住宅ローンの残っている夫名義の自宅を賃貸住宅として借りています。今後なにか問題はありますか？

Question

毎月の住宅ローンの返済が難しいという理由で
離婚時に夫が家を出て、アパートを借りることになっています。

夫の口座(通帳・印鑑)などは私が管理している(夫も承諾済)ので、毎月のローン返済は私が滞りなく行っています。

名目上、夫を貸主、私が借主というようなかたちになるのですが、
万が一、夫が失踪・死亡した場合はどうなるのでしょうか？

団信に入っているので、死亡後は毎月のローンの支払いはしなくて
いいと思うのですが、
夫の相続人が自宅を相続した場合→たぶん私は退居しなくてはいけないでしょう。
でも、もし夫の相続人が自宅を相続放棄した場合は、自宅はどうなるのでしょうか？売りに出されるのでしょうか？競売にかけられるのでしょうか？

一応、賃貸契約は書面で残しておいた方がいいのでしょうか？

mahopie · Accepted Answer

１．（離婚の事実関係を切り離せば、）現状は名目上でなく実質的に賃貸借の関係にある訳ですので、賃貸借契約書類の整備に加えて、夫側には賃貸に伴う不動産所得についての確定申告が必要です。（当然に夫はローン控除を使えない）

２．現段階で確定すべきは、ローン残存期間（恐らく20年以上）にわたり、今後とも質問者の収入で家賃＝元利払い分が継続負担できるのかどうか（今後金利が上昇した場合毎月返済額も増加する）、質問者の収入がその間安定的に見込めるかどうか、という部分との兼ね合いになりそうです。家賃支払（＝ローン返済）が出来なければ、元夫の今後とは別次元の問題になりそうです。

３．加えて、取引銀行に報告するか否か・了解をどう取り付けるかの問題があります。通常転勤等の場合には相応の書類提出で可のようですが、本件のように明らかに本人の居住が今後見込めない場合に銀行側がどう判断するかは、ケースバイケースです。毎月の返済さえされていれば報告不要という先もありそうですが、住宅ローン契約違反でローン残額全額返済請求となる可能性もゼロでは有りません。

４．ローン借入人の死亡の場合には団信生保の保険金により残債務が返済されますが、失踪宣告（失踪後7年等要件あり）による団信保険金でのローン完済は実例では知りません。（保険会社の実務上は可能なようですが）

５．賃貸物件の貸主が死亡した場合には、当然相続人（後妻・子供・子供のいない場合夫の両親）に賃貸契約における貸主の権利・義務が承継されます。（団信不適用の場合にはローン債務も相続される）賃貸物件の大家側の権利は極めて限定的ですので、借主を追い出せる、というケースの方が稀です。

６．相続人の無い場合（全相続人が相続放棄した場合も）の資産は、裁判所が相続財産管理人を決めて、帰属先（親戚・縁故者等）を探し、それでも該当者が無ければ国庫に収められる事になります。この縁故者に元妻が該当するのかは、判断がつきません。
　　http://igon-souzoku.net/absence.html

sappara · Answer

●法的な問題が多く含まれます。ご質問者様の計画が違法である可能性も高いものです。

>毎月の住宅ローンの返済が難しいという理由で離婚時に夫が家を出て、アパートを借りることになっています。
●ストーリーに無理があります。返済が厳しいのに、なぜ出費が増えるアパート暮らしをするのか、なぜ離婚をしなくてはならないのか、なぜ、前妻が住み続けなければならないのか、妥当性欠けることばかりです。

●ローン返済が難しくても住宅ローンは住んでいることが条件ですから、ローン契約に違反します。一括返済や担保を求められたりします。前夫さんの返済がほんとうに困難かどうかは知りませんが、意図的に賃貸に出そうとする人はとても多いのです。実際に、お書きになった内容は、意図的に「ローンを返済するために賃貸に出す」という“いつものパターン”だけのことです。ローンの返済から見れば離婚の有無は関係ありません。

>夫の口座(通帳・印鑑)などは私が管理している(夫も承諾済)ので、毎月のローン返済は私が滞りなく行っています。
●ローンを払っている実際のお金は誰のお金なのですか？

>名目上、夫を貸主、私が借主というようなかたちになるのですが、
●名目上、住宅ローン中の物件は賃貸に出してはいけません。

>万が一、夫が失踪・死亡した場合はどうなるのでしょうか？
●死亡した場合は、相続人へ家が相続されます。離婚している場合は前妻には相続権は無く、お子さんや前夫の兄弟などに権利が移ります。よって、相続人が認めなければ、実質上としても借りていた人は追い出されます。

>団信に入っているので、死亡後は毎月のローンの支払いはしなくて
いいと思うのですが、夫の相続人が自宅を相続した場合→たぶん私は退居しなくてはいけないでしょう。
●そのとうりです。

>でも、もし夫の相続人が自宅を相続放棄した場合は、自宅はどうなるのでしょうか？売りに出されるのでしょうか？競売にかけられるのでしょうか？
●財産は国に移管されます。間違っても、借りている他人（ご質問者様）に優先的に譲渡されたり競売されたりすることは絶対にありません。

>一応、賃貸契約は書面で残しておいた方がいいのでしょうか？
●住宅ローン契約の違反証拠を作るだけのことですが、上記のようにそもそも違法行為なのでそのようなものを作っても誰も守ってくれません。

以上のようにウソが嘘を作るような状況になってきていきますから「返済が難しい」という出発点から金融機関に相談するか、弁護士に相談するかしないと、どうにもならなくなるかもしれません。

noname#119854 · Answer

予測できることが沢山ありますので、一度弁護士に相談して書類その他をきちんとして置かれることをお勧めいたします。安易に回答の出来ることではありませんよ。

住宅ローンの残っている夫名義の自宅を賃貸住宅として借りています。今後なにか問題はありますか？

１．（離婚の事実関係を切り離せば、）現状は名目上でなく実質的に賃貸借の関係にある訳ですので、賃貸借契約書類の整備に加えて、夫側には賃貸に伴う不動産所得についての確定申告が必要です。

●法的な問題が多く含まれます。

予測できることが沢山ありますので、一度弁護士に相談して書類その他をきちんとして置かれることをお勧めいたします。

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