住宅ローン融資実行時期

住宅ローンの仮審査が通りました。
土地代のつなぎ融資を希望しております。

土地の引渡が今月末か年明けの予定なんですが、銀行が今月中の本審査・契約を勧めるんです。
何か銀行の思惑があるのでしょうか？

また、つなぎ融資１３００万円を３年固定にし、残り１５００万円を３５年固定にするのは危険でしょうか？
アドバイスをお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/12/06 15:23

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

> 銀行が今月中の本審査・契約を勧める
お申し込みになられた金融機関・住宅ローン商品の適用金利は、「金銭消費貸借契約時」時点のものが適用される－というパターンですか？
ならば、その金融機関では、日銀の利上げを「１月」と想定していて、１月の店頭表示金利を12月よりも上げるつもりでいる（と考えられる）ので、お客さまに損をさせないように、「今月中の本審査・契約を勧め」ている可能性もあります（ちなみに、私も日銀の利上げは来年早々だと想定しています。現在は、金利商品による資金運用を担当しているので、金利はとても身近なものなんです）。

ところで、金融機関によっても違うのかもしれませんが、【つなぎ融資】そのものを３年固定にできるものなのですか？
多くの金融機関では、【つなぎ融資】は手形貸付の方法を取り、資金の本実行時に【つなぎ融資】分も含めて再実行し、その資金により【つなぎ融資】分を一括返済する－というパターンを取っています。

ご質問者さまがおっしゃりたいのは、「融資を２本立てにしたい。」ということになります。
たまたま、１本の金額がつなぎ融資分と同額の1300万円になる－ということですね。

そうしますと、融資手数料が２本分かかりませんか？
その点だけご納得のうえで２本に分けられるのは、有効な手段だと思いますよ。
危険だとは思いません。
何といっても短期固定と比較して長期固定は金利が高い。
でも、先々の金利上昇リスクを考えると長期固定で安定も図りたいところですから。
ところで、ご利用の金融機関・住宅ローン商品には、「変動金利型」はありませんか？
あるのでしたら、変動金利型の金利と３年固定の金利はどの程度のものでしょうか？
先々の金利上昇リスクを考えるということであれば、場合によっては、３年固定よりも変動金利の方が「都合がいい」場合もありますよ。
あと、変動→固定への金利パターン変更手数料は取られますか？

この回答へのお礼

ご丁寧な回答をありがとうございます。
初めての住宅ローンなので、説明不足で申し訳ありません。

ローンの申請はろうきんです。
ローンの金利適用は、実際に融資するとき、来年の夏ごろ建築完成予定なので、そのときのようです。
なので、回答者様が、おっしゃるような「お客様に損をさせないように」とは違うということでしょうか？

融資は２本立てにしました。
手数料はかかりますが、今までの回答者様の過去の回答を参考にさせていただき、安全と金利を考えました。

つなぎ融資は手形です。
土地価格の９０％しか貸付ができないということでしたので、実際の土地価格より高い、１３５０万円を３年固定　全期間優遇？金利１．７％　期間３５年。
１４５０万円を３５年固定　金利３．２％です。

質問ばかりで恐縮ですが、
変動金利型のほうが「都合がいい」とはどのようなときなのでしょうか？
また、頭金はいつ払うものなのでしょうか？（頭金といっても、それほどないのですが・・）

お礼日時：2006/12/06 21:49

No.2 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/12/07 12:09

> ローンの金利適用は、実際に融資するとき、来年の夏ごろ建築完成予定なので、そのときのようです。

> なので、回答者様が、おっしゃるような「お客様に損をさせないように」とは違うということでしょうか？

金利の決定が「融資実行時」ですか。
それならば違うようですね。
私の勤務先では「金銭消費貸借契約時」の金利が適用されますので、契約時には金利が決定するんです。
ですから、金銭消費貸借契約証書にも最初から適用金利を記入されます。
自行のプロパー以外にも、住宅金融公庫一般融資を担当したことがありますが、こちらは「申し込み時」に金利が確定します。
ですから、「融資実行時」に適用金利が決まる－という場合には、どのような形で金銭消費貸借契約を締結するのか存知申し上げないのです。
金銭消費貸借契約書に適用金利がない状態で契約を締結するんでしょうか？（で、実行当日に書き加えるのでしょうか。ならば、融資実行当日に債務者等は必ずろうきんに出向いて確認をする－ということになるのでしょうか。）
また、例えば、金銭消費貸借契約と融資実行が日数が開いていたりして、その間に金利が上がったりしたら…。
下がる分にはお客さま側は文句言わないと思いますが、いくらそういう契約になっていても、上がっていたら不満は残るんではないかと思ってしまいました。
さらに、毎月の金利見直しはともかく、「金利情勢により月中に変更となる場合もある」となると、金銭消費貸借契約後も、日銀の金融政策決定会合の成り行きが気になってしまいますね。

閑話休題。

> 融資は２本立てにしました。
もしかして、ご利用になられるのは「フラット35セット型」で、今回の土地代のつなぎ融資は「フラット35セット型「つなぎ資金ローン」」という商品ではないでしょうか？

> 土地価格の９０％しか貸付ができないということでしたので、実際の土地価格より高い、１３５０万円を３年固定　全期間優遇？金利１．７％　期間３５年。１４５０万円を３５年固定　金利３．２％です。
？？
「土地価格の90％しか貸付ができない」のに、「実際の土地価格よりも高い額を借りた」というのはどういうことでしょうか？
つなぎ融資を行っている金融機関において、つなぎ融資を受けられる額は、『最終的な【融資予定額】の90％以内』というところが殆ど認識しておりますが…。
少なくとも、「土地購入資金」としてのお借り入れの場合は、土地の購入代金が上限となるはずです。
土地購入資金＋住宅建設資金を借り、つなぎ融資で『最終的な【融資予定額】の90％以内』まで借りることができるので、実際の土地の購入代金以上の額をつなぎ融資で借りることができたのではないでしょうか？
ろうきんさんの「フラット35セット型「つなぎ資金ローン」」もこのパターンですよ。
なお、一般的な金融機関の「つなぎ融資」も、ろうきんさんの「フラット35セット型「つなぎ資金ローン」」も「手形貸付」ですから一括返済ですよ。
それ以外の「つなぎ融資」のパターンがあるのならば、申し訳ありませんが、私の知識不足で存じもうしあげません。

なお、一般的な金融機関の「つなぎ融資」も、ろうきんさんの「フラット35セット型「つなぎ資金ローン」」も、融資期間は最長でも「１年以内」です。

一般のつなぎ融資を扱っている金融機関では、まず、本融資実行日を決めて、つなぎ融資の実行日から本融資実行日までの日数を計算し、つなぎ融資の利息は「前払い」でいただくんです。
「利息前払い」なので、つなぎ融資の実行の際には、その利息分が差し引かれて資金実行されるのが普通なんです。
もし、ろうきんさんの「フラット35セット型「つなぎ資金ローン」」や今回ご利用になられるつなぎ融資が、このパターンでしたら、「本融資実行日を決めるため」に、ろうきんさんが「今月中の本審査・契約を勧めた」ということが考えられます。
そして、つなぎ融資を受けるにあたって前払いいただく保証料や利息の額を計算し、差し引いたうえで、土地購入代金程度の額がお手元に行くように、つなぎ融資の額を1350万円にした－ということはないでしょうか。

私の推測どおりで、金利の決定が「融資実行時」ということならば、
> １３５０万円を３年固定　全期間優遇？金利１．７％　期間３５年。１４５０万円を３５年固定　金利３．２％です。
という金利も、あくまでも「現段階における目安」でしかありません。
固定期間終了後は、「固定期間終了時の店頭表示金利からマイナス何パーセントになる」というパターンですね。
ろうきんさんですと、

> 質問ばかりで恐縮ですが、
> 変動金利型のほうが「都合がいい」とはどのようなときなのでしょうか？
変動金利の方が都合がいいのは、まず、変動金利の適用金利の方が、３年固定などの短期固定（正確には「固定金利選択型」といいます）の金利よりも低い場合です。
そして、変動金利の方が都合がいいと申し上げるのは、「変動→固定」への金利タイプの変更の場合には、「変更手数料無料」という金融機関が多い－という理由です。
これが短期固定ですと、「固定期間終了後に再度短期固定を選択する場合には手数料が必要」ということや、「金利が上昇してきたので、短期固定期間の終了に合わせて残りの期間を全期間固定にしたいと思ったけど契約によってできない」ということや、「固定期間の途中に金利が急激に上昇した。でも、固定期間の途中。固定期間終了まで待っていたら金利がどこまで上昇するか分からない。この先の金利上昇リスクを回避するためにできるだけ早く全期間固定に切り替えるには『借り換え』しか手段がない。借り換えには多額の借り換え費用がかかる。場合によっては、借り換えができないかもしれない。」ということが想定されるんです。
変動金利－といっても、金利の見直しは半年ごと、返済金額の見直しは５年ごと－という金融機関が殆どです。
金利が上昇局面に！となっても、「変動→固定」の手数料が無料ならば、いつでも「では、残りの全期間固定にして金利上昇リスクに備えよう。」ということができます。

> また、頭金はいつ払うものなのでしょうか？
「頭金」は業者に払うものですね。
ですから、業者が「払ってください。」と言った時に払います。
私が昨年マンションを購入した際は、最終の支払いまでに、何回かに分けて払いましたよ。
最初に10万円程度、その１か月後に購入価格の１割、半年後に１割…といったカンジで。
「諸費用」については、「業者に払うもの」、「金融機関に払うもの」、「金融機関が資金実行する際に差し引かれるもの」があります。
約定書や金銭消費貸借契約証書に貼付する収入印紙代、登記等にかかわる費用、司法書士代などは、金融機関が請求しますので、請求されたら払ってください。
司法書士の報酬は、おおよその金額で請求され、後日精算－ということもあります。
保証機関保証の場合の保証料は、一括前払い型ならば融資金額から差し引かれます。
金利上乗せ型ならば、毎月の返済額の中に上乗せされます。

とりあえず、こんなところでしょうか？
また。何かありましたら、補足欄なりお礼欄をご利用になってご質問ください。
私で考えられ、お答えできる範囲のことでしたら、ご回答を入れさせていただきますので。

この回答へのお礼

大変ご丁寧な回答本当にありがとうございます。
ご好意に甘えさせてください。まだまだ勉強不足で、言葉足らずな点がございましおたら、申し訳ありません。

全融資ろうきんからです。「フラット３５」は使っておりません。
仮審査をしたところ、土地・家の評価格が２９５０万円なので、頭金・金利を考え２８００万円の融資希望に致しました。
融資は、総融資額の９０％まで手形できれるが、手形融資希望価格（１２００万円）全額ではできないので、手形額面は１３５０万円にさせてくださいと言われました。

＞つなぎ融資を受けるにあたって前払いいただく保証料や利息の額を計算し、差し引いたうえで、土地購入代金程度の額がお手元に行くように、つなぎ融資の額を1350万円に・・。
手形の利息は、本融資実行時に差し引く、保証料等の諸費用は、本融資実行時にと言われました。
保証料（５０万円ほど）は、一括で支払うつもりなのですが、利息と同様、最終的な融資時に手形分を差し引かれるという意味でしょうか？
利息は概算１２～３万円と言われました。
ですので、
つなぎ資金を１５０万円も多く見積もる意味が理解できないのです。

>なお、一般的な金融機関の「つなぎ融資」も、ろうきんさんの「フラット35セット型「つなぎ資金ローン」」も「手形貸付」ですから一括返済ですよ。　
「一括返済」とは、本融資時に手形分を全額返済をしなければいけないという意味でしょうか？

金利は短期固定でも「全期間優遇型」ではないほうが、確かに金利が低いです。金利変更に手数料がかかるか確認して、再検討します。

利息決定日が本融資決定日というのは、あまりないのですね。
繰上げ返済をまめにしようと思い、繰上げ返済無料のろうきんにしたのですが・・・。金利が決定しないのが不安です。
銀行を変えたほうがいいのかな・・・。
実は、ろうきんで、もめました。
役員の夫も収入合算できると言われ、言われるがまま全ての書類を整えたところ、最後の最後で、役員だからダメだと言われ、ろうきんの説明に、いまいち信用が持てません。
そのため、担当者は、「上席」と呼ばれている方です。

質問ばかりで申し訳ございませんが、よろしくお願いいたします。

お礼日時：2006/12/07 22:17

No.3 回答者： myaumy 回答日時： 2006/12/07 22:31

土地引渡し時に資金決済するのでしょうから、本申込を早めに勧めるのは当然ですね。

一定の時間がかかるので、早めに準備しておいたらいかがでしょう。契約については、想像するに準備だけしといて実行日連絡待ちということでは？（ちなみに契約日＝即日実行は、私の勤めている銀行では原則行っていないので、遅くとも実行予定日の２日前までに契約します。）

金利選択は、人それぞれですからどの方法が特に危険ということはありません。長期と短期を組み合わせて借りるのは、ある意味慎重とも言えるのではないでしょうか。金利が上がっても、半分は固定されていますし、当初より全額固定で借りるより、返済額は軽減されるのですから。

ところで、私の勤めている銀行のローンは実行時金利です。従って、Ｎｏ．２さんが疑問に思っている金利は記入しないのか？という疑問ですが、実行日が決まってから契約する場合が多いですし、未定のまま契約する場合には金利変更時について説明してます。大体、月末数日前には翌月の金利が出ますので、場合によっては実行を前倒しにすることもあります。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりまして、申し訳ございません。
回答ありがとうございました。

融資実行日に金利が決まる銀行が、他にもあると伺い安心致しました。
土地のつなぎ融資での金利決定は、最終の実行月になりそうです。

それまで金利が上がらないように祈るしかないのですね。

お礼日時：2006/12/12 22:17

No.4 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/12/08 14:32

やはり、金融機関によっていろいろ違うものですね～。

まず、この場をお借りして…。
＃３さま、融資実行時に金利が決定するパターンを教えていただきありがとうございました！
融資実行日が決まってから金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日が月跨ぎになる場合で、場合によっては（当月より翌月の方が金利が上がるような場合でしょうか）、融資実行を前倒しすることもあるんですね。
私が今いる部署は、調達金利を決定する部署でもありますので、「月末数日前に翌月の金利を出すため」に毎月中旬頃からバタバタしてます。
私は資金の運用サイドにいるのですが、調達金利決定サイドの人間が「どうなる～？どう予想している～？」と聞き合わせにきます。
今月は、日銀の金融政策決定会合が18、19日ということもあり、ギリギリまで「待ち」になってしまいます。

すみません。
＃３さまの回答を拝見して、いまさらながら、最初に戻って考えてみたんですが…。
もしかしたら、今回利用されるろうきんさんの「つなぎ融資」って、「本申込みをして本審査でＯＫをもらった」というだけではダメ…ってことはありませんか？
「金銭消費貸借契約」を締結して、「本融資が決定・確定」していないとダメ…ということはありませんか？
本融資が自行の住宅ローンの場合の「つなぎ融資」となると、金融機関によって本当にどのようになっているか分からないので…。（相手が「公的融資」ならばだいたい見当がつくのですが。）

今回が「つなぎ融資」ではなく、単純に「２本の融資のうちの１本について先に資金実行する」ということでしたら納得できるんです。
ごく普通のことですから。
また、「つなぎ融資」でも「今月中に本申し込みをして本審査まで」ならば理解できるのです。
ですが、「つなぎ融資」実行のためには、『「金銭消費貸借契約」を締結して、「本融資が決定・確定」していないとダメ』というパターンでなければ、今月中に「金銭消費貸借契約」までしてしまわなければならない意味が分からないんです。

例えば「準備だけしといて実行日連絡待ち」といっても、今回は「手形貸付」の「つなぎ融資」。
もちろん、私の勤務先でも、＃３さま野お勤め先と同じく、金銭消費貸借締結→即日資金実行…ということはできません。最低でも数日後になります。
ですが、「つなぎ融資」ですと、本融資とは異なり、「融資約定書」のようなものを利用して、土地に対する抵当権の設定は、登記留保の形を取ることもありますので…。
また、この段階で金銭消費貸借契約を締結する－ということは、旧住所での印鑑証明書を使い、旧住所で契約する（ご質問者さまの場合、「土地の引渡し」ということは、もともとここに居住されていた訳ではない）－ということになりますので、新住所に住民票を移してから、金銭消費貸借契約証書を訂正しなければならないということですよね？

> 利息決定日が本融資決定日というのは、あまりないのですね。
これも分かりませんが、「本融資決定日」とおっしゃるのが、「本審査に通って融資ＯＫとなった日」ということでしたら、それはあまり聞きません。
「金銭消費貸借契約日時点」か「融資実行日時点」が多いような気がします。
住宅金融公庫などは「借り入れ申し込み時点」ですが、申し込みから何か月後に融資実行になるか分かりませんから（住宅の新築など申し込みから住宅の完成まで１年以上かかった…という案件もありました）、ある意味、金融機関にとっては「勇気が要る」ことでしょうね。

> 手形の利息は、本融資実行時に差し引く
> 手形融資希望価格（１２００万円）全額ではできないので、手形額面は１３５０万円にさせてくださいと言われました。
手元に受取れる額を1200万円としたいならば、額面1350万円の手形を切ってもらわないといけない－ということですね。
本融資実行日が決定しなければ、利息も何日で計算して良いか分かりませんから、「手形の利息は、本融資実行時に差し引く」という可能性がないとはいえませんが…。

> 利息は概算１２～３万円
12月につなぎ実行して、夏に本融資実行ならば、７～８か月ですよね。
つなぎ期間を12月15日～７月15日と仮定して考えると付利日数は212日。
1350万円×1.7％×212日÷365日＝133,298.6…円。
なるほど、13万円程度ですから、手形貸付の金利は最初に言っていらっしゃった「３年固定　金利1.7％」が適用されているようです。
「本融資でお借り入れを予定されているローンの、つなぎ融資お借り入れされる日時点における適用金利を適用」ということですね。

> つなぎ資金を１５０万円も多く見積もる意味が理解できないのです。
私も理解できません（勉強不足なだけということもありますが）。
金融機関によって扱いが違うのでしょうが…。
「手形割引」でもないのに、手形額面の９割を実行する－ということでしょうか。
そうであれば、1,350万円×90％＝1,215万円ということになりますので、計算は合いそうですが、一般的には、「手形額面から満期までの利息を差し引いた金額を交付する貸付の方法」を手形貸付というと思うので、先に述べた利息額に、つなぎ融資に対する保証料、つなぎ融資手数料を加えた額が150万円ということなのかもしれませんが…。

> 「一括返済」とは、本融資時に手形分を全額返済をしなければいけないという意味でしょうか？
そうです。
つなぎ融資の場合は、「本融資で融資された資金によって」手形貸付分が一括で全額返済され、証書貸付に移行することになります。
手形貸付のまま35年…ということは、私は聞いたことがないのですが…。

> 繰上げ返済をまめにしようと思い、繰上げ返済無料のろうきんにしたのですが・・・。金利が決定しないのが不安です。銀行を変えたほうがいいのかな・・・。
住宅金融公庫のように「借り入れ申し込み時点で金利が決定する」ところか、キャンペーンなどで「平成19年3月31日までにお申し込みのうえ、６か月以内に資金実行をする場合は何％」としているところでなければ、融資が実行される「来年の夏まで」金利は決まらない訳ですからね。
「その間に『利上げ』があるだろう」と聞いては不安になりますよね。
ですが、金融機関によっては、「つなぎ融資」自体を扱っていないところもありますし、今月末から年明け早々に、土地の引渡し＝土地代金の支払いがあるのならば、下手をすれば間に合わなくなってしまうのではないでしょうか。
＃３さまのお勤め先のように、「実行を前倒しにすることがある」といっても、家が建っていない状況で、何か月も前に前倒しする－ということはできないと思いますし…。

やはり、ろうきんさんのことはろうきんさんに伺っていただくのが確実だと思います。
「1200万円のつなぎ融資実行額に対し、額面1350万円の手形を振り出さなければならない、その計算根拠を教えていただけませんか？」とかですね。
できれば、ろうきんさんの回答や、ろうきんさんの「つなぎ融資」の手法を教えていただきたいくらいです。

この回答への補足

やはり最終の融資実行月の金利になるようです。

土地のつなぎも同様だそうです。
金利が上がらないように、祈るだけですね・・。

変動金利から固定金利への変更も数千円でできそうなので、変動にしようかと考えています。

いろいろありがとうございました。
また何かありましたら、よろしくお願いいたします。

補足日時：2006/12/12 22:17

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
これ程ご丁寧なお答えに感激です。

おっしゃるとおり、融資の申込が２本なのかもしれません。
「もう一度融資の審査がありますから、クレジットカードの使用は控えてください。住民票・印鑑証明は2通ずつ用意してください」
といわれたのを思い出しました。

そうすると、つなぎ融資ではないから、土地価格の90％としか先に手形を振り出せないということでしょうか。

ろうきんに問い合わせてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/12/09 10:43