最新の住宅ローンの状況

現在、新築マンション購入をする予定なのですが、
下記の条件の場合に最適な住宅ローンはどのように
なるのか、アドバイスいただけないでしょうか。
自分でも探しているのですが、本当にこれがベストなのか
自身がもてないため、助言をいただければ幸いです。

【条件】
物件価格：2840万円
借入金額：2840万円
支払年月：35年を想定
年収　　：420万円
年齢　　：30歳
千葉県在住
諸費用は現金支払（保証金も含む）
※今後の利率変動が怖いため、ある程度保守的な支払計画にしたいと
考えていますが、支払金額も少なくしたい（矛盾するのですが）です。
ある程度のリスクテイクは必要と考えています。

【現在の案】
案１：安定プラン
　考え方：利率変動に左右されないように
　フラット３５→2250万円（利率3.07%、35年支払）
　３年固定変動型→590万円（利率1.45%、35年支払）
案２：バランスプラン
　考え方：支払総額を少なくし、利率変動にもある程度対応する
　フラット３５→1410万円（利率2.79%、35年支払）
　３年固定変動型→1430万円（利率1.45%、35年支払）
　※この案２だと、正直少し怖いと考えています。

よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： NAZORA 回答日時： 2007/01/25 14:15

まず最初に１ヶ月に管理費込みでいくらなら支払い大丈夫かを

明確にしたほうがいいですね。
あと、お節介かもしれませんが年収に対しての借入額が
多いように感じます。

フラットと短期固定変動ですと
支払い総額は確かに案２の方が少なくすみますね。
利率は今月の実行金利をかかれているのでしょうか。
新築マンションということですが竣工時期が先なら
利率は高めの設定にしたほうが無難です。

我が家の例ですと契約は一昨年７月。
その時点でのフラットの利率は２．４×％でした。
住宅金融公庫が３．０２％でした。
ところが今はフラットも３％を超えていますし、
公庫も３．５％超えています。金利って本当に読めないですよね

夫婦共働きなので収入は見込めると判断して、
旦那の単独名義で
超長期（３５年固定）　５割
短期固定（１０年）　　３割
短期固定（３年）　　　２割
というミックスで契約しました。

今モデルルームへ行かれていらっしゃるようでしたら
何通りでもいいのでパターンごとに資金計画を立ててもらいましょう。
いろんな種類で資金計画を立ててもらうといいと思います。
うちは少なかったので、あとで自分達で資金計画を立てるのに
「もっと色々シュミレーションしてもらえばよかった」と
反省しています。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございました。

ご自身の契約内容も提示していただ分かりやすかったです。
確かに、モデルルームですとシュミレーションのツールも
多彩ですし、日々シミュレーションを行っている方が
臨席するのでその場で何パターンも出してもらうのが
分かりやすいかもしれませんね。

あと、１年半で0.6%のUPは強烈ですね。
正直４００万くらい違ってしまう。

お礼日時：2007/01/25 17:33

No.3 回答者： esezou 回答日時： 2007/01/25 14:34

budaiさん、こんにちは。

具体的に見えないので「怖い」と思うのでしょうね、支払い予定表をシミュレーションする（してもらう）事を強くお勧めします。
でも金利上昇を見込んだリストはなかなかできませんね。
真似事をしてみました。
（１）全額Ｆ３５のみで、３．０７％
（２）全額Ｆ３５のみで、２．７９％
（３）全額３年固定　のち変動型、１．４５％、１０年後３．６％まで毎年適当に上昇その後４．５％固定（金利根拠なし）、支払額変更なし（ありえない）。
結果：
（１）総支払い利息、１４２８万、月支払い額、８．７万
（２）総支払い利息、１２８０万、月支払い額、８．３万
（３）総支払い利息、１３９０万、月支払い額、８．７万
無理やり条件ですので、（３）は実際のものと大きく異なるかもしれません、どこか怖いでしょうか？

私なら、２％程の５年固定か、２．５％程の１０年固定で繰り上げ返済を金利上昇を睨んで行います。

ご参考ください。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

事例の（３）の変動が確かに感覚的には近いかもしれませんね。
（むしろ、利率は大きくしているくらいかと。希望的観測かもしれませんが）。
これで、フラット３５と同じ支払金額となれば、この案で勝負しても
面白いかもしれません。

ご提案のような形で、金利変動もシュミレーションした中で
支払プランごとに総支払金額を算出する方法が良さそうと思いました。

あと、私も「NAZORA」さんのように、購入後は共働きで繰上げ返済を
考えていますので、２年程度の短期固定とMIXして、
短期固定を先に支払うことで、リスクを軽減＆支払額軽減したいとは思っています。

お礼日時：2007/01/25 17:50

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/01/25 14:13

リスクを考えるという意味では、たとえば１５年後に金利が７％になった場合に支払いが耐えられるかという視点で考えれば良いです。

上記の例で言えば、プラン２では支払額が２．６万上昇します。（プラン１では１．１万の上昇）
ご自身で色々ワーストケースを想定してどうなるか計算してみるとよいでしょう。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございました。
もう少し自分でシミュレーションしてみようと思います。

お礼日時：2007/01/25 17:14