土地契約が迫っています！是非とも教えてください！！

明々後日土地の契約（土地のみ、建物は別）をするものです。そこで2点教えてください。
(1)土地の支払いに関して、手付金以外の残金支払い前に（所有権が移転する前に）建物の確認申請手続き（近隣確認活動等）をするのを不動産屋は認めないのですが、これは常識でしょうか？
(2)この土地は売主の意向により2つに分筆して販売する予定（現在分筆登記申請中）でその一部を私たちは購入しようと思っているのですが、契約にあたり境界確認書の提出を求めましたが、本来この書類は土地家屋調査士が法務局に提出する書類なので・・・ということで提出を認めてもらうことができませんでした。確かに法務局に境界確認書は提出しているようですが（法務局受領印付きの申請書類コピーを確認したところ確かに添付書類のところに境界確認書と書いてありました）これは特に問題はないでしょうか？
文章が拙くて申し訳ありません。よろしくお願いします。

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2007/04/27 22:43

No.２です。

三たび失礼します。
先ほどの回答をした後でNo.３の方の回答を拝見しまして、「素人の方はこういう部分がわかっておられないのだな・・・」（私は元プロです）と思いましたので、少し書かせていただきます。
法務局の公図はたしかに正確ではありません。しかし今回のように分筆登記がされますと、その土地について「地積測量図」というものが備え付けられます。これは正確な寸法と座標が入ったもので、これによって境界杭の復元もできます。一昔前の地積測量図はいい加減なものでしたが、最近は精度の高いものが出されます。ですから、例えばあなたが今回購入した土地をさらに分筆する場合は、境界の確定した図面が法務局にありますので、もう隣接地と境界の確定をする必要はなくなります。

この回答へのお礼

たびたびの回答、ありがとうございます！No.2さんは元専門家なんですね。またまた不動産屋も同じことを言ってました。地積測量図があればたとえ境界杭がなくなっても復元できると・・・・。んー、私の取越し苦労ならこのまま予定通り契約したいです。しかし、仲介業者って本来なら売主と買主の間に入ってそれぞれが不安なく円滑に契約できるようにするのが仕事だと思うのですが、（それなら仲介業者なしで直でやりたいくらいです笑）、まったくこちらの不安に対してケアしてくれないのが寂しい限りです。逆に売主さんのほうがすんなりいろいろと受け止めてくれてうまく行くような気さえします笑（ってまだお会いしてないですけど）。

お礼日時：2007/04/27 23:13

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2007/04/27 22:30

No.２です。

隣接するすべての敷地の境界確認書と官民明示書類がなければ分筆はできません。分筆登記中ということは、全て揃っているということです。もし分筆ができない場合は、相手方の違約となり解約できるような契約になっていませんか？
法務局で境界確認書は、分筆登記後返してもらいたければ返してもらえるものだと思います。しかし先の回答にも書きましたように、法務局に図面が備え付けられるので、あなたが持っている必要は特にありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。どうやらNo.2さんの意見は皆さんとは違うようですね。それならば不動産屋が提出を拒んだ（というかする必要はないと言っていました）理由が理解できます。確かに売主の責めをおわない理由で分筆ができない場合は手付金を返却して、契約を解約できる・・・となっていますね。(1)に関しては何かご存知でしょうか？

お礼日時：2007/04/27 22:39

No.3 回答者： ping80 回答日時： 2007/04/27 22:22

私の場合、建築業者の営業担当者が、ある不動産業者経由で、中規模宅地造成業者の造成計画中の区画物件を持ってきました。

登記書の写しや宅地造成計画区割り図のコピーを頂きましたが、現地はまだ取り付け道路の境界杭打ちとそこにブルドーザーが入っている状態でした。造成地もまだ複数の畑で土地の分割、合体が行っている最中でしたが、間に仲介不動産業者を立てていたこと、区割り地の選択や面積を調整して境界線の多少の変更が可能であったことで最終完成図と購入区割り宅地の面積測量図をもらって（造成業者の方で作成したもの）、購入面積を仲介不動産業者立会いで造成業者と土地売買契約を結びました。契約書には私と造成業者社長と仲介業者の名前が入って、仲介業者が誠実に契約を履行する保証をしていました。契約は造成業者社長応接室で仲介業者と建築業者営業マンが立ち会ってくれました。予め仲介不動産屋に、頭金と登記引渡し時支払いの残額を空白にした土地代金総額だけ明記の不動産売買契約書を用意して貰い、契約場所で頭金と残額の金額と支払日（支払い方法）を決めて契約書の空白場所を決めて、用意した頭金（予めこの位の範囲との提示がありました）を支払い、同時に契約書に双方と仲介不動産屋が捺印して契約しました。契約に違約した場合は、私は頭金没収、相手は頭金の倍返しです。
土地総額の2割程度を頭金にして、残額を一度に支払いました。造成も急ピッチで進んでいたこと、建築開始時期もあって頭金と残金の支払い時期は1ヶ月位でした。頭金は自己資金、残金が住宅ローンの銀行のローンで借りた分と勤務先で借りた分と手持ち資金で充当しました。初めて大金を借りて支払いました。仲介不動産やには売買金額の4%位ということで少し負けていただいた金額を支払いました。登記書類や登記手続きは造成業者の抱えの司法書士に委託して行いました。境界確認は造成業者がやってくれていました。ただ境界に土留めを作ったり、塀を作るときは境界標識と図面と立会いで確認しました。といっても土地の境界線が1、２cmずれても1平米位の面積が変わってしまいますので余りめくじらを立てても仕方がないですね。
公図は法務局に行けば、有料で閲覧できますので写し取ってくることは可能ですね。といっても公図自体正確でないこともあります。他人との土地境界に土留めや共有折半の境界塀を作るときは立会いが必要ですね。
境界確認書は一方的に境界線を引かれては問題が起きますので、利害関係の土地所有者の了解（立会い）で測量士による図面を作り、境界杭など打ち込まないといけませんね。図面を共有することもひつようですね。
ただ、後から隣接地を購入してそこに移り住む場合、過去のいきさつが分かりませんから、境界標識や境界土留めはない場合、先住隣接者の主張する境界を受け入れざるをえないこともありえるでしょうね。土地を購入した時は両者承諾の境界標識杭を設置するか、土留めの縁または中心線なのか、文書で確認しあっておく必要があるかも知れません。相続があって次の代になって境界線でもめないようにしておかないといけませんね。

長くなりましたが私の経験を参考にして頂けたらと書きました。

この回答へのお礼

ありがとうございます。参考になりました！

お礼日時：2007/04/27 22:41

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2007/04/27 21:44

（２）境界確認書をもらえればもらっておいてもいいですが、現在分筆手続き中ということは境界は確定しているわけで、それに基づいた実測図面が法務局に備え付けられる事になりますから、境界確認書が手元になくても特に問題はありません。

この回答へのお礼

早速ありがとうございます。同じことを不動産屋も言ってました。ただ、境界確認書（近隣の承諾印押印）は全員分そろってなくても法務局では受付られるということはないですか？現在受領はされてますが、万が一境界確認書が足らずに申請が却下される・・なんてケースはないでしょうか。
また境界確認書は登記の申請許可が下りれば手元に戻ってるものですか？（戻ってこないと言われましたが・・・）私の解釈では各々が1枚ずつ手元に保管できる書類だと思っているのですが・・・。

お礼日時：2007/04/27 22:15

No.1 回答者： yamanekotama 回答日時： 2007/04/27 21:39

１）問題が発生した時のわずらわしさを避けたいのでしょう。

従って非常識とまでは言えないでしょう。
２）特段隠す理由など無い筈です。いずれにしても境界確認書は絶対必要です（将来隣地とのトラブル防止になります）。実測図面は法務局申請測量図と同じであること確認しましょう。
実測図面（境界確認書添付）は分筆登記完了後に交付すると言いませんでしたか？契約条項を確認しましょう。普通は記入する事項です。万一記入もれだったら要求しましょう（応じなかったら契約中止がベストです）。
仲介業者を信用できない契約もお薦め出来ません。（予断ですが）

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。(1)に関しては、非常識とまではいえないのですね。ただ、家を建てられない敷地を買う可能性もなくはないということですよね。(2)境界確認書に関して、いやな勘ぐりですが、確認取れていない近隣住民がいるということはないでしょうか？その場合法務局は受け付けないのでしょうか？？実測図面（境界確認書添付）は分筆登記後に交付するという文言、今から確認してみます。

お礼日時：2007/04/27 22:09