担保価値が勝ってる場合の保証料って無駄でないですか？

このたび借換をする事を決心しました。
3年前に購入した物件価格5000万の一戸建て、
残額2500万で、現在価格が厳しく見積もっても4000万
土地価格だけでも3000万位でした。
現状ではローン残より担保価値が勝っており、
ローン破綻はありえない状況に思います。
解雇等で収入がダウンし、返済能力を失っても売却すれば
赤は出ない計算です。
銀行からすれば安全な貸し方だとおもうのですが
保証料を求められています。
個人的には両親等を連帯保証させても万一の際迷惑がかかることが
ないと思うのですがどうでしょうか？
唯一のリスクはデフレが進行しローン残より
資産価値が下がる（担保割れ？）することだと思います。
すごく簡単に考えてしまっているとは思いますが
忌憚なきご意見をいただけたら助かります。
よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#11466 回答日時： 2005/06/20 21:16

土地、建物が４０００万の価値（市場売買価格）としても、競売費用や競売価格が低いことその他を考えればはっきり言うと半分も価値はないです。

不動産競売だと諸費用だけで数百万になるし、その上競売価格も低いです。所有者が居直っていれば、購入した人は更に裁判して強制執行で立ち退かせる必要があるのでこれも数百万とかかります。
あと、これらの手続は弁護士でなければ出来ませんから、更に弁護士料も加わるし、厄介なことにこれは競売などでも回収できません。

つまり残債が２５００万であれば回収困難ですし、結構損失が出るのは覚悟しなければなりません。

任意売却できればよいですが、それはあくまで所有者が協力した場合の事でしか無く、所有者が拒否すれば競売しかありません。自分の持ち家を簡単に手放して了承するなんて保証は何処にもないでしょう。

ご質問者が想像している以上に「担保価値」は低いのです。

ちなみに保証料はリスクの高い人と低い人の平均で決まります。差があるのは不満というのはわかりますけど、これは普通の保険の保険料も同じですよね。どれだけリスク細分化して保険料に違いを出すのかということです。
ちなみにリスクが高い場合には銀行もそういう人の倫理を高めに設定することもあります。一番多いのはキャンペーン金利適用不可なんて条件ですね。

ちなみに年５％で資産価値が低下しても５７％まで価値が下がります。先ほどの担保価値に更にこの下げ分まで見込めば精々１０００万程度は間違いなく回収できそうというところでしょうか。

No.4 回答者： hoken24 回答日時： 2005/06/19 23:47

貸すことに関しては専門家ではありません。

私ならということで回答すると保障なしには貸しません。所詮サラリーマンです。
＞現在価格が厳しく見積もっても4000万
現在と断っているからには将来の価値の保障が無いといことはご存じだと思います。
土地もなにかあったら一気にさがるとことはあります。
道路が変わったり、ＪＲのような事故があったり、都市計画が変わったりでもかわりますし、バブル崩壊のときと同じことが起こらないはだれも保障できません。

バブルの時に金融機関は失敗しています。
融資の決定権をもった人に保障なしで、融資した場合責任取りたくありません。
まして、１件だけでありありません。

貸し手の立場になって考えるとそれほどおかしな話で花井と思います。

ご質問者も数千万円を簡単に貸すことはしないでしょう。

この回答へのお礼

皆様書き込みありがとうございます。

>土地もなにかあったら一気にさがるとことはあります。
→そうなんです、デフレ進行や処々の事情で土地価格自身にも保証もないんですもんね。
そう思ったらあきらめもつきました。
ただ頭金1～２割で残りをほとんどローンを組む人と、私のような状況が
一律同じ保証コスト（リスク）とは思えないので担保価値と
比較し実際のリスク率を保証りょうにはんえいさせてほしいです。
それとも銀行から見たらたいしたリスク差になってないのでこういった一律になってるのでしょうか？

＞ご質問者も数千万円を簡単に貸すことはしないでしょう。
私の書き方で誤解を生んでしまっていたら申し訳ありません。
抵当権を設定している段階で銀行は少なくとも土地価格分だけは取りっぱぐれないと思ったのです。
土地価格下落リスク分ということは納得しました。

最後に私の聞き方に問題があるようですが
競売かけず一般的に売れば高く売れる事がほとんどなのに
あえて競売にする意味がわからなかったので簡単に考えてしまっていました。
お詫びいたします。

お礼日時：2005/06/20 00:10

No.3 回答者： zxcvbnmnbvcxz 回答日時： 2005/06/19 23:05

>競売にならないと思うのですが・・

その時点ではすでに融資している訳ですし、
ならない保証もないのではないですか?
「貸す側」としては最もコストのかかる最悪の状況を想定するのが自然だと思います。


>セット商品と思ってあきらめるしかないのでしょうか・・
あきらめきれないのであれば一般貸出で再審査を申し込んでみればよいでしょう。
まさに「セット商品」なので預金を何億も持っている(よほど金融機関にメリットをもたらす)顧客ならいざ知らず、
一般的には厳しいと思いますが・・

No.2 回答者： hoken24 回答日時： 2005/06/19 18:36

世の中何があるかわかりません。

＞唯一のリスク
例えば、
１．地震が原因の火災で全損
２．借り換えた人が行方不明
ぐらいのリスクはすぐ思いつきます。

銀行が保障のないものに融資した場合、場合によっては背任行為とあとから指摘されるリスクもあります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
書いたつもりだったのですが、担保価値の方が圧倒的に買ってる場合の事を聞いています。

１．地震が原因の火災で全損
２．借り換えた人が行方不明

上記の場合でも現在の資産価値がローンの残債より明らかに大きければ
処理に関わる費用だけでいいわけで納得感がないのです。

お礼日時：2005/06/19 21:04

No.1 回答者： zxcvbnmnbvcxz 回答日時： 2005/06/19 16:34

まず、担保価値ですが通常金融機関では時価にさらに担保掛目をかけて担保価格を評価しています。

例えば4000万円の時価であれば実際に競売等に要する費用や通常競売物件は安くたたかれますので掛目を×60%とかにして2400万円とかで見ています。

あと保証料ですがたいていの金融機関は関連会社である保証会社の保証がセットで住宅ローンを商品設定していますので「住宅ローン」である限りは保証料からは逃れられないと思います。

この回答へのお礼

常競売物件は安くたたかれますので掛目を×60%とかにして2400万円とかで見て・・・
→返済能力がなくなった際に普通に売却すればいいのではないでしょうか？
競売にならないと思うのですが・・
何か落とし穴があるのですか？

保証会社の保証がセットで住宅ローンを商品設定していますので「住宅ローン」である限りは・・・・
→保全の必要があるのなら分かりますが腑に落ちないんですね。
セット商品と思ってあきらめるしかないのでしょうか・・

お礼日時：2005/06/19 18:00