晒し物件と一般媒介の非明示について

現在マンションの売却にあたって専属でお願いしているのですが、
そろそろ3ヶ月が過ぎようとしているのに、この時期においても
全く決まる気配がございません。内覧はすべて他社の客で
3～4件ほどありました。
その他の似たような条件の同じ会社の物件は売れているようで、
正直言ってかなり憤りを感じています。
いろいろ調べたのですが、自分の物件がもしかして「晒し物件」と
なっているのではないかと思いました。とはいっても、名称だけが
わかり、「晒し物件」とは具体的にはなんなのかがわかりません。
詳しく教えていただけないでしょうか。
「晒し物件」として不動産屋に利用されるというのは正確には
どういうことなのでしょうか。

また、今は専属ですが、一般媒介にした場合、頼んでいる
業者名を「明示」と「非明示」が選べますが、
具体的には何故選べるようになっているのでしょうか。
またメリット、デメリットを教えてください。

かなり不動産会社の内情に絡んでくるとは思いますが、
プロの方のご回答お願い申し上げます。

No.1 回答者： adpanda1 回答日時： 2007/02/09 19:49

不動産業界に従事しているものです。

「晒し物件」とは、私もはじめて聞きました。
単に私の勉強不足なのでしょうけれど、私の周りでは聞いたことがありません。

言葉から想像をすると、広告物件数を増やすために広告に出している物件だとかですかね。(^_^;)

「オトリ物件」は聞くことがあります。これは、賃貸市場で多くあること（私の会社では一切やったことがありません）で、ありもしない極端に相場より安い物件を広告し、それに応えたお客様に他の物件を紹介するという行為です。当然違法行為です。

このご質問に関しては他の方の回答を待ちましょう。私も興味があります。

専属専任媒介契約を締結しているとの事ですが、営業に関する報告は不動産業者からきていますか？
指定流通機構への登録はきちんと済んでいますか？

専属専任の場合には指定流通機構（我々は「レインズ」といっています）への登録を媒介契約から5日以内にしなければなりません。また、登録証明書は不動産業者にFAXできますので、これを売主様（m_hhさんのことです）にお渡ししなければなりません。
また、書面での営業活動の報告義務は1週間に1回以上しなければなりません。これは電子メールでもいいのですが。

一度媒介契約書を見直してみてください。そして、これらのことをきちんとしていないのであれば、契約不履行で契約解除し、別の不動産業者ときちんと契約しなおすことをお勧めいたします。

一般媒介において業者名を明示するか否かですが、これは一般媒介契約を締結する業者のためのものです。お客様がどこに依頼をされているのか知っておく方が、営業活動を行うときにバッティングしなくて済みますし、お客様にとってメリットでメリットは取り立ててないと思います。

専属専任と一般媒介とではメリット、デメリットがあります。ご質問の内容を読んで、現在の業者に対して不信感があるように思えますので、ここは一般媒介として、地場の不動産業者、大手の不動産業者等をまじえてご依頼されてはいかがでしょうか。

ご質問への直接的な回答になっているかどうかわかりませんが、少しでもお役に立てれば幸甚です。

この回答への補足

http://oshiete.homes.jp/qa2663184.html
こちらの、A No.5 のかたが晒し物件という言葉を使っています。

レインズ登録も5日以内に行われましたし、毎週のように
「残念ながら」のお手紙をいただいております。
契約不履行ではないです。やる気があんまり感じられないのです。

一般媒介の非明示については、不動産屋さんがどちらがやる気を
出されるのかをお伺いしたかったのです。
一般媒介でも、2～3社にしか頼まず、業者を明示すれば
やる気が出ますでしょうか。
非明示では不安が募ってやる気が出ないでしょうか。
逆に、非明示で10社くらいに頼んだほうが早く売れそうでしょうか。
何故いろいろ方法が選択できるのか、悩ましいところです。

補足日時：2007/02/09 23:14

No.2 回答者： koala0305 回答日時： 2007/02/10 14:05

自宅・事業用マンション等７回不動産の売買を経験した者です。

不動産については一般の方より経験・知識があるつもりですが、私も晒し物件という言葉は聞いたことないですね。ただ、自己居住物件の場合なんかで売り急ぐこともなく無理気味な高値で長い間売却に出していらっしゃる方はありますね。マンション内にそういう物件があるとそれが何となく相場のように見られて、他の部屋をそれより安くすると売りやすいというのはあります。そういうケースを晒し物件と呼ばれてるのかなとも思いますが。

私の経験では、良い業者さえいえれば専任媒介にしたほうが自分が楽なんですけどね。今は不動産の情報は広く流れていて買う側はねらった地域については虱潰しに探しますから、どこに媒介を依頼しても結局は大して変わらないようにも思います。一般媒介にしても２，３社までが良いと思います、それ以上になると業者への対応が大変で訳が分からなくなります。明示・不明示はあまり関係ないと思いますが。

いずれにせよ、なかなか売れないのはやはり売値が高いんじゃないかと思われます。値引きなど、どのように業者に伝えていらっしゃるのか分かりませんが似たような条件の物件が売れているというのは、かなり値下げしたからじゃないでしょうか。首都圏の一部を除いて、中古マンションは最初の売り出し値から、かなり下げて売却するのが普通です。どんな物件でも相場より少し安めにすれば、比較的容易に売却できます。もちろん売る側は少しでも高く売りたいので、その辺が難しいのですが。

この回答への補足

私としても、専任で事がきちんと運べば嬉しかったのですが、
どうも後回しにされた感があります。
値引きしたほうがいいなどの提案も特に無く、
こちらが「高いのではないでしょうか」と問い合わせてみても
「そんなことは無い、売れる値段だ」と言うのです。
価格は、坪単価にしても少し安く設定しました。
ところが、他社に査定を頼んでみたら高いというお話が半数近くあり、
本当にだまされていたような気がしてなりません。

補足日時：2007/02/11 18:57

No.3 ベストアンサー 回答者： echino 回答日時： 2007/02/10 14:42

以前のNo.5の不動産屋です。

「まわし物件」の一部の物件を「晒し物件」と言います。
（「まわし」より「晒し」のほうがお客さんが理解しやすい）

不動産に限らず物を売りやすくするには「選択肢」を増やしてあげる
のが一番です。１０個の中から一番よいものを選ぶのと、３個の中から
一つを選ぶのとでは安心感が違います。
「まわし」「晒し」とは１０個の中なら真ん中から下の評価に相当する
物件です。必然的に売れ残ってしまいます。
同時に広告等にも、よい物件と比較対照させる物件（晒し物件自体には
問い合わせは来ない）として掲載されるようになっていきます。
こうなってくると、購入するほうも考えます。
「この物件、長く売りにだしているけどイワク付き？」と。
そこまで来ると、相場どおりに売れることが期待できなくなってきます。
（晒しと表現するとわかり易いでしょう。）

価格帯や間取りなど同条件の物件がどの程度ある地域なのか
わかりませんが、高く売るためにはタイミングを見て後者の状況を
作り出す必要があるのです。
１０個の物件で１位になるのは難しいですが３個の中で１位にするのは
簡単だからです。これが「タイミング売り」です。
エゲツナイテクニックもありますが、こうした手法をもたない
不動産屋に任せると、価格勝負をするしかありません。

「売れたら良いな」ではなく「売りたい」なら価格を下げるしか売主には
出来ないのが厳しいところです。


Ｐ．Ｓ
以前の会社と変えたのにこの状況だと辛いですね。
その会社も売れるラインの見極めができていなかったのでしょうか。
とすると価格設定も自分で動いていくしかないかもしれません。
例えば、同価格帯のマンションの管理費、修繕費はどんな感じでしょうか？
住宅ローンを組まれる方は月の支払いを総合的にみます。
管理費、修繕費、駐車場費が高いとそれも含めて売値を考える必要が
あるのです。
その辺の資料があると自分で価格設定を考えていくことができますね。

この回答へのお礼

echino様がこちらの質問をご覧になられたことを感謝いたします。
直接お伺いしたかったです。

そこで、「晒し物件」については把握いたしました。
わかりやすいご説明ありがとうございました。
不動産屋に嫌われると自分の大切な売り物が晒し物件にされてしまうのか、
自分は特に何も悪いことをしていないのになんだか悲しいですね。

まだ初めての専属でしたので、次に一般にしようかなと
また他社と面接をして決めたいと思っています。

お礼日時：2007/02/11 19:27