築25年の区分所有の集合住宅に住んでいます。

給湯、給水関連の配管の寿命が20年程度と聞いて、そろそろ床下配管の交換時期かなと思い配管図面の配管のあるはずの位置の畳をひっくり返してみると配管ではなく、コンクリートの床が出てきて配管など見当たりませんでした。

良く調べてみると、どうやら、配管は床下のコンクリートの中に埋没して敷設されているようでした。

この場合には、この床下配管は共有部分なのでしょうか?それとも専有部分なのでしょうか?

ただ、このマンションは規約がかなり昔に作られた関係からか、そこの部分に関する規約、細則はありません。

また、管理事務所や管理組合に聞いても「よくわからない」という状態で、リホーム業者にその事を聞いてみると、ある会社は「その配管の埋没しているコンクリートは共有部分の躯体の上にコンクリートを載せて配管を埋没させているから、専有部分です」という答えが返ってきたのですが、また別のある業者に聞いてみると、「コンクリートは躯体なので、共有部分です。」という答えが返ってきて、業者により意見がまちまちのようです。

もし、実際にこのコンクリート内部に埋没されている配管から水漏れして、損害が発生したら法律的には誰がその責任を負うことになるのでしょうか?

できましたら、根拠と共に教えていただけると幸いです。

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A 回答 (5件)

先ず、その配管が専用部分のための配管か、何個かの分をまとめている共通配管かによって判断されたと思います。


一般に専有部分を通っていても縦管は共通のことが多く、横引きは専有のことが多いですが、共通の場合もあります。
設備図面で確認するほかないと思います。

コンクリート床は構造体として、共有部分ですが、レベル調整のためにシンダーコンクリートいう構造と関係のないコンクリートを打つこともあります。
これは構造図面で判断できると思います。

2つの業者の見解の違いはコンクリートが構造コンクリートなのか、シンダーコンクリートなのかの見解の違いだと思います。シンダーコンの場合専有部分か共有部分になるか判断は難しいです。
というのは専有部分がどこまでかというのにいくつかの考えがあって、現在は表面からちょっと入った程度のところというのが主流の考えだからです。それがどの範囲で共有・専有が別れるかはっきりしていないので判断が難しいです。

構造図や設備図は一般に管理組合が所有しています。管理会社に預けていることも多いですが。
真偽をはっきりさせたい場合は、建築士に図面を見てもらえばよいと思います。

責任はその配管の管理責任者(使用者や管理者)となりますので、共通部分なら管理組合、専有部分ならその専有部分を使用している人またはその所有者です。
共有部分だと一般に集会決議を経る必要があります。

ただし、専有部分か共有部分かはっきりしない場合は、共有部分と見なすことになっています。
これについてはこんな事例があります。

共有部分である床下と、階下の天井の間の配管(横引き)は、維持管理の面からいって専有部分に属さないものとして、共有部分とみなす(東京地裁平成3年11月29日判決)。

この回答への補足

>2つの業者の見解の違いはコンクリートが構造コンクリートなのか、シンダーコンクリートなのかの見解の違いだと思います。

なるほど、やはりそのような背景があるのですか。

>構造図や設備図は一般に管理組合が所有しています。管理会社に預けていることも多いですが。
真偽をはっきりさせたい場合は、建築士に図面を見てもらえばよいと思います。

管理事務所に確かに、構造図や、設計図はあるのですが、管理組合からは、「実際に、設計を担当した業者は既に倒産していて、かつ、棟数が多い、比較的規模の大きいマンションの為、どの図面がどの棟のものかすら良くわからないのですよ・・」というなんとも頼りない話で、その辺から図面を元にコンクリートに埋設されている配管が専有部分か共有部分かの判別は行っていない(あるいは行えない?)状態にあり、その問題は全く棚上げ状態になっているようです。ただ、それでも、管理組合には該当しそうな図面を建築士に見てもらい、共用か専有かの判別をお願いした事があるのかは確認してみようと思います。

あと、東京地裁平成3年11月29日判決の詳細をネットで検索したのですが、探し方が悪いようで見つかりませんでした。もし、ネットでその詳細はわかる所がありましたら、教えていただけると幸いです。

補足日時:2006/07/07 16:29
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#4です。



>あと、東京地裁平成3年11月29日判決の詳細をネットで検索したのですが、探し方が悪いようで見つかりませんでした。もし、ネットでその詳細はわかる所がありましたら、教えていただけると幸いです。

ネットでは知りませんが書物なら出ています。
判時1431号138ページ
または、
「マンションの裁判例」玉田、米倉 有斐閣 75ページ

この例は、改修を行う部分の配管が、専有部分と共有部分をつなぐ配管のため配管上からは専有の配管と見えるものでしたが、管理上の問題から共有部分と見なすようになった例です。
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この回答へのお礼

ありがとう御座いました。
早速、その本を見てみようと思います。

お礼日時:2006/07/10 11:57

もしかして○○○○ズマンションですか?



あの会社の築年数の古い物件は配管が床スラブの中にあると聞いたことがあります
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この回答へのお礼

いえ、そのマンションではありませんが他にやはり同様の事例を抱えているマンションはあるのですね。

ありがとう御座います。

お礼日時:2006/07/07 16:27

うちのマンションも築25年程です。


うちの場合床下に20cmほどの隙間があり殆ど勾配のない配管があります。
その為流れが悪く排水が絶えず流れ切ってない状態で、昔の鉄配管で腐食し階下に水漏れしてしまいました。
当然専有部分の為、管理組合のマンション保険は適用されずこちらで負担しました。
しかしお風呂のユニットバスだけは階下の天井(コンクリトートの下)に配管されており共有部分だそうです。

その時の説明では壁の裏にある本官(縦官)、みんなの排水が流れるパイプ以外の配管はすべて専有部分だそうです。
しかし特例で階下のユニットバス天井に飛び出している配管は、階下の部屋からの交換しか不可能なので共有部分となるみたいです。

うちの事例をみると、理没させているコンクリートが構造上のコンクリートか、配管の勾配を固める為のコンクリートかで変わると思います。
構造上のコンクリートの中に配管はありえないので、階下の部屋の天井裏に配管が飛び出しているか、いないかで判断できるのでは無いでしょうか?
階下に配管がない場合、構造上のコンクリートより上にあるので専有部分だと思います。

結構この時期のマンションは初期頃で当時古い事例がなかったのか?余り後先考えてない構造が多いです。
それに古いので他の部屋も水漏れしているみたいで、リホームしない限り怖いですね。
でも部屋に寄って配管の構造が違い専有パイプが短くてすぐ本官(縦官)に流れる部屋があります。
その縦1列の号室は水漏れ知らずでうらやましです。
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この回答へのお礼

>構造上のコンクリートの中に配管はありえないので、階下の部屋の天井裏に配管が飛び出しているか、いないかで判断できるのでは無いでしょうか?

給水、給湯、ガス配管に関しては階下の部屋の天井裏に配管が飛び出していないので、配管の勾配を固める為のコンクリートということになりそうです。

ということは、給湯、給水、ガス配管は専有部分ということになりそうですね。

>結構この時期のマンションは初期頃で当時古い事例がなかったのか?余り後先考えてない構造が多いです。

いや、全くですね。私の家の場合、給湯配管等が専有部分だとすると、コンクリートを掘り返して、新しく配管を敷設するに、費用が掛かりそうです。配管の寿命が20年程度であろう事は建設当時からわかっていただろうから、もうちょっと、メンテし易い構造にしてよ~~と今更、嘆いています。(もっとも、購入時に良く調べなかった私がわるいのですが・・)

ありがとう御座いました。

お礼日時:2006/07/07 16:26

そのコンクリート部分を所有者が自由にできるのならともかく、そうでなければコンクリート内に埋没されている配管は共用部分となります。

この回答への補足

>そのコンクリート部分を所有者が自由にできるのならともかく、

そのコンクリート部分は規約には一切記載がないので、区分所有者が自由に出来るかいなかはまったくの不明な状態です。

通常、「躯体部分」とは、鉄骨、及びそれを補強するコンクリートから成ると思うのですが、もし、そのコンクリート部分に別途コンクリートを附合した場合その後付けしたコンクリートは共用部分となってしまうのかという矛盾を解消しきれずにいます。

判例ではどのように成っているのでしょうか?

私のマンションは結構メジャーな公的機関がデベロッパーとなっており、同様のマンションは多数存在するのではと思います。

もし、ご存知でしたら再度、説明していただけると助かります。

補足日時:2006/07/07 10:16
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当時はそのような後先考えない設計のマンションは多い事と思います。

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最高平12.03.21 区分2-3
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>スラブの上に・・・・・・・
この箇所が少し引っかかります。
給水管がスラブの上に埋設されているのか、給水管を固定するために
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一度専門業者と打合せてみては如何でしょうか。

Qマンション専有部、老朽化による水漏れ事故

築三十年程の分譲マンションに住んでいます。(すべて区分所有者です)先日、自宅上階の専有部分(給水管)から水漏れがあり、業者に調べて貰ったところ老朽化によるものと聞きました。何とか、翌日中には漏れた場所も特定できて、漏水は取りあえず止まっている状況です。
 うちの方の被害としては、天井のクロスの剥がれと床の絨毯の変色といったところなのですが、業者の方の話に拠れば「上階の方の保険で修繕することになります」とのこと。実際に上階には保険屋さんも来ていたという話を聞いたのですが、損害保険をいろいろとネット調べてみると「老朽化」による漏水に関しては保険適用できないという内容の記述を方々で見かけました。
 水漏れ箇所の点検が行われる前に、上階の方には被害の状況を確認して貰いましたが、水漏れ工事が終了しても連絡はなく、保険屋さんもうちには来られませんでした。その時の私の理解としては、業者さんがうちの自宅内部の水漏れ箇所の写真を幾つか撮ってましたので、それで作った報告書が保険屋さんの方にも回って、査定額が決定されるという運びだと思っていました。
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 上階の方も被害の状況は十分おわかり頂けていると思いますし、問題のありそうな方とは思えませんので、恐らくは向こうもどうすべきか考えているのだと思います。ですが、私も全く初めての経験ですので、このあとどういう流れになっていくのか、それともこっちが動かなければどうにもならないのか、悩んでいる次第ですm(_ _)m

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しかしいざ修理が終わり請求された金額は13万5000円でした。(1時間くらい、お一人での工事でした。)
高いとは思いましたが見積書にサインをしてしまいました。
この工事の金額は、一般的に見て高すぎませんか??

工事内容は、
・湯沸かし器連結の銅管、30cm取替え工事
・湯沸かし器連結のフレキ管、約20cm取替え工事
・フレキ管、銅管の保温材による保護(フレキ管、銅管に巻きつけてました)
以上です。

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Aベストアンサー

>まさに全国チェーンの業者です。。。
やはりそうですか、支払いを済まされたそうですが、その金額でおつりが来る内容の工事だと・・・(はっきりとは断言できないのですが)

電話帳見て、依頼したのでしょうか?

>見積書にサインしていても料金支払いの抗議を出来るものなのでしょうか?
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あとは先ほど書いたように水道局が一番確実な方法だと思いますので。

それにしても余りにもひどすぎる、金額ですよね。

Qマンション専有部分の排水管の高圧洗浄は必ずするもの?

築30年位の分譲マンションを6年ほど前から賃貸で借りています。毎年一回排水管の高圧洗浄が実施されるのですが、毎年洗浄しないといけないでしょうか?配管が古くなって洗浄による水漏れの危険があるのです。実際水漏れが続いたのでここ数年でほとんどのお宅で水周りのリフォームが済み、工事をしていない部屋はこちらの部屋を含め数少ないようです。はじめのうちは何も気にせず受けていたのですが毎回周囲で必ず水漏れがおこり、一度は天井から水が垂れて来て、他の年には階下で水漏れがあり当室が疑われました。その時は隣室の配管が原因だったことがわかりましたが、それ以来水漏れしそうで高圧洗浄を受けるのが怖いので、2年前から拒否を申し入れていますが昨年は認められませんでした。これまで幸い水漏れはありませんでしたが、今年も洗浄の時期がやってきました。この部屋だけ洗浄しないことはマンション管理のうえで重大な問題となるでしょうか。出来ましたら専門的な観点から教えていただければ大変ありがたいと思っております。水が漏れた場合、どうしても工事をすることになり、それによって転居を余儀なくされることもあるかも知れず心配しています。

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Aベストアンサー

マンション管理業務主任者資格と区分所有管理士資格を持つ損害保険代理業経営者です。

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「菅が老朽により洗浄時に漏水した前例があるため、今回の洗浄を中止のうえ、菅の更新または修理を検討して下さい。なお、私の戸室の洗浄を強行する場合は、それによって生じた漏水の責めに任じません」

将来、漏水したとき、ならびに、漏水の被害を受けたときに備えて、家財の火災保険と個人賠償保険に加入することをお勧めします。

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  または、本当に交換すべきなのでしょうか?

 10階建ての6階の南東の角部屋、200戸のマンションで、水道管は玄関のほうからベランダの給湯器まで繋がっています。
 よろしくお願いします。 

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下の部屋が水浸しになってしまったりしたら
損害を賠償しなくてはならなくなると思われます。
そのような事態を避けるためには
まめな更新
水漏れ保険に加入する
などが必要です。
業者としては水漏れが起こっても責任がとれません。
たとえ「交換しなくても大丈夫ですよ」と業者が言ったとしても、
水漏れが起こった場合、助けてはくれないでしょう。
助けることができないのに、安易に「大丈夫」と言っていたとしたら
その業者には注意する必要があります。
自己責任でしっかりと判断する必要があります。

25年なら交換しておくのが無難だと思われます。
配管自体は安いものなのですが、
配管を取り替えるために床をはがしたりするので
工事費がかさみやすく、なかなか取り替えにくいものです。
ですから、入居の際の大規模なリフォームなどの
取替えられるチャンスに取り替えておくのが無難です。

リフォームするのであれば、
紹介された業者だけにこだわらず、
平行して別な業者にも相談してみるのが良いと思います。
二つの業者の見積もりを見てから決定するのが自然です。

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築25年のマンションに住んでいます。配管の寿命20年位?が過ぎて使用しているので、配管の取替えを検討しているのですが、その場合にどういう業者を選べばいいのか良くわかりません。ちなみに配管図面に記載のあるガス会社に交換を依頼したところ、あまりやりたくない様子でした。

また、マンションでリホームの前例がある別のリホーム会社(2級建築士)にリホーム時に配管について質問したところ各家庭専用の配管は共用部分なので全くいじっていないとのことでした。(確かに、床下のコンクリートの中に配管は埋没していて、配管図面はあるが図面が多少あやふやであるので共用部分であると解釈がないでもないのですが。)

ただ、画像診断装置を用いて配管の場所を特定し、コンクリートをハツれば、交換は可能なのですが、一般的に言って業者は配管の交換をやりたがらないのでしょうか?それとも、リホーム業者ではなくて、別の全く別の業者が配管交換を行うのでしょうか?その辺をご存知の方教えてください。

Aベストアンサー

補足の回答します。

>階下の方のお宅に発生した損害も補填しなくてはならないということになるのかなと思うのですが、

私はマンション住まいの経験がありませんが、とても難しい問題だと思います。たとえば敷地境界のブロックが境界の真ん中に立っているとき、どちらが直すかの問題に似ていますがマンションの場合上下階の線がはっきりしません(マンション購入の時の契約書参照してください)、普段から上と下の方とたとえば床から(スラブ)上の水漏れは上の階、床から下は下の階の方が、と言うように、話し合っておくといいと思います。

特に下階の方は天井から水漏れがあればすぐに疑われます。
普段から話をしておけば、原因が分かればもめないと思います。

>床下のコンクリートに埋まっている配管が水漏れを起こして、階下に損害が発生する前に、配管のいたんでいる所を検出する現実的な(予算の掛からない)方法があるかどうかなのですが、いかがでしょうか?

床下のコンクリート(スラブ)に配管の埋設はほとんど無いと思います(2階以上)、貫通部はあっても強度が落ちるし普通しません。もしあったら折半するかマンションの購入先に言うとか・・

>何かお風呂のリホームも兼ねた方が、安く済むという事情があるのですか??出来ましたらその辺を詳しく教えていただけると助かります。

配管取替え工事をする場合、一度キッチン トイレ 洗面 ユニットバスを、外さないといけません、それに壁や天井も部分的に取り壊さないといけません、配管交換後元どうりに直します。もちろん生活も出来ません、
それと、よそのお宅の給配水管も貴方の世帯を通っています、それをどうするかとか、

補足の回答します。

>階下の方のお宅に発生した損害も補填しなくてはならないということになるのかなと思うのですが、

私はマンション住まいの経験がありませんが、とても難しい問題だと思います。たとえば敷地境界のブロックが境界の真ん中に立っているとき、どちらが直すかの問題に似ていますがマンションの場合上下階の線がはっきりしません(マンション購入の時の契約書参照してください)、普段から上と下の方とたとえば床から(スラブ)上の水漏れは上の階、床から下は下の階の方が、と言うように、話...続きを読む


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