親から譲り受けた一戸建ての減価償却費の計算について

Question

平成５年に父が取得した実家を、父の他界により平成15年に母が譲り受け居住していました。
平成20年に母も他界したため、１人娘の私が譲り受け、同年８月１日から貸家とし、
給与所得以外の収入を得るようになったので、昨年初めての確定申告を行いました。

今年は確定申告期間を逃してしまい、今頃必死に計算をしているのですが、
今年の前年末未償却残高を記入するために去年の収支内訳書を見てみたところ、
償却の基礎になる金額が取得価額同額になっていることに気がつきました。

取得年月……平成５年12月、　取得金額……94,900,000円
償却方法……定額、　耐用年数……20年
償却率……0.05、　本年中の償却期間　5/12月
本年分の普通償却費……1,977,083円
未償却残高……47,750,517円

と書かれていますが、今考えると本年分の普通償却費は1,779,375円だと思いますが
合っているでしょうか。

だとすると記載されている未償却残高47,750,517円も誤りのような気がするのですが、
どこからこの金額が出てきたのかさっぱりわかりません。
（去年は税務署のおじさんに聞き聞き書いたので・・・）
正しい未償却残高はどうやって計算しなおせばよいのでしょうか。

daigo21 · Accepted Answer

＞今考えると本年分の普通償却費は1,779,375円だと思いますが合っているでしょうか。
H20年分の普通償却費は1,977,083円が正しいです、計算式は94,900,000×0.050×5÷12＝1,977,083円、
1,779,375円は旧定額法の計算で、質問者様の場合は、取得(取得には相続・遺贈も含まれます)が平成20年なので(新)定額法が適用されます。
相続・遺贈の場合は、取得年月・取得金額・法定耐用年数・未償却残高はそのまま引き継ぎますが、償却方法は相続・遺贈時の法律が適用されます。

国税庁＞タックスアンサー＞所得税＞No.2100　減価償却のあらまし
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

＞正しい未償却残高はどうやって計算しなおせばよいのでしょうか。
下記の１．２．の様に計算します、

１．資産を非業務(自宅)用から業務(貸家)用に転用した場合、転用時(日)の未償却残高の計算。

非業務期間の「減価の額」＝「取得価額×0.9」×旧定額法の「償却率」×「非業務経過年数」。
非業務用の耐用年数は、法定耐用年数の1.5倍とし、端数が有る時は1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数に1年未満の端数があるときは、6か月以上の端数は1年とし、6月に満たない端数は切り捨て。
転用時(日)の「未償却残高」＝「取得価額」－非業務期間の「減価の額」。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2109　新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109.htm
新築した建物を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm

質問者様の住宅の法定耐用年数が20年の場合、
非業務用の耐用年数は、法定耐用年数20年×1.5＝30年、旧定額法30年の「償却率」は0.034。
経過年数は取得H5年12月～転用年月の前月(H20年7月)＝14年8か月 → 15年。
非業務期間の「減価の額」＝94,900,000×0.9×0.034×15＝43,559,100円、
転用時(日)の「未償却残高」＝94,900,000－43,559,100＝51,340,900円。

２．平成19年4月1日以降取得の「定額法」の計算式、
「償却額」＝「取得価額」×定額法の「償却率」×「使用月数」÷「12」、
その年の「未償却残高」＝「機首未償却残高」－「償却額」。

前年の「未償却残高」が前年の「償却額」を下回る年が最終年で、
最終年の「償却額」＝「前年の未償却残高」－「1円」、
最終年の「未償却残高」＝「1円」(備忘価格)、帳簿上この備忘価格「1円」は除却する迄残します。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2106　定額法と定率法による減価償却（平成19年4月1日以後に取得する場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm

H5年12月に9,490万円で住宅(法定耐用年数20年)を取得し、H20年に相続しH20年8月より賃貸に転用、定額法で減価償却し確定申告する場合の計算例、定額法20年の償却率0.050。

H20年分の「償却額」＝94,900,000×0.050×5÷12＝1,977,083円、
H20年分の「未償却残高」＝51,340,900－1,977,083＝49,363,817円、
H20年分の未償却残高は49,363,817円です。

ちなみに今後の償却額・未償却残高は次の様になります、
H21年分～H30年分の「償却額」＝94,900,000×0.050×12÷12＝4,745,000円、(10年間同一額)
H21年分の「未償却残高」＝49,363,817－4,745,000＝44,618,817円、(H22年分～H29年分は計算して下さい)
H30年分の「未償却残高」＝6,658,817－4,745,000＝1,913,817円　(49,363,817－4,745,000×9＝6,658,817円)。

H31年、前年の「未償却残高:1,913,817」が前年の「償却額:4,745,000」を下回る年で最終年です。
H31年分最終年の「償却額」＝1,913,817－1円＝1,913,816円、
H31年分最終年の「未償却残高」＝「1円」。（償却完了)

tamiemon96 · Answer

No.１です。

・業務使用直前までの未償却残高計算するに当り、全期間を月数で計算いたしましたが、No.４様及びNo.５様のご回答にあるように

自宅用の使用期間　１４年７ヶ月　→　１５年

として計算するのが正しい方法です。

・お詫びして訂正いたします。

fwyokota · Answer

相続した固定資産の減価償却

所令126条（減価償却資産の取得価額）

1 減価償却資産の第120条から第122条まで（減価償却資産の償却の方法）に規定する取得価額は、別段の定めがあるものを除き、
次の各号に掲げる資産の区分に応じ当該各号に掲げる金額とする。

一　購入した減価償却資産　　
　ニ　自己の建設、制作又は製造に係る減価償却資産
　三　自己が成育させた第6条第9号イ（生物）に掲げる生物（牛馬等）
　四　自己が成熟させた第6条第9号ロ及びハに掲げる生物（果樹等）
　五　前号各号に規定する方法以外の方法により取得した減価償却資産
　......

2　法第60条（贈与等により取得した資産の取得費等）に掲げる事由により取得した減価償却資産の前項に規定する取得価額は、
当該減価償却資産を取得した者が引き続き所有していたものとみなした場合における当該減価償却資産のこの条及び次条第2項の規定による取得価額に相当する金額とする。

所令120条の2(減価償却資産の償却の方法）
平成19年4月1日以降に取得された減価償却資産の償却費の額の計算上選定できる法第49条第1項（減価償却資産の計算及びその償却の方法）に
規定する資産の種類に応じた政令で定める償却の方法は、次の各号に定める方法とする。

一　建物　定額法
ニ　第6条第1号（減価償却資産の範囲）に抱える建物の附属設備及び同条第2号から第7号までに掲げる減価償却資産
　　イ　定額法
　　ロ　定率法
　　......

所基通49-1（取得の意義）

令第120条第1項及び令第120条の2第1項に規定する取得には、購入や自己の建設によるもののほか、相続、遺贈又は贈与によるものも含まれていることに留意する。

fwyokota · Answer

各年の減価償却費
平成５年　　94,900,000×0.9×0.034×1/12　＝　241,995円
平成６年～
　　19年　　94,900,000×0.9×0.034×12/12　＝2,903,940円　
　　　　Ｈ19末未償却残高
　　　　　　94,900,000－241,995-（2,903,940×14年分）＝54,002,845円
　　　
平成20年
　　7月まで　94,900,000×0.9×0.034×7/12　＝1,693,965円
　　8月～　　94,900,000　　×0.050×5/12　＝1,977,083円（必要経費）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　本当は切上げて1,977,084円
　　　　Ｈ20末未償却残高
　　　　　　　54,002,845－1,693,965-1,977,083＝50,331,797円

平成21年分　94,900,000　　　×0.05×12/12　＝4,745,000円
　　　　Ｈ21年末未償却残高
　　　　　　　50,331,797-4,745,000＝45,586,797円

１）平成５年１２月　～　平成２０年７月３１日　＝１４年７ケ月ｘ日　－＞１５年

２）減価の額の計算
自家用は減価償却費ではなく減価の額を計算

94,900,000ｘ0.9ｘ0.034ｘ１５＝43,559,100

引き継ぐ未償却残額は
94,900,000－43,559,100＝51,340,900

tamiemon96 · Answer

・　No.２の回答者様のご回答に関連して、補足説明をさせていただきます。

・　減価償却費が必要経費となるのは、あくまでも賃貸している期間に対応する分のみです。

・　本件の場合は、平成20年８月以降です。

・　ただ、「自宅用に使っている間も、建物は価値が減っていきます」ので、その間の償却費相当は計算し、これを差引かないと、「建物の未償却残高」が計算されない、ということです。

・　平成５年に建てた建物なので、まず、貸付が始まった平成20年８月現在の未償却残高を計算する必要があります。

・　その後は、必要経費に計上した金額を毎年、順次、前年末の未償却残高から差引いて、新しい未償却残高を計算することになります。

fwyokota · Answer

自宅用不動産に対しては減価償却費の計上はできません。

自宅用に使用していた期間は各年に分けて計上はできません。

tamiemon96 · Answer

・単純に「新定額法」で計算したということでよね。
　新定額法では、償却の基礎金額を取得価額のままで計算します。
　＊新定額法は、平成19年4月1日以降に取得した資産に適用されます。
　　相続や贈与は、取得年月日、取得価額、未償却残高を引き継ぎますが、
　　減価償却の方法は「新定額法」になります。

・　取得年月、所得価額、耐用年数は全て正しいという前提で回答いたします。
　　　（94,900,000円って、建物だけの金額でいいんですよね）

・　自宅用に使用していた期間については、耐用年数は１．５倍に換算されます。
　　ですので、３０年（償却率：旧定額法　0.034）になります。

各年の減価償却費
平成５年　　94,900,000×0.9×0.034×1/12　＝　241,995円
平成６年～
　　19年　　94,900,000×0.9×0.034×12/12　＝2,903,940円　
　　　　Ｈ19末未償却残高
　　　　　　94,900,000－241,995-（2,903,940×14年分）＝54,002,845円
　　　
平成20年
　　7月まで　94,900,000×0.9×0.034×7/12　＝1,693,965円
　　8月～　　94,900,000　　×0.050×5/12　＝1,977,083円（必要経費）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　本当は切上げて1,977,084円
　　　　Ｈ20末未償却残高
　　　　　　　54,002,845－1,693,965-1,977,083＝50,331,797円

平成21年分　94,900,000　　　×0.05×12/12　＝4,745,000円
　　　　Ｈ21年末未償却残高
　　　　　　　50,331,797-4,745,000＝45,586,797円

＊途中、計算間違いがあったらご容赦ください。
　＊検算してみてください。

親から譲り受けた一戸建ての減価償却費の計算について

＞今考えると本年分の普通償却費は1,779,375円だと思いますが合っているでしょうか。

No.１です。

相続した固定資産の減価償却

各年の減価償却費

・ No.２の回答者様のご回答に関連して、補足説明をさせていただきます。

自宅用不動産に対しては減価償却費の計上はできません。

・単純に「新定額法」で計算したということでよね。

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・　No.２の回答者様のご回答に関連して、補足説明をさせていただきます。