契約内容が解せない場合のクレームについて

Question

初めて質問します。
以前の事例は参照したつもりですが、契約前に内容が気に入らない場合の対応が無かった（と思います）ため新規で質問いたします。

都内大手の不動産屋です。気に入った物件があったので、申込みをしました。その場で申し込み金（家賃1ケ月）を払ったのですが、契約内容の書類など何もなく領収書だけ渡されて「こんなものなのかな？」とふと疑問に思いました。

その後、無事審査も終了し、差額の振込みをすることになりました。本契約のサインをする前に振込みを行ってくれとのことだったのですが、契約書も確認していなかったので少々疑問が湧き、契約書をFAXして貰ったところ、幾つか解せない事例があったのでここにて質問致します。

(1)諸経費の負担の帰属及び修繕義務
本物件の土台、柱、大壁、屋根、階段等主要構造部分の修繕は甲の責任とし、その他の小修繕（エアコン・カーペットの修理、化粧壁、台所設備、床、天井、浴場、トイレ、窓、戸、前記に付属する器具、金属の汚損・破損等）は乙の負担とする。

乙が借りる私です。ここで疑問なのは、通常の賃貸契約の場合、故意・過失や通常の使用方法に反する使用などが無い場合の修繕義務は大家側にあるのではないかと言う事です。
この内容でサインをしてしまうと、例えば、トイレが壊れた場合や、お風呂のお湯が出なくなった時でも自己負担しろという事ですよね？
また、当物件は築15年で、エアコンが2個付いていますが、内見した限り年式も古そうで、賃貸契約中に壊れた場合の負担金額を考えると少し心配です。

もう1つ心配なのが
(2)特約事項として
退去時の室内クリーニング料金は乙の負担とする

とあります。
内見をした限り、トイレはクリーニング済みのシートが貼ってあり、確かにクリーニングが入っている感じがしたのですが、壁紙やカーペット（もともと敷いてあります）は年代相応でお世辞にも綺麗な部屋とは言えませんでした。

色々ネットで調べると本来クリーニング代は大家が出すべきとの記載も見受けますが、何か良い妥協案の提示方法は無い物でしょうか？
敷金の全額返済など特に期待もしておりませんが、出る時になって壁紙張替えやカーペット入れ替え等請求されたら怖いと思いまして。

今の住まいの契約上、出来ればこの物件で決めたいのですが、相手の出方によってはキャンセルまで考えています。
契約内容が気に入らない理由でのキャンセルの場合の申込金は全額返済されるのでしょうか？
どうも不動産屋の対応がお粗末と言うか、説明不十分な感じがして正直疑心暗鬼になっています。今までの不動産やはもっと丁寧な対応でした。

数日中に残金を振り込まないといけないため、申し訳ございませんが、早期の回答お待ちしております。

mu128 · Accepted Answer

契約書をFAXで要求したことは正解でしたね。そのまま振り込んでしまっていたら面倒なことになっていましたよ。
（１）「小修繕を借主側が行い、その費用は借主負担とする」という特約はよく見かけます。そして、そのような特約は有効とされています。なので、トイレなどの修理を必要となった場合には、借主が手配し、費用も自分で支払うことになります。ただし、質問のケースのような「小修繕」の範囲が広すぎます。一般的に、小修繕とは、トイレや水道蛇口の簡易な修理、網戸の張り替えなどの費用的に安いものを指します。台所設備なんていれてはいけないでしょう。エアコンは微妙ですが、一応、エアコンを設備として付けてあるところでも、修理代は借主負担とするところがあります。エアコンについては、もう少し、詳しいところまで約束をしておいた方がいいでしょう。例えば、期間を区切っておく・交換する時は貸主負担としてくれるのか？・もし、借主が交換したいとした場合に現在ついているエアコンの処分費用はどちらが負担するのか？最初のガス補充は貸主が負担してくれるか？など、決めておかないと、あとあとトラブルになります。下手すると、最初の夏にいきなり使えないということもあります。注意しておきましょう。

（２）ハウスクリーニングと、壁紙やカーペットは別のものと扱われるかと思います。ほとんどの場合、ハウスクリーニングはその広さで基本料金が決まっていて、あとは追加するところがあれば金額を上げていきます。壁やカーペットが新品の状態でなかったことは、貸主や管理会社も把握しているものと思います。心配であれば、写真をとっておいた方がいいでしょう。新品でなかったのですから、質問者さんが退去する時によほどのことがない限りは全額負担するということはないものと思います。その点も詳しいところは確認するようにして下さい。
そのようなクリーニング代金は、確かに貸主負担が原則ですが、特約で定めていれば借主が負担するようにもできます。というより、借主負担の方が、実務上では原則になっております。
なので、退去時に質問者さんが負担しなくてはならない費用を、具体的に書面にしてもらうようにした方が、安全と言えますし、最近では、そのようにする不動産業者も多くなってきています。例えば、クリーニング代は基本料金２万円などと記載してもらうようにしましょう。そして、いくら返金される予定なのかを確認してみましょう。

契約書を渡さないで契約費用の全額を入金させようとすることは、適切な業務ではありません。キャンセルされることも考えても結構だと思います。
契約書の規定で、納得いかない点があれば、まず、その訂正を要求して下さい。そして、その要求に相手が応じられないということでしたら、キャンセルしても結構でしょう。私が質問者さんの立場でしたら、（１）の小修繕については、「入居後、半年以降、小修繕（トイレや風呂など水道の簡易修理や網戸の張替えなど、修理・交換費用が１万円以内のもの）については乙の負担とする。入居後、半年間は全て貸主負担とする。」といった規定にしてくれないかを要求し、（２）については、書面で敷金から必ず差し引かれるものと、その金額などを具体的に記載されたものを要求します。当然、貸主の署名捺印をもらうようにします。それで、相手が納得しなければ契約破棄です。ただし、クリーニング代を全額貸主負担にさせようとすると、その物件だけでなく、他の物件も契約が困難になってしまいます。クリーニングを借主負担にする特約は結構多いので、その点は強気に出ると断られてしまうかもしれません。
相手が、そういった要求に応じず契約が白紙になった場合は、申込金は返金されます。

不動産業者から重要事項説明はされましたか？

bouhan_kun · Answer

本契約前と言いますが、基本的には契約は完了してると考えられます。口約束でも成立しますから。契約書も読まないで契約など、少し気づくのが遅かったですね。
と、言いながら、まだ回復の可能性はあります。そもそも契約書も読ませない（重要説明もなし）で契約させるのだから、そもそもの契約が不成立であるという異議申し立てですね。このへん、あいてがどういうたいどでに出るかで、すんなんり了承となるか、とことん争うことになるか分かれます。
まあ、契約破棄まで言わないなら、あなたが心配する詳細について、全て文章で申し入れし、文章で回答をもらっておくことです。特に回復の内容について。他の方も言ってますが、機器自体はともかく、排水つまりや、パッキンなどの消耗部品交換はどうするのか、どの程度を汚損、破損と判断するのか、などです。もちろん、回答内容が決定ではなく、そこから話し合いとなります。逆に言えば、決裂する可能性もあります。この辺も、相手がどの変まで想定してるか、明確にしとかないと怖いですね。

クリーニング＝新品同様ではありません。あくまで中古の物件です。どのような状態で貸すかは大家次第で、どこまでで妥協するかは店子次第です。その程度のクリーニングなら、通常はその程度しか回復費用を要求されないだろう（特約で請求されたにしろ）ということでしょう。まあ、これも相手の考え方次第ですが。少なくとも退去時に揉めても、入居時程度の回復だと思ったから費用負担はしないと申し開くことができます。

m_inoue · Answer

大家してます

契約の内容自体は一般的な内容です

＞この内容でサインをしてしまうと、例えば、トイレが壊れた場合や、お風呂のお湯が出なくなった時でも自己負担しろという事ですよね？

大家の負担です

特約に書かれているのは「小修繕」．．．小修繕とは数百円から数千円までの事です

http://www.asahi.com/housing/soudan/030614.html

＞相手の出方によってはキャンセルまで考えています。

一般的な内容ですので他の物件も似たりよったりの契約になると思います

＞契約内容が気に入らない理由でのキャンセルの場合の申込金は全額返済されるのでしょうか？

当然返還されます

＞年代相応でお世辞にも綺麗な部屋とは言えませんでした。

そう言う物件は退去時に総貼り替えなどの理不尽な要求をされないと思いますよ

うちも退去時に比較的キレイなら貼り替えませんので精算は特約のクリーニング代だけ頂いています
（貼り替えても大家の勝手ですので請求しませんが）

修繕はエアコンフィルタの交換やお風呂のゴム栓などの交換が小修繕

その機能自体が使えなくなるとか不具合があるなら大家の負担です

＞本来クリーニング代は大家が出すべきとの記載も見受けますが、何か良い妥協案の提示方法は無い物でしょうか？

特別な約束で入居者の負担と書かれるのが一般的です

おそらく拒絶されれば契約できないでしょう

法外な金額でない限り「特約＝約束」ですので許される範囲です

noname#46711 · Answer

民法第６０６条(1)賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

お湯が出なくなったりなどすれば、修繕義務は大家にあります。

noname#136967 · Answer

１）及び２）の質問ともに、現在の賃貸契約では、より多くの場合に使用している契約事項だと思われますが、どんなことが気になるのか理解できません。それに、キャンセルの場合の返金はゼロだと思って下さい。正当な理由とは到底取られません。それより、契約の仕方が、初めから違うと痛感します。申込金を支払いした時点で、もっと詳しい説明と仮契約書でも受取っておくべきだったと思います。疑心暗鬼になったのは、質問者自身の契約金の支払いから始まってます。不動産屋にもっと丁寧というよりも、購入者としての知識を多少でも勉強して下さい。

契約内容が解せない場合のクレームについて

契約書をFAXで要求したことは正解でしたね。

本契約前と言いますが、基本的には契約は完了してると考えられます。

大家してます

民法第６０６条(1)賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

１）及び２）の質問ともに、現在の賃貸契約では、より多くの場合に使用している契約事項だと思われますが、どんなことが気になるのか理解できません。

この回答への補足

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