実家から土地を買う場合どうしたらいい？！

　嫁いだ者ですが、自分の実家所有の土地を購入しようかと考えています。

　その土地は今古家があります。父母は他人に売るのはなんとなく気が向かないため、私たちに買わないか？と話をくれました。また、不動産屋を通すと高く付くので直接交渉（？！）してくれるとのことです。

　単純に考えてしまいますと、親にお金を払い名義を旦那にするだけとなりますが、そんなわけにはいかないですし、どういった問題や考えなければならないことがあるかの知識が全くありません。

　また、住宅ローンはどうしたらいいのでしょうか。
今回は土地だけの購入になりますから、土地と建物と別々にローンを組むことになるのでしょうか？自己資金は７００万円くらいありますが、それをどう当てたらいいかもよくわかりません。（古家は壊し新築予定です。また、親が言うには更地にして売るとも言ってくれています）

　全くの素人で、こんな大きな買い物をすることはキケンとお感じになるかもしれませんが、だからこそみなさまのアドバイスを頂きたく思います。

　言葉足らず、もしくは説明が下手で申し訳ありませんがアドバイス宜しくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： e_fudousan 回答日時： 2006/08/28 20:13

いいお話ですね

ただし 現金で購入するのであれば です

住宅ローンを使って購入する事は ほぼ不可能と考えて下さい
よっぽど付き合いの深い 銀行・信金があれば別ですが

まず 問題の第一は 親子であるという事
住民票などを見ると 判ってしまいます
問題が無くても ほっとけば そのうち相続になるのに
何故売買しなければいけないのか
何か問題があるからではなかろうかと銀行は勘ぐります

その２は不動産業者を通してないこと
不動産業者が契約に関わってない案件は銀行は扱いたがりません
何か 重大なミス・問題があっても誰も責任取れないからです
不動産業者が入って 細かい調査をして 初めて住宅ローンの土台にのる物件となります

第３に これは住宅ローンの問題ではなく 贈与の問題で
路線価や公示価格 評価額ではなく
実際の売買事例よりも安かったり 高かったりすると
贈与税が発生します

ですので 実際には成り立たない もしくは問題のある事例となるでしょう

詳しく知りたければ 税務署 各銀行に問合せしてみるといいでしょう
匿名でも教えてくれますのでご心配なく

この回答へのお礼

　ご回答ありがとうございました。
想像もつかないことで問題が生じることを学びました。
　
　もし宜しければ、どういった点を煮詰めた時点で税務署や金融機関に相談をもっていけるかのアドバイスを頂きたく思います。今の時点ではあまりにも漠然としていますし。
　まず何を考えるべきかということ自体が整理できていないですよね。（補足が必要でしたら教えてください。差し支えない程度で宜しければ、補足いたします）

お礼日時：2006/08/28 21:58

No.5 回答者： wakkyon45 回答日時： 2006/08/29 01:28

ほぼ回答は出ていますが・・・

奥様の実家の土地をご主人名義で購入するのであれば「親子間売買」ではないですよ。
義理の親子は他人扱いです。
奥様が名義を入れるのであれば別ですが・・・。

ややこしいので不動産会社を通されたほうが無難だと思います。
もし不動産会社に依頼されるなら信託銀行系不動産仲介会社が安心ですよ。
土地の査定は無料でしてくれますし、売買契約の間にも入ってくれますし、ローンの斡旋もしてくれます。
信託銀行系列なので相続関係にも強いです。

査定や相談だけなら全く費用は発生しないので、一度ご相談されても損はないと思います。

が、不動産会社は通さないとお決めになっているなら、この回答は無視していただいて結構ですが・・・

この回答へのお礼

お礼が遅れまして申し訳ございませんでした。

　信託銀行系不動産仲介会社が安心とのことですが、その不動産は自分が提携している信託銀行に有利（もしくは自分たちのいいように）になるような話の流れにはならないのでしょうか？　また、その信託銀行からでしかローンが組めないなどの制約は発生しないものでしょうか？

　先にも述べましたが、いずれにしろ専門家には入っていただこうと考えておりますので、参考にさせていただきます。　ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/06 15:43

No.3 回答者： 63ma 回答日時： 2006/08/28 16:53

　かなり条件のいい話です。

　まず、親子間でも売買は法律上可能です。
　問題は、売買価格が異常に安いと、みなし贈与と判定され、余計な贈与税が掛かりますから、要注意です。
　＞古家は壊し新築予定です。また、親が言うには更地にして売るとも言ってくれています）＜

　ここは素直に親に甘えて、更地にしてもらいましょう。又、ご質問が抽象的で答え難いのですが、一番肝心なのは、土地の買収価格です。
　一案ですが、税務署に相続税計算用の土地の路線価台帳がありますから、閲覧し、土地の価格を把握してください。（台帳は１m2当りの価格ですから、買うべく土地の面積に掛ける・・大まかですが）
　おそらく、上記計算で出た価格より安くなければ、みなし贈与にはならないと思います。
　あと、自己資金７００万円の有効利用ですが、仮に７００万円で土地が買えたとすれば（面積も、場所も分かりませんから、あくまでも仮定です）、買った土地を担保にして、建物用のローンを組む事が出来ます。
　考え方は、以上ですが、ポイントは土地価格が幾らになるかです。
　いずれにしろ、ローンの関係で金融機関が絡んできますので、専門的な調査等（税務署での相談等も）を事前依頼されては如何ですか。

この回答へのお礼

　ご回答ありがとうございました。
土地を担保に建物用のローンを組む方法があるんですね。

　土地の売買価格は気になっている点で、どう調べたらいいかを考えていたのですが税務署に行くと概算が出せるのですか・・・。No.４で回答してくださった方が、その価格より高くても贈与税がかかるとアドバイスしてくださっていますが、63maさんと少し表現が異なるようですので少し戸惑っております・・・。

　極端に安い価格で買おう（？）とは考えておりませんが、やはり、土地価格に関しては慎重に考えたいと思います。とても参考になりました。

お礼日時：2006/08/28 21:50

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/08/28 10:36

不動産屋に相談すれば安心なのですが．．．。

次善の策としては金融機関の窓口に相談されてはどうでしょうか？

どうせ融資をしてもらう予定でしたら構わないと思います

司法書士を利用して登記などをされるのでしたらそちらにも相談して良いでしょう

両者とも専門では有りませんが同様な処理を経験していますので詳しいと思います

この回答へのお礼

　ご回答ありがとうございました。
今の段階では色々な点で漠然としていますが、そんな状態でも金融関係の窓口では相談に乗ってくれるのでしょうか？

　素人なのでいずれにしろ専門家への相談は考えております。貴重な経験談ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2006/08/28 21:39

No.1 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/08/28 09:21

通常は子供に「売る」などと言いませんね。

何億円もする土地なのでしょうか？あるいはご両親にはお金が必要な状況があるのでしょうか？

生前贈与の手続きをすれば、売買をする必要はありませんし、土地が親の名義のままでも、子供名義の家が建てられます。その際子供が住宅ローンを組む場合には土地が担保になりますので、その担保設定に親（土地の名義人）が承諾すればよいのです。

土地は親が死んだ時に相続すれば、約6000万円までのものであれば相続税はつきません。

なぜ、売買をしなくてはならないのか、少し状況の補足が必要かもしれません。

この回答への補足

　ご回答、ありがとうございます。
　なぜ、親子間で土地の売買をしなくてはならないのかと言う点ですが、土地の値段が高額ではありませんし、親がお金を必要としているわけでもありません。

　ただ単に親から「貰う」という形を取りたくなかった（甘えてしまう気がして）ので「買おう」と考えただけです。申し訳ありません・・・。

　自身、３人兄弟で中間子です。実家も一戸建てでまだ兄弟は一緒に住んでいます。その実家の土地や建物に関してはまだ話が出ていませんが、今回の土地に関しては兄弟共に私が買う（？）事は承諾してくれています。

　親の土地と言う事から、相続税や贈与税などがかかる場合があることは何となくわかっていましたが、その件に関しても勉強不足ですね。

補足日時：2006/08/28 21:35