マンションを賃貸に出すときの賃貸会社の選び方

4年前に購入したマンションを賃貸にする予定です。
ディベロッパーの藤和が、藤和不動産流通サービスという関連会社で、賃貸サポートをしてくれています。
藤和以外の不動産会社でも、賃貸サポートは数々の会社でやっていますが、違いってあるのでしょうか？

管理会社を選ぶ視点は３つで、
１：入居者を途切れなく入居してもらえるように、集客力があるか
２：管理手数料は安いか（藤和は賃料の７％）　
３：管理会社として安心して任せられるか

１については、マンション賃貸はレインズに載せてしまえば
どこの会社でも同じだとききました

２については、違いがあるのでしょうか

ご存知の方おしえてください。特に現在マンションオーナーをしている方など。

No.1 回答者： kobalt 回答日時： 2006/10/08 16:48

分譲賃貸には詳しくないのですが、手数料は異なるようです。

私もマンションを購入し、賃貸にしようと思ったものの売却を選択しましたが
賃貸にする場合は、マンションを購入したところの賃貸部門に依頼を
しようとは思っていました。
理由は家賃保証のシステムがあることと、借りた方に対してもほぼ同じ
サービスが受けられるのではないか、と思ったからです。

１については、手取り家賃は下がりますが、家賃保証のシステムを
持っているところもありますね。
ただ、その会社によっては空き室になると「リフォームしろ」などと
指示してくるところもあるそうなので、お金がかかりそうです。

2については、上にも書きましたが異なるようです。
どこまでお任せするかで変わってくるようですね。

3については、可能であればいくつかの会社の担当と話をしてみて
信頼できるかを選択されてもいいと思います。
そうすれば、手数料やシステムの違いもわかると思いますし。

話は少し違いますが、親がアパートを経営する際、私が不動産屋まわりを
しました。
いくつか話した中で、信頼できるスタッフがいたところに依頼をかけました。
賃貸物件も今はインターネットで探せますが、店に行ったお客様に
スタッフが物件として勧めてくれる例もありますので、信頼感は
大切かな、と思います。

No.2 ベストアンサー 回答者： mokatan 回答日時： 2006/10/08 19:43

１については、その管理会社が懇意にしている仲介業者にもよるかと思います。

どうしても賃貸を付けたい物件（例えば、長期空室が続いているとか、オーナーから一言あったとか・・・）には仲介業者に優先的にお客さんに紹介するようお願いする場合もあります。その時に、管理会社と仲介業者の間があまりよろしくなければ・・・という事もありますし、逆ももちろんあります。あと、通常管理会社はレインズに登録するだけでなく、仲介業者（例えばエ○ブルとか）に詳細をＦＡＸ等で伝えたり合鍵を渡したりする事も多いと思うので、どこの仲介業者と取引しているかを聞くのもいいと思います。インターネットが普及したとはいえ、仲介業者を通して物件を探す方もやはり多いので、あまり仲介業者と付き合いがなさすぎるところは、その分物件が紹介される機会も減りますし・・・。


２の管理手数料は会社によって違います。
以前私が勤務していた不動産会社では、顧客の持ち物件の賃貸管理をしていましたが、物件ごとに立地等の条件から毎月三～五千円と決まっていました。ただし、自社の物件（投資用マンション販売もしていたので）を保持している顧客限定での管理サービスでしたが・・・。
ちなみに、内容は大家業全てになります。

但し、会社によって退去時の改装基準等や、改装業者の単価が違うので、オーナーさんの負担額も当然変わってきます。入居者を積極的につけるために、毎回全面改装を積極的に進める業者もいれば、あまり気にしない業者もいますので、その辺りはチェックしたほうがいいと思います。あまり改装を重視すると、ファミリータイプであれば負担額は数十万～、多い時は１００万以上になりますし（設備の老朽化等もありますのでね）、逆に軽視しすぎると入居者がつきにくくなりますので、どの辺りで妥協するかはオーナーさん次第かとは思いますが。

一度、複数の会社に内容を問い合わせてみるのが一番いいかと思います。そうすれば、藤和不動産流通サービスさんとの違いも分かりやすいかと思いますので。

あと、お願いしようとしている管理業者の、現在の空室率を調べてみるといいかも。そうすれば、その会社が扱っている賃貸物件のうちどれぐらいに入居者がついているか分かりますし、管理費とるだけとって積極的に賃貸募集しない会社もありますので、ひとつの目安になるかと思います。
ただ、調べ方までは分からないのですが・・・会社によっては正直に教えてくれる所もあるみたいなのですが。

そういった情報全てを総合して３の判断になるかと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。空き室率はとても参考になりました。藤和以外に１社相談してみました。

お礼日時：2006/10/09 17:40