市街化調整区域（田）の売買

皆さん教えてください！！
市街化調整区域である田を購入したいと考えています。
私は農家のものでもなく、購入後、私設幼稚園を作りたいと思っています。
手順として
（１）売り主による分筆手続き
（２）売り主による農地転用手続き
（３）町、県の農地転用許可がおりる
（４）売り主による宅地へ変更の登記（宅地？畑？荒地？）
（５）（売り主による？）土地造成
（６）土地の売買
（７）土地の登記（名義変更）
（８）私設幼稚園の建設、開設
といった流れを考えています。
これで良いのかどうか、注意点など教えてください。
また、宅地へ変更された土地を購入する人は、開設者でなければならないのでしょうか？（私の親が購入して借地にすることは可能？）（調整区域の土地を農地転用する際の目的が私設幼稚園の開設なので、その開設者でない人が買ってもよいものなのか）
お手数かけますが宜しくお願いいたします。

No.2 回答者： gatt_mk 回答日時： 2007/05/24 19:34

市街化調整区域の農地転用は簡単ではありません。

所有者自身の住宅建設以外の目的の場合、農地転用にあたっては具体的な開発計画なども提示しなくてはなりません（その内容が問題ないか農業委員会での検討事項になります）。
特に昨年の５月で既存宅地制度の経過措置期限が終了しましたので、宅地への転用は簡単にいかないようになりました。
http://la-npo.org/oldcontents/kizontakutiseido.htm
http://www.pref.gunma.jp/h/10/h1000100.htm

この回答へのお礼

早速の回答本当にありがとうございます。
所有者自身の住宅建設以外の目的の場合、農地転用にあたってはなかなか簡単にはいかないのですね。
なかなかハードルは高いことがわかりました。
もう少し、検討してみます。
検討する際、まず、どこに確認したらよいかわかりますか？
よろしければ教えてください。
お願いします。

お礼日時：2007/05/24 22:59

No.1 回答者： tarou78 回答日時： 2007/05/24 19:24

一級建築士です。

まずご希望の建物が建てられるかどうか確認する必要があると思います。
最低でも
・農地法５条（転用目的権利移動）の許可
・開発許可
・建築確認
の許可がおりないと無理でしょう。
面積や周辺状況、都市計画や建築協定なども絡んでくるので一概に建てられるとは言い切れません。
ましてや市街化調整区域でしかも農地ですからハードルは多いと思います。
建物が建てられるのでしたら分筆、農地法5条の許可、売買契約、開発許可、建築確認の順番となると思います。（他にも許可申請等あるかもしれません）

質問の後半は専門ではないのですが、土地の購入者と事業の開設者は関係なく、賃貸借で可能だと思います。

いずれにせよ、地域により異なりますのでその地域の設計事務所や役所等に相談した方がいいでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
本当に参考になります。
言われるような流れになるのですね。勉強になります。
この際、開発許可、建築確認の前に、売買契約がありますが、
売買はしたが、目的の建物が建てられないということが起こりうるということなのでしょうか？
その際の対応は、売買契約の際の契約事項に特約か何かをつけるということなのでしょうか？
よろしければ教えてください。
お願いします。

お礼日時：2007/05/24 22:52