区画整理計画地内のマンション購入で悩んでいます。

今、購入を考えているマンションがあるのですが、
そのマンションは、区画整理計画地内に建設予定です。
区画整理計画自体は、昭和30年代後半にたてられたもので、
現在も施行はされていません。
(計画地内は、昔は畑だったのかもしれませんが、現在は住宅・マンションでいっぱいです)
今後実施されるかどうかは、現時点では不明です。
このマンションを購入するに当たっての注意事項等はあるのでしょうか？
それとも、購入を見合わせたほうがよいのでしょうか？
メリット・デメリットがありましたらご教授願います。

No.5 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/09/07 12:06

＞建築確認が下りているのだから、少なくても道路計画の上ではないので、将来立ち退きということはまず、考えられません。

都市計画決定街路の上であれば、構造と階層の制限がありますが、都計法５３条許可で対応で建築できます。

区画道路上の建築物は止める法律はありません。
区画整理法の７６条の許可申請は、区画整理中のみです。

ですので、確認申請が下りていることと、区画整理とは無関係ですね。

ようは、直近に事業認可の見込みがある場合は、あえて事業に支障となる建築をさせる訳がありません。
全く事業の見込みがなからでしょう。

この回答へのお礼

皆さん、早速の回答ありがとうございました。
購入への踏ん切りがつきそうです。
まずは、都市計画課に確認をして見ます。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/07 23:53

No.6 回答者： dr_hiroshi 回答日時： 2006/09/07 21:20

＞区画整理計画地内に建設予定です。

区画整理計画自体は、昭和30年代後半にたてられたもので、現在も施行はされていません。

確認がおりて、建築予定？
事業の予定があった
↓
予定は未定
↓
財政難アンド同意率が低い
↓
ずるずると今まで来た

こんな感じ。

市町の都市計画課で聞けは、ちょこ４０数年前の計画でまともな返事は出来ないでしょう。

No.4 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/09/07 11:09

多分、購入を検討されているマンション自体は、拡幅計画実行には反対できない立場だと思います。

計画実行の際には速やかに従う事、などと重要事項説明書に記載されると思います。
マンションは多少、敷地が削られるので建蔽率容積率が変わるだけで、立ち退きなどする必要もありません。
もちろん、建蔽率容積率が変わることによるデメリットは他の回答者の方々の書かれているとおりです。

道路の拡幅計画は、周りの住宅や土地所有者が承諾しないと実行される事はなかなかありません。
なので、とりあえず周りの住宅がどのようになっているか調べてみてください。
マンションは速やかに従っても、個人宅ではなかなか立ち退きなど応じませんから、計画は実際には実行されにくいのです。

道路が拡幅されることによるメリットもありますが、私的には一番問題となるのは、騒音だと思います。
道路が広くなればそれだけ交通量も増えますよ。
参考になさってください。

No.3 回答者： kamaryu 回答日時： 2006/09/07 10:51

>区画整理計画地内に建設予定です。

その説明が有ったと言うことは、計画がなくなってはいない状況だと思います。
建築確認が下りているのだから、少なくても道路計画の上ではないので、将来立ち退きということはまず、考えられません。

＞現在も施行はされていません。
これは、計画が進行していないということなのか、道路拡幅工事が始まっていないという意味なのかが解りませんが、工事が始まっていなくても都市計画は進行していることが有ります。
周辺を良く見てみると、コンクリートの建物等が道路より後退して建てられている様な場合、将来その後退した部分が道路になる可能性があります。

＞このマンションを購入するに当たっての注意事項等はあるのでしょうか？
都市計画図というものが有りますので（デベロッパーに言えば見せてくれると思います）確認してみて下さい。
土地区画整理事業では、減歩と言って敷地が２０％程度減る場合があります。
そこで問題になるのが容積率です。
建築時点での敷地面積ギリギリで建てるのが普通ですから、減歩になった時に「既存不適格」となり、将来建て替えとなった時に、同規模の建物が建てられないという問題が起きるおそれがあります。

まずは、その区画整理事業計画の実態を知ることが大切です。
都市計画課という部署が必ず有りますので、デベロッパーがはっきり教えてくれない時には行ってみて下さい。

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/09/07 09:24

＞そのマンションは、区画整理計画地内に建設予定です。

区画整理計画自体は、昭和30年代後半にたてられたもので、
(計画地内は、昔は畑だったのかもしれませんが、現在は住宅・マンションでいっぱいです)

昭和３０年代の計画（絵に描いた餅）ですので漫画見たいな計画だけでしょう。

＞今後実施されるかどうかは、現時点では不明です。

念のため、区画整理担当課で確認はしてくださいね。
まぁ、５０年経過ですので、計画倒れで頓挫でしょう。

＞このマンションを購入するに当たっての注意事項等はあるのでしょうか？

事業化の見込みが無ければ、注意の必要もなし。

この先、事業化されるとして、
まずは、地権者説明会から始まり事業計画決定まで規模によりますが、順調よく行って５年～１０年かかります。

あなたのマンションが区画道路とか都市計画街路の直物
（道路の内の建築物）にならない限り補償対象にもなりません。
このように直物になった場合、移転先（仮換地先）に移転することになりますが、５０年前の計画で今現在それ以上の計画図は存在しないでしょう。

＞メリット・デメリットがありましたらご教授願います。

まずは、メリット
・住環境がよくなる。
・道路幅員が最低でも６ｍ以上になる。
・行き止まり道路がなくなる。
・土地の評価がよくなる。

つぎに、デメリット
・土地の面積が減る（減歩）。
・清算金が必要な場合がある。
・土地の評価がよくなるので、固定資産税があがる。
・区画整理中になると、従前地と仮換地でわけが判らなくなる。

こんなとこでしょう。

No.1 回答者： ks5519 回答日時： 2006/09/07 00:41

先ず、地元の役所に行って、担当課(区画整理課)の担当の方とお話をするのが良いでしょう。

区画整理については、多くの計画がありますが、大半は予算や計画見直しなどで、事業化に至らないケースがあります。

既に担当課では、計画案を持っていますので、現在のマンション敷地が、どのように計画案の中に配置されているかを調べる必要があります。
計画にかかっていないなら、それはそれでOKでしょうし、かかっていたとしても、それだけの世帯のあるマンションでしたら、補償もあるでしょうし、逆に予算の関係で、マンションを外して計画変更をし、事業化に進むこともあるでしょう。

先ずは、計画内容を知る事です。