悪質な借主、家賃滞納で大家は鍵の交換出来ますか？

悪質な借主、家賃滞納で大家は鍵の交換出来ますか？

６年前から、ビルの１階を洋服店に店舗を貸しています大家です。
この６年間、家賃が遅れ遅れでその度請求し、
何とか6か月遅れで済んでいた状態です。
家賃は１か月９万円です。

今年に入り、家賃が段々と更に滞り始め、敷金を１か月分預かってるのですが、
それすらも税務署から差し押さえの勧告が来まして、
不振に思い、溜まってる支払い請求も兼ねて、連帯保証人に連絡して見たところ
保証人のマンションは民事再生法によって売却されたのとの事でした。
（現在住んでいるのはオートロック式の高級マンション）

これからの家賃滞納の不安と、担当していた母の精神衛生上の問題、
あとは私が仕入れた情報が元で、この度退去の御願いをしました。

…私がたまたま久しぶりに会った友人と話して見ますと、
偶然にもその友人は、過去にその借主にテナントを貸しており、
全く同じような手口で家賃を遅らせ、結局は７か月分、踏み倒す形で退去したそうです。
当然請求にも一切応じず、泣き寝入りしたそうでした。

その借主は地元のテナントを移転を繰り返していたようで、
その友人の紹介で、友人の次の大家さんから話を聞くことが出来ました。
すると全く同じような形で家賃をトラブルがあったそうです。
しかも新しい店舗では、全て内装を何百万もする豪華な仕様です…
つまりお金は無かった訳では無いです、この段階でも信頼は破綻しました。

そこで退去の話は速やかに応じ、全額支払って明け渡すとの借主からの話が有りました。
現在１０月で、今年の５月に、７月いっぱいで溜まった家賃は支払って明け渡すと
不動産も仲介に入り、話が纏まりました。
７月下旬に入り、借主からの御願いで支払うお金が無いので、
なんとか８月３０日伸ばしてくれとの話でした。

８月３０日までの約束は守れない場合、すぐに明け渡しの念書は取りました。
ここからすべて約束事には念書を取っております。

結局お金は支払わず、１０月３０日に全額払うと更に延長を要求して来ました。
私は当然認められないと却下しましたが、
１００万の指輪が売れた、
１０月２５日に委託で販売した宝石商から金額が振り込まれる。
それで払うことが出来ると言います。

その話は信頼性のかけらも無いので、せめてその証拠になる明細書を貰って提示してして欲しい
と御願いした所、明細書を見せる事は可能だ。との事でした。
しかし明細書の約束の日にも連絡は無く、宝石商の社長が病気で連絡が取れない、
など嘘八百で日にちを１日１日延長し、しまいには明細書は出ないとの事です。
しかし購入したという、自分のお客さんを連れて来てこれで信用してとの低落です。

日にちばかり伸びるのでせめて、貴方の都合で延期しているので、
せめて延期分の２か月の家賃は納めてくれと約束しましたが、約束の今日３万円しか支払わずでした。

確実な話では無いですが、近隣の店舗で運営する度に、その店の客、パートさんから何百万も借金をし、
それから逃げる形で店舗を移転しているようです。うちの店舗でもやってるようです。
あと家賃に関しても、過去の例を見ても常習的かつ計画的で、非常に悪質です。

１２月１日から隣の市で新しい店舗をオープンするそうです。

もはや堪忍袋は切れました。

…今考えているのは
「店舗の鍵を交換し、残りの２週間支払いが無ければ営業はさせない。」
飽くまでも担保として、あと過去に夜逃げもして要るからです。
あと借主本人の前で鍵屋さんを呼ぶつもりです。
それについては違法性は有りますか？

あと場合によっては「刑事告訴」、それは詐欺罪として立件できますか??
この法治国家でこのような借主がのさばる事は許せません。
またはこちらにはそこまでの気構えが有る、との意思表示です。
（これは飽くまでも最後のカードです。）

あともちろん支払いが無い場合は、しかるべき法的手続きはとるつもりです。

私も今かなり立腹している状態で、文章が書き殴りで乱暴な部分が多々有り申し訳無く思っております。
ただ度重なる嘘で、善良でいる私の家族が振り回されたのが許せないのと、
読んでる方にその悪質さを伝えたかったからです。

非常にお見苦しい質問になった事をお詫びいたします。
どうか宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： mimicann 回答日時： 2010/10/03 11:35

建築兼大家業しています。

私の会社でも20年前、店舗改築して2000万円踏み倒された（破産された）経験もあります。
仮に詐欺罪と立証できても取るモノが無ければ、良くて、相手が短い期間刑務所に入るぐらいで労力の割に合わないと思います。
私の2000万円踏み倒した相手も転々と店舗を移っています。
破産も2回はしています。
地場の不動産屋、建築業者では悪質で有名なので絶対に入れませんが、郊外の不動産屋が入れたりしていますね。

>>あと借主本人の前で鍵屋さんを呼ぶつもりです。
これが出来るのなら、早くするべきです。
少しでも損害を止めるために。

今度、店子を決めるときは必ず保証会社を通すべきです。
前例のある方はいれませんし、家賃の補償はしますので…。
悪質の店子を入れるよりも空いているほうがマシです。

あまり参考にならなかったかもしれませんが、なるべく早めにその店子と縁を切ることです。
続けば続くほど損害金が出ます。

No.4 回答者： turbotjc 回答日時： 2010/10/07 13:42

業者してます。

まずは家賃の回収と、物件の明け渡しは分けて考えた方がいいと思います。


ここからは私の個人的な考えです。

まず物件の明け渡しについてですが、勝手に鍵を交換することは法律で認められていません。しかし現在、相手方と話（交渉）が出来る状態なのであれば、書類によって相手の合意をあらかじめ得るという手段も考えられるのではないかと思います。その際に考えなくてはならないのは次の3点でしょう。

1.賃貸借契約の合意解除
2.合意解除に伴って鍵を交換することの合意
3.合意解除以降に残された造作、家財などの所有権放棄もしくは譲渡の合意

例えば、まず今月末で明け渡しが間違いなくできると先方がいうのであれば、相手も月末を期限とする合意解除契約が出来るはずですね。そして合意解除契約が出来るのであれば、解除をもって即日鍵を交換することも問題なく合意出来るはずです。そして同日以降に残置されたものは所有権放棄もしくは貸主へ譲渡するとこれも合意が出来なくてはおかしいですよね。

入居時の契約書で「家賃が1ヶ月でも遅れたら鍵を」とした場合には、認められない場合がほとんどですが、今回の場合はあくまでも借主の意志による合意解除を前提とし、書類によっても合意したものになりますので、万一争いになった場合でも貸主に有利に働くのではないかと考えます。

うわべだけとしても相手が延長を要望してくる以上は、上記の様に有利に交渉できる可能性があります。危険を察知して拒否してくることもあるかもしれませんが。

ここまでは個人的意見です。法律的に全く問題がないと保証は出来ませんので。

賃料の回収については、なかなか難しいですね。裁判で勝訴するのは難しくないでしょうが、相手が判決後も支払わなければ、相手の財産を差し押さえるしかありません。それが可能かどうかは実際に弁護士に依頼をしないと調べづらいでしょうし、調べた結果が芳しくないということも充分想像できますね。ここは慎重な判断が必要でしょう。

以上、ご参考まで。

No.3 回答者： katyan1234 回答日時： 2010/10/04 22:47

もう弁護士に相談すべきでしょうね。

その店の家賃も払えないのにオープンするなんて矛盾してますよ。

今の状態で鍵を交換するという事は出来ないでしょうね。
まだ契約解除されてませんから・・

現在住んでいるのはオートロック式の高級マンション
なら連帯保証人に請求しましょうよ。

No.2 回答者： KEKEKO2008 回答日時： 2010/10/04 08:49

悪質な店子を出すのは大変です。

勿論こちらの事例は裁判をすれば勝ちますが、費用と時間が掛りますよ。まったく日本の法律は大家に不利な事ばかりです。

私も切実な問題で裁判まで行きましたが、実際問題、裁判所も不動産屋も役に立ちません。判決が出てもでなければ、強制執行ができますがそれもこちらの費用です。荷物があれば倉庫代までかかる始末です。

確かに、母上の精神衛生に悪いですね。お察しします。鍵を替えてもなんのその！これ幸いに新しい店舗開店の準備に行ってしまうでしょう。
大家業にもリスクはつきものと思い、賃料をぎりぎりまで求めて一刻も早く出てもらう事ですね。高額商品があるなら相殺してもいいのではないですか？そしてイイ店子さんを探して下さ。こんな店子に関わっていたら、貴方の精神衛生にも関わります。

因みに、私は老朽家屋建て直しの為に退去をお願いしていたので…五万円の家賃の所、二百万円支払いました。私たちの税金で、国民年金満額より多い生活保護を受け、あちこちで立ち退き料を取ってます。
調停にも仕事があるからと、出てきませんでした。こんな事も認められちゃうくらい裁判っていい加減ですよ！！御参考までに！！
私も久しぶりに愚痴ってしまいました。