不動産売買の契約失効＋買主あり＠仲介業者を変更でき

自宅の売買契約が成立してから「１７ヶ月」も経過しているのに、まだ決済ができない…　これ以上の時間のロス、家計への大きな負担に耐えられません。

売買契約している自宅の土地が非常に厄介な土地であったということで測量に約１年を費やし、現在は隣人との筆分けでトラブル（司法書士が対応中）が発生中。。。初回の売買契約をしてからこの１７ヶ月間に数回の売買契約更新を行い、買主も売主も「待つことに対して」クタクタ＋非常に不安・ストレス（大）な状態です。その上、初回～前半は良心的に積極的に対応していた仲介業者が手抜きしはじめ、現在では「不動産の決済・引渡しまでを完了すること」に向けての熱意・スピードアップする努力・工夫をしている様子がありません。不動産業者を変更したいというリクエストが、買主さんから出されたくらいです。

実は、私たちも（売主）同感で、約半年前に仲介業者へクレームしたことがあるほどです。このクレームの件については買主さんは知りません。我が家では、現金を作るために自宅売却をしようと決意してから１７ヶ月が経過しているため、家計への負担が大きく大変に困っています。その計画に向けて、母親を含め私たち家族全員が引越しをして自宅を空き家にするなどの努力・工夫もしてきました。母は、（初）売買契約成立後、約半年で自宅を引き渡すことになるというアドバイス（仲介業者）のもとに１年前に老人ホームへ引っ越し・入所しました。私たちも昨年１１月に引っ越して自宅を空き家にして待機しています。

自宅は、行政と地主・複数の隣人の深く係わる・同意/承認が必要な複雑な土地で、約１８年前に父親から相続した土地が隣人と筆分けされていなかったなど、行政も係わる非常に複雑な測量がやっと済んだところです。しかし「決済・不動産引渡し」がまだできずにいます。昨年11月に何とか筆分けできた自宅の土地の一部を含めて、（隣人のミスで）隣人が住宅建設時に抵当権を付けていたことが分かったからです。

この件については、我が家に公的な書類があったため（隣人との境界線について公正証書あり＠父の代に調停済み）、対応・トラブル処理は司法書士に依頼することで複雑ではないということでした。しかし、その情報交換・司法書士とのやりとりも売主まかせ、つまり私達が中心になって進めています。買主も売主も、何をどうやってよいのかわからず手探りで進めていますので、この件だけで既に２ヶ月はロスしています。担当の司法書士からも測量士からも、仲介業者の手抜き（本来なら仲介業者が行うべき情報交換・各種手続きを売主にさせている）にクレームが出ています。

このように仲介業者の手抜きがひどいため、買主と売主（わたしたち）の合意・同意の上で仲介業者を変更してスピードアップしたいと思い始めてます。売買主ともに仲介業者を信頼できなくなっているのが第一の理由です。契約も年末に失効しているままで更新作業すらしていないので、この契約はないものとして買主・売主だけで他の専門家に頼んで、安心してラストスパートできないだろうかと思っています。

そうは思うもののやり方がわかりません。どなたに相談すればよいのかもわかりません。どうか私たちを助けて下さい、よろしくお願いします。

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/01/28 23:42

不動産業者です。

面倒な事案も取り扱い経験はそこそこあると思います。本来ならば今回のような案件は、調査の上測量と分筆に、問題があり、それなりの労と時間がかかることは、現況調査と現況測量さえ行えば、業者が経験や知識があれば察しが着くと思います。
普通ならば、その境界の確定や分筆など目処が付いた時点で「売り物」とします。それでなければ廉価で業者に売却するか？です。
また、どうしても手間がかかり仲介手数料では割に合わなければ、売主を説得して「コンサル料」なり別途請求する様な姿勢であったとしても、極力早く物件化して（売り物になるように）その報酬を得ることが、結果的には売主さんの利益にもつながります。
まずは、業者の経験不足が第一の原因。売買契約する時期が早すぎました。
しかし今となってはこれを、言っても仕方ないでしょう。

現在の問題は、本来売主さんの土地である、今回分筆した土地に隣家が借り入れした抵当権が設定されたままである事実ですよね。これは当然の話で元番の土地に設定された権利は、分筆して新しい地番を振られても、同様に設定されたままです。
しかし、隣家はもともと所有していた土地に住宅を建てた時に建築費を借り入れして、土地建物を共同担保に供したのだと思います。それであれば、土地の面積が多少小さくなったとしても「担保割れ」の可能性は少ないと思いますので、その抵当権を設定している金融機関へ、土地家屋調査士の押印のある今回の物件と隣地の測量や分筆など事の顛末を記した報告書と、隣家名での一部担保解除の申請等行い、その部分の担保権を解除してもらうことが必要になります。
要は本来あるべき姿の本地と隣地の境界や面積など、今回の測量や分筆で真正な物となったという事実を金融機関（保証j会社）へ告知して、理解を得なければなりません。当然にこの申請人は隣地所有者です。この手は何度か経験がありますが、1ヶ月程度では解除書類を受領できています。但し、この分筆する部分を失うと現況で建築基準法に違反してしまう場合はやっかいです。（建蔽率や容積率のオーバーなど土地の総面積が小さい場合など）これがなければ問題ありませんし、その手の証明の要望があれば、建築士に減少した土地に建物を配置した図面など作成してもらい、基準法の諸条件について検討、クリアしたような図面や書面を作成、金融機関へ提出すれば足ります。

いづれにしても売主の責任とは言っても、それを理解して段取りできる素人の売主などいるわけがありませんし、仲介業もサービス業です。すべての知恵と経験とコネを使ってスムーズに取引する義務があります。
しかし、何の対価の支払いもなしで今の業者と切れるか？は疑問です。同じ買主と契約を継続させるつもりがないのであれば、可能ですが、別の業者と同じ買主で契約しても後々、請求され裁判したら、ある程度の金額を支払わなければならないと思います。
別の業者に依頼するのはかまいませんが、現在の業者ときっちり話をつけてから行うべきです。また現在の契約がはっきりと契約上解除になっているならば、この限りではありません。しかし契約解除の場合、現物主義で手付金を一度返還しなければ白紙解除はむずかしいですよ。そのあたりがどうなっているか・・・・も問題です。

この回答へのお礼

具体的な情報・コメント、ありがとうございます。素人の私にもよく理解できました。同じ不動産業者でもoyazi2008さんのように経験豊かな方であれば（または）業者側でわからないことは業界の専門家を通して私たちに伝え・指示してもらえていれば、これほど時間がかからなかった・問題がスムーズに解決できたのかもしれません。私たちは、担当業者の指示・契約の流れに沿って、必要な協力をしつつ待つしかなかったのです。担当者の○○月までには決済できそうだ（予定・予測）という言葉を信じて待っていましたが、この１７ヶ月間に何度も決算時期の予定変更がありガッカリの連続でした。その都度、売主（わたし）も仲介業者に協力しながら（できる範囲で）各分野の専門家にも相談しながら進めていましたが、後半の手抜きが大きな時間のロスになっていると思います。当初は、本件が大口契約（約２４０万円の仲介料：売買W仲介なので）なので一生懸命にやっていたのでしょう。途中、息切れしたのでは（？）というフリーズ・音信不通の期間もあり、ここまで時間がかかったのはなぜ（？）という疑問すらあります。買主も売主も、経済的・精神的なストレス＆ダメージが大きかったのでまいっています。せっかく１７ヶ月間も待っていたので、という思いはありますが感情論では先に進みません。（買主さんの購入意思が継続していること、１７ヶ月間も待ってもらえたことは奇跡に近いです）

ただ、oyazi2008さんがコメントされたように逆の立場であれば、ここまで（１７ヶ月間）進めてきた大口の売買契約が白紙になったとなると、業者側としてはパニックでしょう。私たちはリコールする正当な理由がありますが、争う場では何としてでも会社を守る主張を業者もしてくると思うので。成功報酬とはいえ、業者側としては何らかのアクションをとるかもしれませんが、私たちには経験がないことだらけで予測すらつきません。今後の契約をどう扱うかの判断がかなり難しいです、慎重に取り扱わないと被害が大きくなるというリスク（大）です。この状況下では、やはり業者のリコール・変更は困難なようですね。。。。

お礼日時：2013/01/29 07:56

No.2 回答者： AR159 回答日時： 2013/01/28 11:35

買主は「きれいな状態」で買いたい訳ですから、そのようにお膳立てするのは売主の責任です。

売主が、専門的な知識を持った業者に有償で全面的に何もかも委任したというなら別ですが、その不動産業者は単なる「仲介業者」のようですから、厄介な土地をきれいにする責任は負っていないのではないですか。

仲介業者が信用出来ないなら、業者を変更するのは売主の自由です。

この回答へのお礼

コメントをいただきありがとうございます。仲介をする不動産業者は買主さんと売主（わたしのパイプ役として、関連のアドバイス・情報リレーをしてくれる頼れる専門家だと思っていました。わたしたちはトラブル解決に向けての各種申請・手続きの代行依頼を不動産業者へしたわけではありません。しかし、不動産業者はお客さんの紹介・仲介だけを行う、成約後のトラブル処理へのアドバイス～不動産の引渡しまでのアフターケアー・サポートは一般的にはやらないということで、今後の契約更新の有無などにつき再考しなければならないですね。

お礼日時：2013/01/28 16:56

No.1 回答者： KK2013 回答日時： 2013/01/28 11:11

基本的には土地の売買に於いて、全ての問題を取り除くのは仲介業者ではなく売主だと思います。

> 売買契約している自宅の土地が非常に厄介な土地であった
これは仲介業者の責任でしょうか？違いますよね。

> 行政と地主・複数の隣人の深く係わる・同意/承認が必要な複雑な土地で、約１８年前に父親から相続した土地が隣人と筆分けされていなかったなど、行政も係わる非常に複雑な測量がやっと済んだところです。
これも仲介業者が悪いでしょうか？逆に自分の土地をきちんと管理できていなかったということではないでしょうか？

普通土地や建物を売る場合は、土地の売主が権利関係の問題をなくしてから売りに出します（抵当権等）

あとからそれが発覚し、買主から損害賠償請求を受けた場合、負ける可能性が大きいからです。

> 現在は隣人との筆分けでトラブル（司法書士が対応中）が発生中。
現在もトラブル中なら所有権移転なんてもっての外だと思いますが。
そういう状況で仲介業者が何をできるのかと・・・。

> このように仲介業者の手抜きがひどいため、買主と売主（わたしたち）の合意・同意の上で仲介業者を変更してスピードアップしたいと思い始めてます。

仲介業者を変えてスピードアップができるなら仲介業者に違約金を払って、契約を解除すればいいことかと思います。

この回答へのお礼

早々にコメントをいただき、ありがとうございます。自己責任だというコメント、その通りだと思っています。しかし、素人のわたしたちには限界があるので、プロにアドバイス・軌道修正してほしいと思っています。何もかも自分たちで進めることができるのであれば、それでスムーズに進むのであればプロに依頼する・代行してもらう必要すらなくなってしまうので。素人の私たちがプロの情報・指導をお金で買う（売買が同じＷ仲介手数料約２４０万円の契約をしました）…という健全な関係を希望していました。もちろん、私たちも工夫・協力してきました（当たり前のことですが）、お互いの協力があったら何よりだという思いです。そのプロの協力を乞うことなく自己責任で解決すべきだということでしたら、私たち素人が困難な障害に当たったときは、どこの誰に相談すればよいのでしょうか（仲介業者は助けない）？どうぞ補足して教えて下さい。素人の私たちには限界があるのです。売主さんの仲介業者さんを変更したいという思いも無視できません。お手数ですが、（続）コメントいただけるとありがたいです。

お礼日時：2013/01/28 11:56