中古一戸建の減価償却

16年前に中古住宅を購入、今年ですでに築30年です。
3年前から賃貸に出しており、（年間108万円の収入）家賃収入については
給与分と合わせて毎年　確定申告しています。
ただ、いままで減価償却については、耐用年数が過ぎているので全く計上していませんでした。

今から、住宅の減価償却を計上したいと思っていますが、可能なのでしょうか？
また、可能ならば　どのように計算したらよいのでしょうか？

現在の固定資産税評価額　：\1,200,000
耐用年数：　22年　ｘ　20%　＝　4年？　5年？
旧定額法であれば、4年で償却として
\1,200,000 x 0.9 x　0.25 =\270,000 / 年 となるですが　　これを今年から4年間計上して
よいものでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： daigo21 回答日時： 2011/12/25 13:32

＞\1,200,000 x 0.9 x　0.25 =\270,000 / 年 となるですが　　これを今年から4年間計上してよいものでしょうか？

固定資産税評価額を基に減価償却は出来ません、減価償却は購入された金額で計算します。


＞今から、住宅の減価償却を計上したいと思っていますが、可能なのでしょうか？
＞また、可能ならば　どのように計算したらよいのでしょうか？
可能です、次の様に計算しますが、購入された金額が不明のため、1千万円と仮定して回答します。
補足される場合は、購入金額、新築年月、購入年月、賃貸開始年月をお願いします、正確な金額と償却期間になります。

中古資産を取得し非業務(自宅)用から業務(賃貸)用に転用した場合、
１．非業務用期間における減価の額を計算、
２．中古資産取得時の耐用年数の見積計算(簡便法)、
３．転用後の償却費の順で計算をします。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2108　中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108_qa.htm 同上具体的な計算


１．非業務期間の減価の額の計算式 (この計算は常に旧定額法で計算します)
非業務期間の減価の額＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務経過年数。
非業務用の耐用年数、法定耐用年数の1.5倍とし、端数が有る時は1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数に1年未満の端数があるときは、6か月以上の端数は1年とし、6か月に満たない端数は切り捨て。
転用時の未償却残高＝取得価額－非業務期間の減価の額。

国税庁＞質疑応答事例＞非業務用資産を業務の用に供した場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/sh …


取得価額を10,000,000円と仮定して、木造・住宅用の法定耐用年数は22年、
非業務用の耐用年数、法定耐用年数22年×1.5＝33年、旧定額法33年の償却率は0.031。
経過年数は取得年月～転用年月の前月で計算しますが、今回は13年とします。(16年前に購入、3年前に賃貸)
非業務期間の減価の額＝10,000,000×0.9×0.031×13年＝3,627,000円、
転用時の未償却残高＝10,000,000－3,627,000＝6,373,000円。


２．中古資産を取得した場合は耐用年数を見積ります、見積耐用年数の計算式(簡便法)
(1)．法定耐用年数の全部を経過した資産の見積耐用年数、
見積耐用年数＝法定耐用年数×0.2。

(2)．法定耐用年数の一部を経過した資産の見積耐用年数、
見積耐用年数＝法定耐用年数－経過年数＋(経過年数×0.2)。

計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする。

国税庁＞タックスアンサー＞No.5404　中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm


木造・住宅用の法定耐用年数が22年の場合、
経過年数は新築年月～購入年月で計算しますが、今回は14年とします。(築30年、16年前に購入)
見積耐用年数＝22年－14年＋(14年×0.2)＝8年＋2.8年＝10.8年(1年未満の端数は切り捨て) → 10年です。


３．転用後の償却費の計算、平成19年3月31日以前取得の旧定額法の計算式
償却費＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×使用月数÷12。
供用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含めます、2年目以降は12か月とし、12÷12は計算上省略します。
期末残高＝取得価額－償却累積額。

取得価額の95％に達する迄は上記の計算式・方法で計算します。

前年の期末残高－取得価額の5％の金額が、前年の償却費を下回る年が95％に達する年です。

償却累積額が取得価額の95％に達する年の償却費＝前年の期末残高－取得価額の5％、
期末残高＝取得価額の5％。

95％に達した翌年より、残り5％より1円を控除した金額を5年間で均等償却します。

均等償却費＝(取得価額の5％－1円)÷5年≒取得価額の1％、
均等償却5年目の期末残高に1円(残存簿価)を残します。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2105　旧定額法と旧定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得した場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm


16年前に1千万円(仮定)で中古木造・住宅用・見積耐用年数10年を購入し、3年前に賃貸に転用した時の賃貸後の償却額の計算例、
(3年前に賃貸に転用を → H20年4月と仮定して計算を進めます)
旧定額法10年の償却率0.100。

H20年分の償却費＝10,000,000×0.9×0.100×9か月÷12か月＝675,000円、
H20年分の期末残高＝6,373,000(転用時の未償却残高)－675,000＝5,698,000円。

H21年分～H25年分の償却費＝10,000,000×0.9×0.100＝900,000円。(5年間同一金額)

H21年分の期末残高＝6,373,000－675,000－900,000＝4,798,000円、
H22年分の期末残高＝6,373,000－675,000－900,000×2＝3,898,000円、
H23年分の期末残高＝6,373,000－675,000－900,000×3＝2,998,000円、
H24年分の期末残高＝6,373,000－675,000－900,000×4＝2,098,000円、
H25年分の期末残高＝6,373,000－675,000－900,000×5＝1,198,000円。

H26年、前年の期末残高:1,198,000円－取得価額の5％:500,000の金額が、前年の償却費:900,000を下回り、95％に達する年です。

H26年分の償却費＝1,198,000－500,000＝698,000円、
H26年分の期末残高＝500,000円。

H27年分～H30年分の償却費＝100,000円。(1％均等償却、4年間同一額、摘要欄へ「均等償却」と記入)
H27年分～H30年分の期末残高＝40万円(H27年分)、30万円(H28年分)、20万円(H29年分)、10万円(H30年分)。

H31年分の償却費＝100,000－1円＝99,999円、(摘要欄へ「均等償却」と記入)
H31年分の期末残高＝1円。(償却完了)

この回答へのお礼

daigo２１さん
ご丁寧な回答　ありがとうございました！
以下　補足です。
新築年月日：1981年　月はわかりません。
購入金額：　土地、住宅込みで4千万円でしたが合算金額のみしか契約書には記載されていません。
　　　　　　不動産取得税の内訳は、土地分で686,900円(課税標準額17,174千円）
　　　　　　家屋分106,800円(課税標準額3,562千円）でした。
　　　　　　家屋に関する金額が明確に売買契約書にないので、どうすればよいか悩むところです。
購入年月：　1995年(平成7年10月）
賃貸開始年月：2008年1月　です

事前に　税務署に相談したほうがよいでしょうか？（この4年間ＥーＴＡＸで確定申告をしています。）

お礼日時：2011/12/25 15:30

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/12/25 13:27

＞耐用年数が過ぎているので…

木造で耐用年数 22年ということですか。

＞これを今年から4年間計上してよいものでしょうか…

だめだめ。

＞16年前に中古住宅を購入…

この時点から減価償却はスタートしています。
開始時点を任意に選択できるわけではありません。

＞今年ですでに築30年…

ということは 16年前で築14年。
木造 22年だとして、
22 - (14 × 0.8) = 10年
が、取得時点での耐用年数です。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …

さらに、家事使用の期間は耐用年数を 1.5倍とします。
http://faq.c-road.biz/cat5/post_92.php
10 × 1.5 = 15年

＞今から、住宅の減価償却を計上したいと思っていますが…

16年＞15年
なので今年分は無理です。
22年分がぎりぎりセーフで「更正の請求」をどうぞ。
更正の請求は 1年限りなので 21年分以前は手遅れです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2026.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm