●滞納家賃が200万円になってしまいました！

小さな店舗テナントビルの大家です。

入居者のメガネ店が家賃を払ってくれないので、累積約200万円になって困っています。
家賃は13万円ほどですが、4年ぐらい前から間欠的に入れない状態が続きこれが累積されました。

本人も未払い額を自分の帳簿で正確に把握し認めています。
入居長かったのでつい馴れ合いで、あいまいになり反省しています。
何度も催促していますが、「必ず払います」と口先だけで一向にこの傾向が収まりません。

催促して何とか入れてもらいたい。
しかし、払ってくれなければ止むを得ず出て行ってもら手続きをとろうと思っています。

しかし、困ったことに・・・

●もう25年以上前もからの入居で、途中前のオーナーからこの店員が引継ぎそのまま営業しています。

●記憶では敷金は前オーナーから継続で、契約は店員に書き換えした覚えがあります。

●契約は自動継続のはずですが、昔のことで契約書が紛失してしまったため、保証人も判らない。

●入居時の不動産屋は廃業して、その控えの閲覧も不可能です。

●未入金が65万円の敷金を超えている。


このような状況下では、どういう手順で処理したらいいのでしょうか？
ビルの銀行返済も毎月四苦八苦してすごく困っています。

◎勝手に鍵を変えて入れないようにすることは違法ですか？

◎内容証明提出後、裁判申し立てしても取り立てはどうしたら良いですか？

◎売上げ少なくなって、お金がないと言っています、どうやら本当かもしれません。
　（でも、お店は本人が一人なので電気代以外は経費もかからないはずなのでほとんど信じられません。別の理由があるかも知れません）

何か、いい方法は無いものでしょうか？
どうぞ宜しくお願いします。

No.7 回答者： tk-kubota 回答日時： 2006/08/26 11:50

>だから、残額を諦めるというのはすごく合理性にかけると思います。

「・・・ほとんど信じられません。」などから云って諦めていると思っていました。
その上、200万円の取立訴訟は地裁が管轄です。地裁は簡裁より訴訟指揮が専門的になっています。
だから、簡裁で明渡訴訟を進めたわけです。
ohosisamaさんの、ご質問は、明渡を求めず未納家賃の取り立てです。
一般的に云うと、多額の未納まで放置していたのが怠慢で、どの専門家でも「家賃は諦め明渡」と指導すると思います。
でも、ohosisamaさんの文章から云って簡裁の「調停」がよさそうです。
これならばohosisamaさん自身でできるでしようし、調停内容は「家賃を下げ、その分だけ未納分に回し、一定期間分(2～3ヶ月)遅れたならば明渡し、そして滞納分一括で支払う。」と云うような内容とします。
実務ではよくあることです。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。
法律だけでは、なかなか良い方法はないものですね。
これが現実なんですねえ。
こうならないように前提をすべきであるということですね。
有難うございました。

お礼日時：2006/09/10 13:43

No.6 回答者： noname#20897 回答日時： 2006/08/23 15:57

＞そんな馬鹿なことが法治国家で許されるはずありませんよね。

現実には結果として許されているのです

万引きしても叱責のみ．．．法治国家です

経営は採算です、２００万円の権利を持っていても回収できなければただのたわごと

１００万円でも回収出来れば損失はそれで確定します

ハッキリ言って、今の日本では民事については泣き寝入りがほとんどです

裁判費用と手間を掛けて権利を確定しても国は取り立てまではしてくれません

無い袖を振らすことは出来ないのです

実際に裁判になっても和解・示談での決着がほとんどです

その金額ですら支払って貰うためには追加の努力が必要です

どこまでの努力で最小の被害で済ますか？

全額を主張しても無駄に時間だけが経過し、次の商売が出来ないので二次被害が発生します

No.5 回答者： nta 回答日時： 2006/08/22 17:40

　裁判所に即決和解を申し立てるという方法があります。

今後賃料が滞納した場合に強制執行が可能になります。
　とはいえテナントの入れ替えとなると大きな痛みをともないます。新しいテナントがきちんと支払うのかという不安もあるでしょう。生活手段を失ったメガネ屋から債権の２００万円を取り立てることは容易ではありません。自己破産すれば全て終わりです。そこで、＃３さんのご意見も価値があると思います。お金があるのに支払わないという場合には即決和解は意味があります。

参考URL：http://www.home-knowledge.com/kouza/ko21.html

この回答へのお礼

ご回答有難うございまた。
このままでは悪循環のままですからやることはやってスッキリしたいと思います。

お礼日時：2006/09/10 13:41

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2006/08/22 14:19

この問題を早期に解決したいならば、弁護士に依頼せずに貸主であるohosisamaさん自身が裁判するのが一番いいです。

費用は数万円あれば十分です。
ただし、200万円の取り立ては諦めざるを得ません。
何故なら、その取り立てするには地方裁判所でないとならないからです。
簡易裁判所に、そのテナントビルの評価証明を取り寄せ、持参すると定型用紙がありますから聞きながら書き込み提出してください。
裁判所の組織もかわりました、特に簡易裁判所では素人の方にも親切に指導してくれる相談窓口もあります。
どんどん利用してください。

この回答へのお礼

ご回答いただき有難うございます。
裁判はたしか、請求１０万円に対し千円だったと思いますので、２万円程度と切手代だけだと思いますね。
過去に何度か別件の弁護士なしの裁判申し立てを行った経験があるので判ります。

しかし、いまでもテナントは残金を全額払う意思があり、その額も認めており、今もおおむね毎月払っていて営業していて、問題はこれからもテナントとして営業を続けて行きたいと思っている点です。
これなのに、
>200万円の取り立ては諦めざるを得ません。
・・・とはいかなる理由によるものでしょうか？

営業を打ち切り、出て行って過去分を払わない、と言うなら未回収分を少しでも回収しようとすることなら理解はできます。

でも、払わないと言っているのではなく、今も本人には全額支払う意思があって入居中で営業を続けており、今後の入居意思も示していているのです、だけど「払います」といって、その都度、いつまでに払うとかいろいろ別の理由をつけて払わないのです。
だから、残額を諦めるというのはすごく合理性にかけると思います。
払わないのは、払えないのでなく本人が払う意志に欠け、タダずるいだけだと思います。

裁判では「残額いくらを支払いなさい」と言うだけで、強制執行の申請以外自分で取り立てなければなりませんから同じことです。
未払額に争点はなく本人もしっかりこれを認めています。

こうしたあいまいな状況だから困っています。
不景気で、同ビルの別の店舗が長い間空室だったことをみて、強く請求すると「止めようかなあ」と足元を見透かすようなことを言い、時々払わない事が累積を招いています。

心理的とか、何か本人の情に訴えるとか、法以外の方法で良い解決方法は無いんでしょうかねえ。


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お礼日時：2006/08/22 16:32

No.3 回答者： noname#20897 回答日時： 2006/08/22 11:43

＞(1)先ず内容証明で満額を請求し、債権を確定する。

これは不要でしょう、話し合いで確定できると思います

一時金が払えるくらいなら未払いになりません

いくらかの損失は覚悟しておくべきです

ただこれ以上のキズを負わないための再契約です

きちんとした契約が出来れば今後の滞納で追い出せます

・滞納金全額を確定し契約する＋家賃を少しダウンする＋定期借家契約

・滞納金を有る程度免除＋家賃そのまま＋定期借家契約

・家賃滞納を理由に追い出す＋債権は法的に請求する

最悪でも家賃支払いの実績が有りますから追い出しは出来るでしょう

ただ、肝心なのは出来るだけの延滞家賃の回収と今後の対策です

納得できる落とし所を探ってください

１３×１２ヶ月×２５年＝３９００万円の売上を頂いたお客様です

あまり冷たい対応をするのもどうかと思います

２００万円の全額が回収できなくても５％引きと考えるのも気が楽になります

商売していますとその程度の貸し倒れは普通に発生します

この回答へのお礼

m-inoueさんは滞納を奨励しているようにも聞こえます。
家賃の未払いは「踏み倒し得」ですかあ？
そんな馬鹿なことが法治国家で許されるはずありませんよね。

本人もこれを認め全額支払う意思を表明しているのです。
でも、ずるくて全額払わない。どんどん遅れてゆく。

テナント料は当方の儲けではないのです、これはビルの銀行返済の源泉でテナント料をまるごと銀行に持っていってチャラ、未払いがあると持ち出しになるんです。死活問題なのです！

知恵による良い解決方法があれば期待したんですが。


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お礼日時：2006/08/22 16:48

No.2 回答者： noname#20897 回答日時： 2006/08/22 08:23

根本から見直されてはどうでしょうか？

契約書を無くすなど大家側の不手際も有ります

・債権債務を確定する
　現在の滞納家賃金額を確定し５０－８０％位で話し合う
・再契約をする
　定期借家契約（３－５年）を改めて結ぶ
　家賃は若干高めに設定する

いままでなれ合いでやってこられた間柄です、ここは一度過去を清算して再出発されてはどうでしょうか？

２０－５０％の債務を免除すれば可能ではないでしょうか？

取れないかも知れない滞納家賃に固執しては良い解決にはならないでしょう

１００万円相当をすっぱりとあきらめればお互いに良い結果が得られると思います

裁判などで権利を主張しても取り立てできるかどうかは別の問題です

この回答へのお礼

どうも有難うございます。
> 契約書を無くすなど大家側の不手際も有ります
→管理していた私の父親が18年前死亡したため不明なのです。探しても見つかりません

こんな感じではどうでしょうか？
(1)先ず内容証明で満額を請求し、債権を確定する。
(2)滞納分を3割くらい減額する代わりに一時金で（どこかで借りてもらう）支払わせる。こっちも未払い分で別からの借金が増えてしまって困っています。
(3)新たに再契約をする

>家賃は若干高めに設定する
（でも、家賃相場が多少下がったと思うので、もっと下げてくれと逆に言われました、仮に下げるにしても全額完済してからにしろと言いました）でも減額は返済に困ります。

> 取れないかも知れない滞納家賃に固執しては良い解決にはならないでしょう。
確かにそうかもしれませんねえ・・・
> 裁判などで権利を主張しても取り立てできるかどうかは別の問題です

そこなんですよ、困っているのは。
要は、ずるいだけで支払先の優先順位の問題で、家賃を後にしているだけのような気がします。家賃以外ほとんど経費が不要の営業なので払えない訳ないと思うのです。例えばギャンブルとか何か他の理由がありそうな・・・

お礼日時：2006/08/22 09:19

No.1 回答者： 6dou_rinne 回答日時： 2006/08/22 08:07

鍵を勝手に入れ替えて入れないようにしたりすることは不法行為になりますので、内容証明で督促したのちに家賃を支払えという裁判をおこすことになります。

滞納が２００万円あれば小額訴訟ではできませんので通常訴訟になります。
売上の少ないのは関係ありません。（売上の何パーセントを家賃として支払うという契約でない限り）
そして訴訟で勝訴したのちに強制執行を申し立てて資産を差し押さえたり鍵を取り替えて入れなくするなどの強制処置をおこなうことが可能になります。
実際の手続きは弁護士に依頼されるべきでしょう。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。
>鍵を勝手に入れ替えて入れないようにしたりすることは不法行為、
・やっぱそうですよねえ。法治国家ですもの・・・

>強制処置をおこなうことが可能になります。
>実際の手続きは弁護士に依頼されるべきでしょう

この程度の金額だと弁護士費用が、それも現金で取れるのかどうかも・・・

法に頼らずとも何か良い解決方法は無いものでしょうか？

お礼日時：2006/08/22 09:27