賃貸契約　オーナー側の都合により解約

Question

今賃貸マンションに住んでいます。
借りているマンションのオーナーから今日手紙が届き、
建物を取り壊すので退去して下さいという内容でした。
このマンションは２年契約でもう２年以上経っているので、敷金は戻ってくると思います。
しかし、私は今妊娠６ヶ月で、年末に出産予定です。
正直、引っ越しのお金なんてありません。
この場合、敷金以外の保証はしてもらえないので
しょうか？（引っ越し代金とか）
近々代理人の方が家に来て、今後の流れを説明する
そうなのですが、お金の心配がつきません。
詳しい方がいらっしゃいましたら、教えて下さい。
お願いします。

matthewee · Accepted Answer

１．賃貸マンションのオーナー（賃貸人）が、たとえ６ヶ月以前に借家人に対して立ち退きを要求しても、オーナー側に「正当事由」がなければ、立ち退きに応じる必要はありません（借地借家法２８条）。

　この「正当事由」というのは、オーナーと借家人それぞれについて建物の使用を必要とする事情や、建物の賃貸借に関する従前からの経緯、建物の利用状況、建物の現況の状態などを総合的に勘案して判断されます。

　老朽化や危険な箇所があるため解体は危急を要するというのであれば別でしょうが、単に「建物を取り壊すから」という今回のケースでは、オーナーからの立ち退き要請には、借家人として、いわゆる「借家権」を主張して対抗することができると思います。

　単に「建物を取り壊すから」という目的は、「正当事由」とはなりません。ただし、正当事由を補完するものとして「立ち退き料」の支払いが考慮されます（借地借家法２８条）。

　要するに、オーナーには借家人に立ち退いてもらう正当事由はないのですが、借家人に対して立ち退き料を支払えば、正当事由がやや補完されて、立ち退きが認められるというものです。

２．この立ち退き料の金額については、法律上の規定はないのですが、家主からの申し出により立ち退きを余儀なくされた借家人が被る直接的な出費のほか、迷惑料（＝慰謝料）的な性格も有するものです。

　具体的には、同等の借家を新たに借りるための敷金、宅建業者に支払う仲介手数料、新居に移転するための引っ越し費用は、家主からの立ち退き要請がなければ、借家人に発生しなかった費用ですから、これについては全額が立退料を構成するものと思います（なお、新居の礼金と家賃は含まれないと思います）。

　これに、引っ越しを余儀なくされたという迷惑料（＝慰謝料）を加算して、住居の立退料は家賃の６ヶ月～１年が標準だといわれています。

　この立退料があれば、「建物を取り壊すから」というオーナーからの申し出時点では、オーナー側の正当事由が全く認められなくても、正当事由が補完され、ほぼ正当事由が認められるということになります。

　ある弁護士の方のＨＰをご参考までに下記に貼っておきます。このＨＰでは、「借家人が、話し合いによる明け渡しを拒否したら、貸主は、契約を解除し、裁判により、判決を取らねばなりません。裁判所が、貸主を勝たせる確率は、非常に低い」ということ、「借家権には、基準がなく、金額算定は困難」であること、「賃料の6か月分ほどの立退料で解決している例が多い」ということが要点だと思います。

参考URL：http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2taakewa.html

semi-zzz · Answer

取り壊しを理由の場合は、原状回復義務はないので敷金が全額返金されるのは当然ですが、

＞契約書を確認したところ、貸し主からの解約の申し出については書いてないんです…。

極めて当然のことです。なぜなら、大家は更新を拒絶する場合通常最低でも６ヶ月以上前に申し出る必要があることが借地借家法で定められているからです。

また、２年という期間を設定した場合原則として中途解約はできないことになっています。
一般には借り手側に対してはこれはあまりに不利な条件なので、特約により緩和していることが多いです。
逆に大家側については、借り手に不利な特約は無効とする消費者契約法により、無効と判断されるおそれがあるので、つけないことが多いからです。

次に質問者のケースでは、契約期間を２年としており、２年を過ぎているということは契約条件にもよりますが、自動更新しているのではないでしょうか？（更新について特に申し出がなければ自動的に同条件で更新します等という契約になっている場合）

このばあい、質問者は更新時から２年間賃貸する権利を持っています。契約期間を定めての契約は特約で別途定めがない限り原則として解除できないことになっているからです。

だから、更新時から２年または６ヶ月間の長い方の期間はそこに住む権利を有していると思います。

さらに、借地借家法では消費者保護の施策ですので、大家が勝手に解除できないようになっており、大家が解約を申し出る場合などは正当な理由を必要とします。

そして、建て替えというのは、正当な理由としては不十分といわれています。このように正当な理由が不足している場合、金銭で補充するのが立ち退き料といわれるものです。

ただし、その金銭には決まった計算法がないので、基本的に交渉次第になります。
ただし、これは住む期間いっぱい住んでいた場合で建て替え理由なら支払われるような金銭です。

住む権利期間が先に述べたようにありますので、もしそれを短縮されるようでしたら、十分質問者の権利侵害をしています。そういうことも前提に交渉してみたらよいのではないでしょうか？

過去の質問では具体的な金額についての例示もあるものもありますので、よく検索してみてください。びっくりするような金銭が支払われたケースも見たことあります。
うまく交渉すれば敷金＋引越代以上の金銭を得られる可能性もあります。

akina_line · Answer

こんにちは。

　契約書を確認してください。解約は借主、貸主の両方から発生する可能性があるので、「解約を申し出る場合は、○○ヶ月以前に書面で提出すること」などと記述があると思います。それにしたがっている限り、契約上の問題はないので、残念ながら引越し代金などは出ないと思います。

では。

賃貸契約 オーナー側の都合により解約

１．賃貸マンションのオーナー（賃貸人）が、たとえ６ヶ月以前に借家人に対して立ち退きを要求しても、オーナー側に「正当事由」がなければ、立ち退きに応じる必要はありません（借地借家法２８条）。

取り壊しを理由の場合は、原状回復義務はないので敷金が全額返金されるのは当然ですが、

こんにちは。

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