また、管理事務所や管理組合に聞いても「よくわからない」という状態で、リホーム業者にその事を聞いてみると、ある会社は「その配管の埋没しているコンクリートは共有部分の躯体の上にコンクリートを載せて配管を埋没させているから、専有部分です」という答えが返ってきたのですが、また別のある業者に聞いてみると、「コンクリートは躯体なので、共有部分です。」という答えが返ってきて、業者により意見がまちまちのようです。

もし、実際にこのコンクリート内部に埋没されている配管から水漏れして、損害が発生したら法律的には誰がその責任を負うことになるのでしょうか?

できましたら、根拠と共に教えていただけると幸いです。

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A 回答 (5件)

先ず、その配管が専用部分のための配管か、何個かの分をまとめている共通配管かによって判断されたと思います。


一般に専有部分を通っていても縦管は共通のことが多く、横引きは専有のことが多いですが、共通の場合もあります。
設備図面で確認するほかないと思います。

コンクリート床は構造体として、共有部分ですが、レベル調整のためにシンダーコンクリートいう構造と関係のないコンクリートを打つこともあります。
これは構造図面で判断できると思います。

2つの業者の見解の違いはコンクリートが構造コンクリートなのか、シンダーコンクリートなのかの見解の違いだと思います。シンダーコンの場合専有部分か共有部分になるか判断は難しいです。
というのは専有部分がどこまでかというのにいくつかの考えがあって、現在は表面からちょっと入った程度のところというのが主流の考えだからです。それがどの範囲で共有・専有が別れるかはっきりしていないので判断が難しいです。

構造図や設備図は一般に管理組合が所有しています。管理会社に預けていることも多いですが。
真偽をはっきりさせたい場合は、建築士に図面を見てもらえばよいと思います。

責任はその配管の管理責任者(使用者や管理者)となりますので、共通部分なら管理組合、専有部分ならその専有部分を使用している人またはその所有者です。
共有部分だと一般に集会決議を経る必要があります。

ただし、専有部分か共有部分かはっきりしない場合は、共有部分と見なすことになっています。
これについてはこんな事例があります。

共有部分である床下と、階下の天井の間の配管(横引き)は、維持管理の面からいって専有部分に属さないものとして、共有部分とみなす(東京地裁平成3年11月29日判決)。

この回答への補足

>2つの業者の見解の違いはコンクリートが構造コンクリートなのか、シンダーコンクリートなのかの見解の違いだと思います。

なるほど、やはりそのような背景があるのですか。

>構造図や設備図は一般に管理組合が所有しています。管理会社に預けていることも多いですが。
真偽をはっきりさせたい場合は、建築士に図面を見てもらえばよいと思います。

管理事務所に確かに、構造図や、設計図はあるのですが、管理組合からは、「実際に、設計を担当した業者は既に倒産していて、かつ、棟数が多い、比較的規模の大きいマンションの為、どの図面がどの棟のものかすら良くわからないのですよ・・」というなんとも頼りない話で、その辺から図面を元にコンクリートに埋設されている配管が専有部分か共有部分かの判別は行っていない(あるいは行えない?)状態にあり、その問題は全く棚上げ状態になっているようです。ただ、それでも、管理組合には該当しそうな図面を建築士に見てもらい、共用か専有かの判別をお願いした事があるのかは確認してみようと思います。

あと、東京地裁平成3年11月29日判決の詳細をネットで検索したのですが、探し方が悪いようで見つかりませんでした。もし、ネットでその詳細はわかる所がありましたら、教えていただけると幸いです。

補足日時:2006/07/07 16:29
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#4です。



>あと、東京地裁平成3年11月29日判決の詳細をネットで検索したのですが、探し方が悪いようで見つかりませんでした。もし、ネットでその詳細はわかる所がありましたら、教えていただけると幸いです。

ネットでは知りませんが書物なら出ています。
判時1431号138ページ
または、
「マンションの裁判例」玉田、米倉 有斐閣 75ページ

この例は、改修を行う部分の配管が、専有部分と共有部分をつなぐ配管のため配管上からは専有の配管と見えるものでしたが、管理上の問題から共有部分と見なすようになった例です。
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この回答へのお礼

ありがとう御座いました。
早速、その本を見てみようと思います。

お礼日時:2006/07/10 11:57

もしかして○○○○ズマンションですか?



あの会社の築年数の古い物件は配管が床スラブの中にあると聞いたことがあります
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この回答へのお礼

いえ、そのマンションではありませんが他にやはり同様の事例を抱えているマンションはあるのですね。

ありがとう御座います。

お礼日時:2006/07/07 16:27

うちのマンションも築25年程です。


うちの場合床下に20cmほどの隙間があり殆ど勾配のない配管があります。
その為流れが悪く排水が絶えず流れ切ってない状態で、昔の鉄配管で腐食し階下に水漏れしてしまいました。
当然専有部分の為、管理組合のマンション保険は適用されずこちらで負担しました。
しかしお風呂のユニットバスだけは階下の天井(コンクリトートの下)に配管されており共有部分だそうです。

その時の説明では壁の裏にある本官(縦官)、みんなの排水が流れるパイプ以外の配管はすべて専有部分だそうです。
しかし特例で階下のユニットバス天井に飛び出している配管は、階下の部屋からの交換しか不可能なので共有部分となるみたいです。

うちの事例をみると、理没させているコンクリートが構造上のコンクリートか、配管の勾配を固める為のコンクリートかで変わると思います。
構造上のコンクリートの中に配管はありえないので、階下の部屋の天井裏に配管が飛び出しているか、いないかで判断できるのでは無いでしょうか?
階下に配管がない場合、構造上のコンクリートより上にあるので専有部分だと思います。

結構この時期のマンションは初期頃で当時古い事例がなかったのか?余り後先考えてない構造が多いです。
それに古いので他の部屋も水漏れしているみたいで、リホームしない限り怖いですね。
でも部屋に寄って配管の構造が違い専有パイプが短くてすぐ本官(縦官)に流れる部屋があります。
その縦1列の号室は水漏れ知らずでうらやましです。
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この回答へのお礼

>構造上のコンクリートの中に配管はありえないので、階下の部屋の天井裏に配管が飛び出しているか、いないかで判断できるのでは無いでしょうか?

給水、給湯、ガス配管に関しては階下の部屋の天井裏に配管が飛び出していないので、配管の勾配を固める為のコンクリートということになりそうです。

ということは、給湯、給水、ガス配管は専有部分ということになりそうですね。

>結構この時期のマンションは初期頃で当時古い事例がなかったのか?余り後先考えてない構造が多いです。

いや、全くですね。私の家の場合、給湯配管等が専有部分だとすると、コンクリートを掘り返して、新しく配管を敷設するに、費用が掛かりそうです。配管の寿命が20年程度であろう事は建設当時からわかっていただろうから、もうちょっと、メンテし易い構造にしてよ~~と今更、嘆いています。(もっとも、購入時に良く調べなかった私がわるいのですが・・)

ありがとう御座いました。

お礼日時:2006/07/07 16:26

そのコンクリート部分を所有者が自由にできるのならともかく、そうでなければコンクリート内に埋没されている配管は共用部分となります。

この回答への補足

>そのコンクリート部分を所有者が自由にできるのならともかく、

そのコンクリート部分は規約には一切記載がないので、区分所有者が自由に出来るかいなかはまったくの不明な状態です。

通常、「躯体部分」とは、鉄骨、及びそれを補強するコンクリートから成ると思うのですが、もし、そのコンクリート部分に別途コンクリートを附合した場合その後付けしたコンクリートは共用部分となってしまうのかという矛盾を解消しきれずにいます。

判例ではどのように成っているのでしょうか?

私のマンションは結構メジャーな公的機関がデベロッパーとなっており、同様のマンションは多数存在するのではと思います。

もし、ご存知でしたら再度、説明していただけると助かります。

補足日時:2006/07/07 10:16
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思いつくままに書きますね。

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・部屋の場所によって、ドア側にて人の行き来する音
・場所によって、駐車場や道路からの車の排気音

2.水周り
・庭がある場合は水はけ。最悪の所では道路よりも庭が低く、水がたまったりするというケースもあります。
・排水溝からの音。これもマンションによってあったりなかったりですが。

3.ゴミ問題
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・1階は他の階に比べて、湿気が多いです。

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値段が安いということはそれだけ他に比べて悪い点があるということ、
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2.水周り
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