市街化調整区域内建物の兄弟への売却について

お世話になります。自宅の売買について、教えてください。
市街化調整区域の妻の親御さん所有の土地に、使用貸借で10年ほど前に一戸建て住宅を取得しました。
家を建てる際は「農家等の自己用住宅の建築及び分家」の分家申請で建築許可を取った建物です。建物の所有は私（夫）と妻、1/2ずつです。（ローンも1/2ずつ連帯債務）

さて、ご質問ですが、諸事情により、この建物の売却できたらと考えております。譲渡先は次のとおりですが、売却は可能でしょうか？
譲渡先は、赤の他人ではなく、妻の兄弟夫妻（候補として、「妻の妹＋配偶者」、または「妻の弟＋配偶者」の何れか。共に現在、賃貸住まい）、もしくは妻の親御さん（親父さん所有のまま、兄弟夫妻居住？）となります。

また、住宅ローンの残債（1,300万円。全て住宅金融公庫）を清算するのに、前記いずれかの譲渡先に新たに住宅ローンを申し込んでもらい、その実行をもって清算ができればと考えております。
ただ、このような物件に対して、住宅ローンの申込みは普通にできるものなのでしょうか？（借主の所得要件等々の一般的な要件はクリアできるものとして）

なお、譲渡後の兄弟夫妻が、その物件を増築したり、将来的に建て替えするような場合、何か制約等、差し障りが生じる可能性があるようでしたら、何とぞご教示ください。

以上、宜しくどうぞ。

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/12/16 11:34

＞「建てる」と「売買」するとは違う話…？？？

許認可の要件があれば、
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

に、記載があるように
「農家等が市街化調整区域決定前から所有していた土地」ですので、
申請時期は、何時でも良いような気がします。
ただ、10年先に、この1号基準があるかどうかわかりません。

＞「借家住まいで自然」の部分、前記を絡めて再度解説をお願いできたら幸いです。

調整区域は、住宅建設を抑制する区域でしょ？
なので、借家住まいで必要性があるから建築する、ということです。
※住宅持ちの方は、処分する方向で検討しないと理由になりません。

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/12/15 19:11

＞・許可の基準は1号でした。

・許可申請は妻単独名義で提出し、認められました。

了解、見込みのとおり。

＞各自の資金負担割合（持分割合）に合わせ、1/2ずつとなっております。登記は許可後の話なので、実態に合わせてということになろうかと思います）

了解、登記の段階で持分をつけたんですね。
でも、確認申請で共有申請すれば、１／２に自然となります。

＞16号の要件を満たし、見込みがありそうだと解釈しましたが、どうでしょう？

16号では、離婚を社会通念上の理由としていません。
なので、
奥さんの直系血族の弟、妹で「１号許可の取り直し」じゃないかな？
この方が借家住まいで自然だと思います。

＞「妹（次女）」は、私ども（妻の名義で申請）が許可が取れたケース同様に、いわゆる「建てる」ことも可能ではないかと

長男、長女が分家できないって、何処にも書いてありません。
許可メニューの名前が悪いだけです。

最後に、奥さんが１号で許可が取れたんであれば、奥さんの弟、妹で許可が取れるはずです。
あなたの市町村が開発委任市であれば、建築担当で、
委任市じゃなければ、県の建設事務所で一度相談しましょう。
何かありましたら、補足します。
では、(^^)/~~~

この回答への補足

補足ありがとうございます。
たいへん申し訳ございませんが、次のところだけ、整理させてください。宜しくどうぞ。

> 16号では、離婚を社会通念上の理由としていません。
> なので、
> 奥さんの直系血族の弟、妹で「１号許可の取り直し」じゃないかな？

売買の前に「1号許可の取り直し」ということでしょうか？（許可を取って売買？）
それとも、譲渡後の将来的な建て替え等の際の「１号許可の取り直し」でしょうか？
「１号許可」は、建設する前の許可という認識でおりましたので、既に建ってるものは…？？？
「建てる」と「売買」するとは違う話…？？？
頭が混乱してきました。申し訳ございません(~_~;)

> この方が借家住まいで自然だと思います。

「借家住まいで自然」の部分、前記を絡めて再度解説をお願いできたら幸いです。

補足日時：2006/12/16 09:27

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/12/15 15:27

＞家を建てる際は「農家等の自己用住宅の建築及び分家」の分家申請で建築許可を取った建物です。

分家住宅（１号）と自己用住宅（７号）とでは、許可メニューがつがいますので、１号、７号どちらかです。
許可書を見ましょう。
１号
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
７号
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

の、どっちか、たぶん、１号でしょう。

＞建物の所有は私（夫）と妻、1/2ずつです。

許可で連名はありえません。
あなたか、奥さん、どっちかです。
これも、許可書を見ましょう。
たぶん、確認申請が連名でしょう。


＞諸事情により、この建物の売却できたらと考えております。

余談は、この位にして、
「転売」する事情が重要です。
まず、読んでください。
１６号
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

条件としては、合法立地10年経過していることで、
転売理由が社会通念上、
・破産宣告を受けた
・競売に付される
・死亡した
・転勤する

上記に当てはまっていれば、まんざらダメじゃなんですよ。

当てはまってなければ、次のことを考えましょう。

＞赤の他人ではなく、妻の兄弟夫妻（候補として、「妻の妹＋配偶者」、または「妻の弟＋配偶者」の何れか。共に現在、賃貸住まい）、もしくは妻の親御さん（親父さん所有のまま、兄弟夫妻居住？）となります。

許可者の直系血族以外は、都市計画法では要件がありませんので、赤の他人となります。

誰で許可をとったかが重要です。
奥さんで許可取りであれば奥さん関係の直系であれば見込みが有りそうです。

＞譲渡後の兄弟夫妻が、その物件を増築したり、将来的に建て替えするような場合、何か制約等、差し障りが生じる可能性があるようでしたら、

上記で説明したとおり、
都市計画法の規制を受けます。
土地建物は取得できますが、
確認申請が提出できません。
「買う」ことと、「建てる」ことは別です。

色々記載しました、補足をお願いします。


＞住宅ローン

他の方におまかせします。

この回答への補足

迅速なご回答ありがとうございます。また、たいへん分りやすいリンクもはっていただき、ありがとうございました。
早速ですが、補足です。

・許可の基準は1号でした。

・許可申請は妻単独名義で提出し、認められました。
　（所有者は、各自の資金負担割合（持分割合）に合わせ、1/2ずつとなっております。登記は許可後の話なので、実態に合わせてということになろうかと思います）

・転売する事情は、離婚を控えております。妻は精神的な病気を患っており、その後の継続しての居住は困難であることから、目と鼻の先に住んでいる親御さん宅（実家）での生活を…との判断によるものです。　

　　⇒　リンク先を拝読したところ、16号の要件を満たし、見込みがありそうだと解釈しましたが、どうでしょう？

・増築、建て替え等、譲渡後の確認申請を要するケースについて、譲渡先を「弟（長男）」と仮定すると、彼には実家があり、今はサラリーマンで外に出ておりますが、いずれは戻り親御さんの農業を継承する立場でもある為、やはり譲渡先となることは今後いろいろ制約が生じてしまうのでやめたほうがよさそうですね。^^;
ただ、「妹（次女）」は、私ども（妻の名義で申請）が許可が取れたケース同様に、いわゆる「建てる」ことも可能ではないかと素人考えで感じましたが、いかがでしょう？

以上、宜しくどうぞ。

補足日時：2006/12/15 17:51