別の土地を担保にして住宅ローンのような低金利のローンを組めないでしょうか

Question

現在家を新築中です。これは自己資金で払うつもりでしたが、近所に別の土地を買う話がもちあがったので、この資金を流用し、不足する建築費用を借りたいと考えています。
ところが、住宅ローンは家と土地をセットで担保にしないといけないと聞きましたが、土地は法人のものなので担保にできません。建物のみまたは新しく買った土地を担保にして有利な利息で借りることはできないでしょうか。
また、目的が新築費用であれば、住宅ローンでなくても住宅ローン減税の対象になるでしょうか。

Domenica · Accepted Answer

＃２です。

『家族』の場合は、『無償』ということで、特に契約を締結することなく『使用貸借』にすることが多いです。
ただし、土地の所有者も『個人』ですけれどね。
ご質問者さまの場合は、宗教法人所有の土地とのこと。
『宗教法人』と『住職』は当然に別物ですし、『住職』の意思と『宗教法人』の意思は、原則分けて考えなければなりません。
簡単な方法は、ご質問者さまと『宗教法人』との間で、土地の『賃貸借契約』を締結され、『賃借権登記』をされることだと思います。
そして、正当な『賃借権』を得られれば、『建物に対する抵当権設定登記』と『土地の賃借権に対する質権設定登記』を行うことができますから。
金融機関も、これによって万が一の際の債権回収が可能になってきますから（建物と土地の賃借権を合わせることによって、競売にもかけられますので）、融資の可能性は広がりますよ。

私は、当時の住宅金融公庫融資だったのですが、宗教法人（お寺）所有の土地を『定期借地権』で借りていらっしゃったパターンで融資を扱ったことがあります。

竣工後であるという点については、金融機関に相談の余地はあると思います。
住宅金融支援機構のフラット35も「竣工後に設計検査及び竣工現場検査を申請して合格すれば、適合証明書が交付されます」とありますので、借りられる可能性はあります。

> 借りる方法と金利等について私なりにまとめてみました。
> こんな認識でよろしいでしょうか。
> 1.貯金を担保　金利：定期預金金利＋0.5％程度
>　定期預金額の90％以内または500万円以内
>　定期預金の持ち主が連帯保証人になる
『貯金』は、正確には郵便局や農協などで使われるものですから、少々認識が違います。
『ゆうちょ』の場合は、「貸付けを受ける日の元利金額の90％以内。お一人最高300万円まで。」です。
ご質問者さまがご利用になっている銀行の基準はそのようなものかもしれませんが、銀行によって限度割合や限度額が違うと思います。
私が知っている範囲では、限度額を『ゆうちょ』と同じく300万円としているところもありました。
また、『事業用資金』や『投機（投資）目的資金』を目的とする場合は不可…としているところもありましたので、自己居住用住宅建設地以外の土地の購入ですと『事業用』や『投機（投資）目的』と受け取られる可能性があると思います。

> 2.住宅ローン　金利：1.5～3.5％程度
>　土地と建物に抵当権設定
土地に関しては前述の通りで、『借地』の場合は『借地権』に対する『質権』でＯＫということもあります。
担保に関しては必ずしも『抵当権』になるとは限りません。

> 3.有担保フリーローン　金利3.6％程度から
>　（1）別の土地を購入する目的で借りる
>　（2）自己資金で購入した新しい土地を担保に新築費用を借りる
フリーローンといっても、利用目的を限定していることもあります。
必ずしも「目的は自由」とはならないことが多いです。
目的と借入額が『不自然』と取られれば、融資は受けられないでしょう。

預貯金を多く持っていらっしゃる方でも、住宅の建設費用に預貯金担保ローンを使われる方は殆ど聞いたことがありません。
何とか住宅ローンを使えるように、銀行に相談されるのが一番かと思うのですが…。
場合によっては、「融資額以上の定期預金を担保にしてくれれば、建物に抵当権を設定するだけでＯＫ」という可能性がないとは言い切れないと思います（銀行としては、融資額が確実に回収できればさほど問題はないはずなので）。

Domenica · Answer

住宅ローン審査経験者です。

既に家を建てているので、まず、それでも希望金額が借りられるか…も問題になってきますね。

> 有担保のフリーローンは４％弱とききましたので、１．５～３.５％くらいで探しています。
その金利は、住宅ローンくらいしかないと思いますが…。
借入希望額はどの程度でしょうか？

> 住宅ローンは家と土地をセットで担保にしないといけないと聞きました
私も経験からそういうものだと思っていたのですが（万が一の時には担保物件を処分して債務を弁済してもらうことになるので、上物（＝建物）だけでは処分のしようがないから。土地に対する『権利』が付随していなければ、売ることもできない）、そうではない事例もあるようです。
以前、このサイトで、そのような回答を見かけたことがあります（でも探せませんでした。削除されてしまったのかも…）。
ですから、私が勉強・情報収集不足なだけで、日本のどこかには「建物に対して抵当権を設定するだけでＯＫ」という金融機関があるのかもしれません。

可能性の問題はさておき…。
> 住宅ローンは家と土地をセットで担保にしないといけないと聞きましたが、土地は法人のものなので担保にできません。
その『法人』が許可すれば、担保提供はできますよ？

ご質問者さまは、どのような『権利』があって、その『法人』が所有する土地に、『居住用の住宅』を建てていらっしゃるのでしょうか？
『法人』との間に「その土地に居住用の住宅を建ててもいいですよ。」という契約を締結して、土地を『借りている』のではないですか？
そこに賃借料が発生すれば『賃貸借』ですし、賃借料が発生していなければ『使用貸借』ですよね。
『賃貸借』ならば『借地権』が発生していますから、その『借地権』に対して『質権』を設定すればいいですし、『使用貸借』ならばその土地に居住用の建物を建てることを許可していることからも『抵当権』の設定はやむを得ないものだと思いますけれど？
にもかかわらず『担保にできない』という理由はどこにあるのでしょうか？
ご質問者さまが『法人』の経営サイドとなると、『利益相反』になりますから難しいかもしれませんが（難しいけれどできなくはない）。

> 目的が新築費用であれば、住宅ローンでなくても住宅ローン減税の対象になるでしょうか。
確かに『住宅借入金等特別控除の適用要件』として、対象となる融資は「住宅の新築や購入のため10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。」
となっていて、どこにも『住宅ローン』という名称のローンでなければならないとは書いてありませんが、ならば、なぜ「住宅の新築や購入のため」とされている『住宅ローン』を利用しないのか？…ということになると思います。

manno1966 · Answer

> 新しく買った土地を担保にして有利な利息で借りることはできないでしょうか。
何%程度のことでしょう。具体的な数字を上げれば公的なモノ等の適用アドバイスがあるかも。

> 住宅ローンでなくても住宅ローン減税の対象になるでしょうか。
ならない。

別の土地を担保にして住宅ローンのような低金利のローンを組めないでしょうか

＃２です。

住宅ローン審査経験者です。

この回答への補足

> 新しく買った土地を担保にして有利な利息で借りることはできないでしょうか。

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