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父は会社役員で、会社は父の個人名義の土地にありました。
その父が先日他界し、相続段階にきて会社から1800万円の借入があったことがわかりました。
この借入理由については、遺族は全員納得しています。
この1800万円の返済ですが、会社の土地(相場1000万円弱)と交換(売買?)で相殺することが決まりました。
会社に土地を売却するのに税務署で調べたところ、土地の購入価格がわからない場合、結構な税金を納めなくてはならないことがわかりました。
自宅にあった書類から3500万円の不動産ローンを組んだのはわかったのですが、その書類にはどこの不動産を買ったのかがかかれておらず、税務署は「この書類では申告してみないとなんとも言えない(3500万円の証拠とするかは微妙)」とのことでした。
預貯金はほとんどなく、残る資産も自宅の土地建物だけになるので、なんとしても税金は押さえたいと思ってます。
そこで質問です。
不動産の購入価格を調べる方法はないでしょうか?
ご存知の方、よろしくお願いします。
No.3ベストアンサー
- 回答日時:
「1800万円の返済ですが、会社の土地(相場1000万円弱)と交換(売買?)で相殺することが決まりました。
」と書いてあったのですが、この方法は、もう変えられないのですか。直接の回答にはならないのですが、税金が掛からない方法ということで、少し発想を変えてみたのですが…。以下の方法なら、土地の取得価額は関係ありません。
お父さんの所有地(相場1000万円)を、会社の建物に対する借地として考えたらどうでしょうか。
方法は、(1)お父さんの所有地を相続する、(2)この所有地に1000万円の第1順位の抵当権、並びに敷金800万円(無利子)、地代月額10万円、期間20年間の賃借権の登記を会社名義で設定する。
利子を無視すれば、月額地代10万円として約9年間、月額地代15万円なら約6年間で1000万円(借金1800万円-敷金800万円)は返還できます(会社から受け取った地代をそのまま会社へ返済)。借金返済後は、敷金800万円を同様に減らしていけば、さらに5~6年で敷金分の返済資金が貯まります(土地は相続人のものです)。
会社名義で抵当権や賃借権を設定するのは、会社の財産を守るためです(株主対策)。数字は一例ですから、いろいろシュミレーションしてみて下さい。この場合、せいぜい登記費用(登録免許税+司法書士報酬)くらいしかかからないはずです。地代は費用ですから会社の利益からは控除できますし(節税)、借金の返済により会社のキャッシュフローは改善していくはずです。
この方法の唯一の問題点は、万が一、完済前に会社が倒産した場合です。土地を相続した人に会社の債権者から残債務の請求がきます。土地を競売にかけて残債務がのこれば、負担しなければなりません。
相続税は、5000万円+1000万円×法定相続人まで非課税ですし、かなり大きな配偶者控除も申告すれば認められます。この優遇措置を使わない手はないと思います。
母は父の会社とは付き合いたくないようなので、母の気持ちを考えると実現は難しそうです。
また可能な限りリスクは避けたいので、そういった意味でも難しそうです。
相続税については、負債がまったくなかったとしても
5000万円+1000万円×法定相続人の範囲で収まりそうなので、こちらは問題ないようです。
売却実現までの期間に少しでも負債を減らす(購入価格がわからなかったときのための節税として)為に一時的な賃貸を考えてみたいと思います。
ご解答ありがとうございました。
No.2
- 回答日時:
「会社の土地」(お父様名義)の登記簿の乙区に抵当権設定とか記載はないでしょうか。
一般には当座の担保として根抵当がついていると思いますが、購入時点で取得費をローン
にしていればその借り入れ額がわかります。
それと記憶は曖昧ですが土地の権利証(登記済権利証)に登記費用を算出するために
購入価格の記載があったような気がします。記憶違いならすみません。
購入元に売買契約書が残っているといいですが可能性は少ないでしょう。
ちなみに見つからなかった場合の税金の計算をしてみましょう
会社への負債1800万円のために土地を会社に売却するわけですが1000万円で売ると
相続で得た土地ですから長期譲渡の税率で25%(住民税込み)
取得原価は5%で50万円。譲渡益は950万円で237.5万円
これは困ります。
もしみつからなくても、登記簿から取得時点を割り出して、その時点の路線価や
近傍公示価格、登記費用、仲介手数料を想定で計算して、申請してみたらどうでしょうか。
お父様の会社の出入りの税理士さんとのご相談をお奨めします。
権利書を調べましたところ、課税価格は1万円としか書いてありませんでした。購入価格の記載はありませんでした。調整地だからでしょうか、固定資産税の評価額も低いようで…。
路線価についても調べましたが、調整地だから路線価方式ではないみたいです。
公示価格は盲点でした。早速ネットで当時の公示価格を調べたところ…、目的の町名では見つからず…。隣町で同じ調整地での当時の価格は検索できましたので、それを元に想定する方向で検討したいと思います。
出入りの税理士は、土地の売買の時にはノータッチだったそうなので、期待薄ですが、こちらにも問い合わせしてみたいと思います。
ご解答ありがとうございました。
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