定期借家契約で更新はありですか？

Question

いつもお世話になっております。

現在、定期借家契約で住宅を借りております。
退去時は、１ヶ月前までに連絡するようになっています。

期限が3/25で終わるので、２月上旬に仲介業者から
「大家さんは更新（１年ですが）しても良いとのことなので、どうなさいますか？
2/25までに考えておいて下さい。それまでにこちらから連絡します」
と連絡がありました。

私たちは、定期借家契約というのは更新されないものとばかり思っていましたので、その旨伺いますと
「・・・まあ、大家さんが良いと言ってるので、良いのではないでしょうか」
との仲介業者の返事でした。

2/25になっても連絡がないので、こちらからかけると
「担当者は休んでいる。代わりの者ではちょっと分かりかねる」
とのことでした。

2/28になって担当者から連絡があり、
「改めて契約書を作っているのですが、大家さんに見て貰ってから、そちらに送ります」とのこと。
「更新していただけるのはありがたいのですが、改めて契約書を読むと、退去時の原状回復については特に記載がなく、こちらとしては、国土交通省のガイドライン（東京都在住なら、都のガイドラインが良いのですが、残念ながら地方住まいです）に準ずる旨、一筆加えて欲しい」
とお願いしましたが、断られました。

「じゃあ・・・更新しないのは、そちらの自由ですが、2/28付けで解約を言い出されても、退去は3/28になり、更新料はいただきますよ」との事でした。

そこで、お伺いしたいのですが。

・この場合、更新の書類などは頂いておりません。（作成途中らしいです）
それでも、やはり更新料を払うものなのでしょうか。

・契約上は3/25が期限です。3/26～3/28は契約していないのに住んでいる（不法占拠？）になってしまうのでしょうか？

私たちは更新したくない訳ではなく、ある程度契約書に要望を取り入れて頂きたいだけでしたが、話し合いがどうも上手くいかないようです。

家賃の値下げ→却下（これについては納得しています）
一年未満で退去した場合の違約金は発生しないとのことなので、念のため、契約書に記載して欲しい→却下
そして、今回の原状回復についての記載→却下

こういった話を2/28以降に行っている時点でやはりおかしいのでしょうか。

私たちとしては、こんなに揉めるのなら、最悪の場合は退去しても良いのですが、あとあとの事が不安になり、相談させていただきました。

どうぞ、よろしくお願いいたします。

semi-zzz · Accepted Answer

定期借家契約は原則更新をしない契約なのですが、両者の合意があれば改めて契約をし直すことができます。
更新というよりも再契約と考えればよいでしょう。

なお、更新のできる一般借家契約において、更新料については、法的な意味がありませんので、最初の契約時点で更新料を定めておかなければ、支払う必要がないお金です。だから最初に契約で決めておくことが多いのですが、定期借家契約の場合更新することは前提になっていないので、更新料なら再度打ち合わせる必要があります。なお、更新手数料（仲介業者などの事務手数料）なら、そこを通して契約するなら必要ですが。

でも、定期借家契約の場合更新というよりも再契約と考えたほうがよいので、再契約の条件の礼金ということなら、契約条件の１つとして契約するしないの問題になります。
更新料といういいまわしがおかしいですね。


＞退去時は、１ヶ月前までに連絡するようになっています。

これは借り手側の問題ですが、一般だと更新するしないを明確にしておくことが必要なので、このような取り決めをしますが、定期借家契約は更新が前提でないので、期間が来れば自動的に契約は完了しますので、途中解約に関する特約についてだと思います（更新しないことになっているので、何もしなければ契約が完了するだけですし、質問のケースは更新でも途中解約でもないのでこの取り決めは関係ないでしょう）。

＞「じゃあ・・・更新しないのは、そちらの自由ですが、2/28付けで解約を言い出されても、退去は3/28になり、更新料はいただきますよ」との事でした。

一般契約の場合大家側から更新を拒絶するのは至難の業で、借り手側からは法律上は土壇場でも良いことになっており、また申し出がなければ自動的に更新されてしまいますので、それだと大家さんがあまりに不利すぎるので、このような条件を付けるのが一般的です。
しかし定期借家契約では更新しないことが前提となっていますので、特別な申し出がなければ、自動終了するだけですし、元々更新料の契約を結んでいませんので、更新料なら不要です。

＞こういった話を2/28以降に行っている時点でやはりおかしいのでしょうか。

今の契約が3/25に終わるので、その後再契約をするかどうかだけのことでしょう。
大家さんとしては、できるだけ早く埋めたいので、場合によっては次の入居者と契約してしまうこともありますよ。そうなると退去せざるを得なくなります。
おかしいとは思いませんがそういう可能性もありますので、早く決断した方がよいことではありますが。

＞・契約上は3/25が期限です。3/26～3/28は契約していないのに住んでいる（不法占拠？）になってしまうのでしょうか？

ケースバイケースです。

ちなみに、定期借家契約でも大家の方からは契約が終わることを期間満了の１年から６ヶ月前に通知しておかなければならず、これをしていない場合は、通知が来たときから６ヶ月間は住んでて良いことになります。

この連絡は以前にキチンとされていたのでしょうか？
今回の連絡が初めてでしたらそれから６ヶ月間は契約していることになりますし、また、この場合法定更新ですので、更新料は不要でしょう。

なお、原状回復については記載があれば契約のほうがガイドラインより優先されると考えられますが、記載がなければ、消費者契約法などにより大抵はガイドラインに従って行われることになります。

なんか、間に入っている担当者が定期借家契約を正しく理解していないで対応しているように思います。

sk3966 · Answer

＞＞定期借家契約で更新はありですか？
ありません。
更新ではなく再契約と表現します。

＞＞期限が3/25で終わるので、２月上旬に仲介業者から
＞＞「大家さんは更新（１年ですが）しても良いとのことなので
＞＞どうなさいますか？
定期借家契約の取り扱いに慣れていないと再契約を更新と
言う大家はいます。
でも、業者が再契約を更新と言うのは論外です。

定期借家は従来の普通借家と違い大家側（実務は業者）に契約を
履行するための様々な手続きを求めています。
これを無視（省略）すると普通借家扱いになってしまうので
結構実務は大変です。

大家が更新（１年）を言っているということは定期借家の期間も
１年だったのでしょうか？
１年だと定期借家では大家側からの終了通知を質問者さん宛てに
出さなければなりません。（１年未満は終了通知不要）
終了通知届いてますか？
まだ、届いていないのであれば届いた時から６ヵ月後に定期借家の
契約は終了します。
終了通知には契約が終了した後、借主と再契約する、しないの
文言が入っているはずです。
期間、新家賃等に問題が無ければ再契約する意思を示し、再契約
したくなければ契約終了１ヵ月前までに解約する意思を示せば
良いはずです。
契約期間が１年未満の場合は自動的に記載された期日で契約は
終了致します。
１年未満の定期借家が終了した後は再契約ではなく新規で定期借家を
締結するか、新規で普通借家を締結するだけです。

＞＞「じゃあ・・・更新しないのは、そちらの自由ですが、2/28付けで＞＞解約を言い出されても、退去は3/28になり、更新料はいただきます＞＞よ」との事でした。
バカな業者だなぁ～、同業として情けない。
更新料を支払う根拠がないだろうが！
でも、2/28解約意思→3/28退去の場合は3/26～3/28の家賃（日割）を
支払う必要はあります。

＞＞「更新していただけるのはありがたいのですが、改めて契約書を
＞＞読むと、退去時の原状回復については特に記載がなく、こちらと
＞＞しては、国土交通省のガイドライン（東京都在住なら、都のガイド＞＞ラインが良いのですが、残念ながら地方住まいです）に準ずる旨、＞＞一筆加えて欲しい」
ガイドラインは法的な効力ありませんよ。
契約書に借主に極端な負担を求める内容が書かれていないならば
最後は話し合いです。
極端な負担を求める内容の契約書であっても質問者さんは契約に
同意し押印してます。よくある事かもしれません。

当方では普通借家契約もありますが、原則定期借家契約しか取扱って
おりませんが、当方ではお客様から求められれば事前に契約書及び
重要事項説明書をお見せしてます。
色々と定期借家に対する誤解も多いようなので積極的に開示してます。

＞＞私たちとしては、こんなに揉めるのなら、最悪の場合は退去しても
＞＞良いのですが、あとあとの事が不安になり、相談させていただきま＞＞した。
あまり時間がないですね？
退去するなら直ぐです！
でも焦って部屋を探してもなかなか希望物件は見つからないものです。
それならば１年だけ大家さんの好意に甘えましょう。
引越し代やら次の契約費用やらお金かかりますよ。
私からすると大家と言うより業者が手を抜いているのが見栄見栄です。

次探す時はガイドラインとかの話ができる業者を見つけて下さい。
業者がしっかりしてれば大家は業者に従います。

長々と書いてしまいましたが参考にして下さい。

semi-zzz · Answer

＃１です。
大家側からの申し出について補足・訂正します。
契約期間については＃２さんの回答にあるように１年以上の期間を定めている場合だけですね。

ただし、大家側からの連絡については、
一般賃貸の場合、これを怠ると更新を拒絶できなくなり、法定更新されます。
定期借家契約の場合、更新（又は再契約）拒絶できなくなるのではなく、契約期間が終了しないことになります。

これは借り手が住むための期間を最低限でも６ヶ月は確保し、次の住居の準備期間を与えるという趣旨と１年以上前に連絡しても忘れてしまう可能性があることからうっかりミスを防止するために造られているものと思います。
ちなみに１年未満の場合は、その期間に連絡しなくとも契約した時点がその期間に該当するので、別途する必要がないからだと思います。

借地借家法第３８条４項
４ 　第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。 

要約すると、１年以上契約期間をもつ契約の場合、定められた期間に連絡を怠ると、連絡した時から６ヶ月間は契約が終了したことを主張できないことになります。つまり、連絡時点から６ヶ月後が大家側として有効な契約終了日です。借り手側からは当初の契約終了日から大家側にとっての契約終了日までの間ならいつでも終了日として扱ってよいのではないかと思います。

上記は大家の義務ですので、再契約するしないという話は無関係に発生します。
このような連絡がなかった場合は、手続きをしなくても、契約が終了していないことになります。
ということを書いたわけです。

＃１では更新と書きましたが、契約期間が延長されると考えるほうが妥当ですね。つまりこのような状況ならば、更新ではないので更新料は不要です。

逆に大家側にミスがなければ、契約終了までに再契約するか退去しなければ、不法占拠状態になりますので、遅延使用料などの請求がされることと思います。

mu128 · Answer

前の（というか、今現在の）契約書と比較して、どうなのかがポイントになりそうです。
例えば、前の契約書と全く同じ内容であり、内容の変更を要求しているのが、質問者さんの方ですと、その業者の主張の方が正しい気がします。
逆に、前の契約書よりも借主側に不利な規定が追加されていたり変更になっていた場合は、あらかじめ、その変更した点を説明してあげるべきでしょう。

今回の相談の場合は、質問者さんの方から要求されているようですので、話がまとまなければ、「それでは、再契約はしません」と言われても仕方がないような気がします。しかし、２月２５日に担当者が不在のため返事が遅れたという理由がありますので、それによって日が遅れた分は、大目に見るべきでしょう。（でも、すでに期間がこんなに経過してしまっているので、今、その点を追及しても難しいと思います。）

更新料（というか、再契約手数料）は、やはり支払う必要があるでしょう。これは、本来なら、１日でも過ぎれば新たな契約をしなければ住む権利はないからです。そのあたりは、免除してやれよとも思ってしまいますが、請求できる権利はあります。実際には、仲介手数料なので、そのお金はその業者にいきます。大家さんではありません。

もし、再契約の手続きをしないで、そのまま入居した場合は、確かに不法占有となります。その場合は、契約書の内容にもよりますが、退去した日までの家賃の倍額を支払わなければならないという規定が多いです。（契約書を確認してみて下さい。）

しかし、質問者さんが変更要求された「原状回復」についてのものは、契約書に書かれていないからと言って、不安になることはありません。逆に、契約書に書かれていない方が入居者にとって都合がいい場合も多いです。なので、別にそのまま再契約の手続きをされても、何の問題もないと思いますよ。

もし、貸主や管理会社の方から、契約書の内容を変更要求してから、このような状況になってしまった場合は、その業者の方に問題があるかと思いますが、今回はその業者も親切ではありませんが、悪くもないと思います。「更新料（手数料）とりますよ」と言ったのは、出て行って欲しくないからかもしれませんね。

契約期間は１年ですか？　１年よりも１日少ないということはないですか？
ＮＯ１さんの言われる貸主側からの再契約拒否の通知は、契約期間が１年以上の場合にするものです。時々、その通知が面倒なので、１１ヵ月とちょっとの期間とかで契約する場合もあります。契約の期間も確認してみて下さい。（うちでも、再契約しないことが明らかな場合は、１１ヵ月で契約しています）
ＮＯ１さんの言われるように、再契約拒否の場合は貸主側から６ヵ月前に言わなければなりません。しかし、今回は、質問者さんからの契約内容変更を希望していることですので、その点は難しいような気がします。

定期借家契約で更新はありですか？

定期借家契約は原則更新をしない契約なのですが、両者の合意があれば改めて契約をし直すことができます。

＞＞定期借家契約で更新はありですか？

この回答への補足

＃１です。

前の（というか、今現在の）契約書と比較して、どうなのかがポイントになりそうです。

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