購入した物件から前の所有者が出て行きません。

多額借金のある方から頼まれて家を購入しました。
当初の約束では『すぐに買い戻すから』という約束でしたが
その方の住宅ローンが通らず、買戻しができなくなってしまいました。
従って、前の所有者の方には出て行ってもらい、
購入した家を売却しようと「出て行ってくれ。」とお願いしても出て行ってくれません。

こちらが強く言いすぎたためか、相手は弁護士に依頼をして
「住宅ローン分の支払いはするから住ませてくれ」といってきました

しかし、私としては自分の住宅ローンは早急になくしてしまいたいので
この申し出を受けたくはありません。

どうにかして追い出す方法はないでしょうか？
また、どうしても売らずに住ませるのであれば
賃貸契約をして相応の家賃を支払ってもらうべきだと考えています。
この場合、家賃はどの程度が妥当でしょうか？

物件の購入は今年の７月末、買戻しが不可能だと判明したのは９月です。
購入価格は１４５０万円　（別に諸経費約１００万）
築２０年くらいで　約６０坪の二階建ての家です。

よろしくお願いします。

No.9 回答者： pott64 回答日時： 2007/10/17 10:19

通謀虚偽表示と言う言葉も出てきてきてますが、今回のポイントは、要するに売買を装ったかと見なされるかいうことです。

ですので、まずは今回の家の購入時の処理が問題となりますね。
まず、売買契約書は取り交わされているか？
売買代金の入金はどうなっているか？
このあたりをちゃんと整理する必要があります。
この点で通常の売買契約と見なされる取引かどうかという点が第１段階だと思いますよ。もし、これが通常の売買と見なされないと、論点が大きく変わってきます。

第二番目に、通常の取引だと見なされる場合には、前所有者の引き渡しがなされず占有されている状態ということになります。そうであれば、立ち退きを要求する方法についての話となります。又は、この段階において、はじめて、前所有者と賃貸借契約を結び家賃を収受する方法もあるでしょうね。


法律の論点は、こんがらがった毛糸の玉のようです。元に戻すには、論点を整理して、チャ－ト式の如く論点の順序に従って解決を図る必要があります。素人が考えると、そのこんがらがった毛糸の玉を闇雲に元に戻そうと、あれやこれやといろいろな争点を取り出して、むしろ面倒にする場合もおおいでしょう。

ただ、今回の場合、とりあえず（調停不調和になることは前提に）民事調停にでも持ち込んで、専門の調停員を間に話し合いをもつという方法もありますが、相手方は住居の問題ですし、そう簡単にはいかないかと思います。ただ、あなたの経済的利益を考えると１５００万の物件で立ち退きまで含めて弁護士に依頼する費用を考えると、本来ならばおすすめしませんが、そういう方法もありの様にも思われます。

No.8 回答者： mainitiyukifuru 回答日時： 2007/10/07 09:47

＞取り返したいというのは確かに感じています。

＞前所有者は５４歳の方なので、退職金で買い戻させてほしい。
＞それまでの間は住ませてほしい。といってきています。

と

＞物件の購入は今年の７月末、買戻しが不可能だと判明したのは９月です。

これは何らかの錯誤で、契約は無効を立件しようとしてるようですね。
民法では、心裡留保（９３条）、虚偽表示（９４条）、錯誤（９５条）は、契約そのものが無効です。
（無効とは、最初から無かった話で、さかのぼって無効です）

きっと行政の法律無料相談で、『売るつもりは無く、お金を借りたかったのに土地を取られてしまった』
と相談し、弁護士は取り返す方法として、
契約無効記を行使する上で、物件を占有しているのでしょう。
（相談するときは、自分の欠点や落ち度を話しません。）

内容証明や訴訟の内容をみて対応しても遅くないでしょう。

ところで、その仲介者は、免許を受けた宅建業者ですか？
そもそも契約に問題があるようです。
その宅建業者が所属されている協会に解決策を打診してみてください。

また免許を受けていない場合は、宅建業法違反ですし、
内容によっては詐欺にあたります。

不動産の取引には、規制や権利（競売や差し押さえ）を逃れる脱法行為をすることが多々あります。

No.7 回答者： mainitiyukifuru 回答日時： 2007/10/06 13:38

NO6です

不法占拠している相手は、弁護士費用をかけてまで、何を求めているのでしょう？
家賃を払わない賃借人（使用借）には居住権などはありません。

あるとすれば、質問者さんに対する何らかの賠償請求でしょう。

最初に疑問を持ったのはその為です。

つまり、前の所有者は、質問者さんと仲介者から、
『騙し取られた』と認識しているのでは？
弁護士に依頼してまで居座るというよりも、
取り返したいと考えているのではないかと思ったからです。

＞実は取引の仲介の人がいて、その人にお金を貸していました。
＞この取引の仲介の手数料（？）で返済をするから。ということで受けてしまいました。

仲介手数料は３％程度です。
不動産業者が、占有者がいる訳あり物件の買取額は、流通している価格の半額以下です。

３％＋６万円（約５０万円）のために、１，５００万円で占有者がいる訳の解らない
不動産を買う人は、いないと裁判所も判断すると思います。

つまり単なる不法占拠とは考えにくく、違うところに問題の根があるように感じます。

この回答へのお礼

mainitiyukifuruさんから見ると大変不信な件ですが
熱心に助言を頂きありがとうございます。

>不法占拠している相手は、弁護士費用をかけてまで、何を求めているのでしょう？

本当にそのとおりなんです。
決して安くないはずの弁護士費用を払ってまで、何故居座ろうとするのか不可解です。
だからこそ余計に退去してもらわないと。と思って書き込みました。

＞つまり、前の所有者は、質問者さんと仲介者から、
＞『騙し取られた』と認識しているのでは？
＞弁護士に依頼してまで居座るというよりも、
＞取り返したいと考えているのではないかと思ったからです。

取り返したいというのは確かに感じています。
前所有者は５４歳の方なので、退職金で買い戻させてほしい。
それまでの間は住ませてほしい。といってきています。

当初の約束では事前に住宅ローンの審査は
某銀行に打診済みでＯＫをもらっている。
という話だったので、受けてしまったのが迂闊でした。
また、おっしゃるとおり、この件について
前所有者と仲介者の間で色々とあるのもあります。

賠償請求というのも気がかりですので、
やはりこちらも専門家に正式に依頼しないと、対抗できそうもないと思っているところです。

お礼日時：2007/10/06 21:54

No.6 回答者： mainitiyukifuru 回答日時： 2007/10/05 12:23

文章から判断すれば、賃貸契約がないのでしたら、前所有者は不法占拠となります。

警察なり裁判所なりに連絡すれば退去命令を出してくれるでしょう。

しかし、質問者さんに疑問があります。
なぜ、このような代金を立替（買取）をしたかです。
質問者さんは、どのようなメリットがあったのでしょうか？
それは公序良俗に反しないか？
通謀虚偽表示にはあたらないか？
です。

公序良俗に反する契約は無効です。

失礼ですが、前所有者は、債権者（当時の）に対し債務を逃れる工作をし
質問者さんと共謀したように感じられます。


＞賃貸契約をして相応の家賃を支払ってもらうべきだと考えています。
この場合、家賃はどの程度が妥当でしょうか？

建物賃貸契約は、契約よりも契約終了が難しい契約です。
このカテゴリーでも問題になりますが、原状回復や敷金の問題です。
問題が発生すると、家賃数ヶ月分では済みません。
賃貸契約するにしても、一度退去頂き建物全体をチェックし
相応の手入れをした上で近隣の賃貸料を調べて、新たに賃貸借契約をするべきです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
実は取引の仲介の人がいて、その人にお金を貸していました。
この取引の仲介の手数料（？）で返済をするから。ということで受けてしまいました。
仲介者の方は現在行方不明（連絡がつかない）ですが、前所有者の方とはつながっているようです。

アドバイスどおり、やはり一度まずはキレイに退去して頂いてから
今後の方針を考えたいと思いますが、相手方の弁護士問題です。
・・・やはり弁護士には弁護士で対抗するしかないでしょうか。

お礼日時：2007/10/05 20:31

No.5 回答者： MUNAgata 回答日時： 2007/10/05 11:25

原状は賃貸借契約も何もしていない状態なんですよね？

それでしたら、前所有者は不法占拠の状態のような気がするのですが・・・
売買契約書には引き渡し日の記載とかは無かったのでしょうか？

もし、追い出したいのなら賃貸借契約なんかしたら、余計追い出せなくなると思います。
契約したら前所有者は不法占拠している人から権利の強い賃借人になってしまいます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
いまのところ賃貸契約はしない方向で考えています。

お礼日時：2007/10/05 20:22

No.4 回答者： Tadkashy 回答日時： 2007/10/04 19:14

　最初の約束の意味がわからないのですが、一体その相手の方は何処を買うということで住宅ローンを組むつもりだったのでしょうか。

そもそも『多額借金のある方』が住宅ローンの審査に通るとも思えません。

　相手は質問者様にローンを組ませてその金を引っぱろうと考えたのではないでしょうか。

　もう、目的も果たしたので居座るつもりでしょう。明渡しを支払いの条件にしなかったのは迂闊でしたし、間に不動産会社が入っていればそうしたと思います。

　相手がすぐに弁護士を立てるというのは手回しが良すぎます。質問者様は“騙された”のでしょうから、弁護士さんに相談した方が良いでしょう。このように人の良い質問者様が弁護士と交渉して質問者様の納得のいく解決が出来るとも思えません。

この回答へのお礼

わかりづらくてスイマセン。
借金のあった人＝買い戻すと言った人＝前所有者です。

回答でおっしゃって頂いたとおりだと思って、
弁護士への相談を検討中のところでの質問でした。

お礼日時：2007/10/04 21:02

No.3 回答者： RGM_79SP 回答日時： 2007/10/04 18:30

どれだけ払えるのかを聞いて近くで部屋を探して見てはいかがでしょうか？

そこの敷金礼金前家賃を立退き料代わりに払い出て行ってもらう。
そうすれば家がなくなって困るということはないから和解案として提案してはいかがでしょうか。

もちろん家賃を聞くときは、部屋を探すことを言ってはいけませんが。
言ってしまうと借りられないほど低い金額を言うこともありえますので。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
交渉案のひとつとして使ってみたいと思います。

お礼日時：2007/10/04 20:59

No.2 回答者： chie65536 回答日時： 2007/10/04 17:41

＞なぜか、相手方の弁護士は「出て行く必要はない」と主張しています。

「家賃を払う」と意思表示しちゃうと居住権が発生しちゃいます。

居住権が発生＝出て行く必要はない、と言う事。

もし、大家(質問者さん)が「家賃は受け取らない」と受取拒否すると、相手は「法務局に家賃分の金を供託」する事により「公的に家賃を支払う意志がある」と言うのが認められ、やはり居住権が発生してしまいます。

「法外な高額家賃を設定して追い出そう」としても「これしか払えない」と、支払い可能額を提示され、その額で受け取っちゃうと居住を認めた事になり追い出せないし、受取拒否すると「法務局に供託」で、結果は上記と同じ。

立ち退き料を払って（相手が立退料を受け取らないとお話にならないけど）出て行ってもらうか、家賃を払ってもらってそれを自分の住宅ローンに充てるか、のどっちかでしょう。

今の法律は「家を借りてる人間が家無しになって路頭に迷う事がないよう、借り手に有利、家主に不利」になっているのです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
やっぱり借り手有利なんですね。

お礼日時：2007/10/04 20:55

No.1 回答者： takuya-_k 回答日時： 2007/10/04 16:56

上記の情報だけでは場所がわからないので家賃の相場がわかる人は

いないと思います。

不動産屋に依頼すればいくらが妥当かはわかると思います。

代金を支払い契約もなく勝手に住んでいるのなら違法なので早急に
退去してもらえるよう訴えを起こせば簡単だと思います。
だから相手方の弁護士も強く出て来ないのだと思います。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
やはり家賃の相場は難しいですよね。

なぜか、相手方の弁護士は「出て行く必要はない」と主張しています。

お礼日時：2007/10/04 17:07