購入検討中の土地の隣地に耐震偽装マンションが・・

戸建てを新築しようと購入を検討していた土地の隣地に建っている分譲マンション（ＲＣ５階）が、姉葉元建築士設計の物件であり構造計算に問題がある物件であることがわかりました。厳密に言うと耐震強度はクリアしているようで倒壊の恐れはないということですが、通常状態での荷重を支える強度には問題があるらしく部分的には強度補強が必要な物件であるということです。この土地は結構気に入っていたのでほぼ購入しようと思っていたのですが、売主からの事前説明はなくこの事実を知ったのも私が自分で周辺を念のため調べているときに見つけたもので危うく知らずに契約をするところでした。
教えていただきたいのは、このようなマンションの隣地であるこの土地の資産価値についてどのように評価すべきか？ということと物件価格への影響はあるのか？ということです。要は、私としてはいまだ購入意向はあるものの、この事によって資産価値が下がるのであれば当然価格もさがるのではないか？という主張をしたいのです。倒壊のおそれは無いものの、今後の補強工事時の騒音等のストレスや将来にわたっての不安要因、また将来もし売却を考えたときにも当然資産価値（＝価格）を下げる要因になると思うからです。現在は仲介業者に、現状の調査を依頼していますが今後は価格交渉をしていこうと考えています。ご意見賜りたいと思います。よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： Verhaagen 回答日時： 2007/11/14 04:40

耐震偽装マンションか否かというよりも、隣地に工事計画があるということだと思います。

一般的な工事なのであれば、長期間にわたる工事とは考えられにくく、重要事項ではないと思われます。要するに隣の人が、自分の土地の中で工事をするのは隣の人の当然の権利です。

更に、隣の人が工事をすることによって資産価値減少が発生するという主張は、よほどのことが無い限り通らないと思います。世の中工事によってどんどんお互いの土地の価値を下げてしまうことになってしまいますよ。

ご自身も買ってから工事されるのですから、無茶はやめた方がよろしいかと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
仲介業者に調べてもらったところ、現在はマンションの住人と売主と自治体3者で今後の対応を協議中とのことでした。立て替えるのか、補強工事をするのかはまだ結論がみえないようです。倒壊の恐れがあるわけではありませんが、
長期荷重に対しては強度不足があり、ひび割れや部分的な破損はある得るということでしたので（大げさに考えると）部分的に破損した破片が隣地に落下する可能性もあり・・？とか考えてしまいました。が、ちょっと無理がありますね、きっと。
気に入った土地なので、前向きに考えていこうと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/11/14 09:42

No.1 回答者： kita52326 回答日時： 2007/11/13 22:37

火事があった家の隣り、過去に水害があった地域、変人の家の隣りなど、

言い値で買うのはちょっとイヤだな、と思うような物件は他にもありますが、
法理論・鑑定理論で資産価値の減少分が導き出すのは、たいへん難しいと思います。
もし、そのための資産価値の減少分をキッチリ導けるなら、今の所有者は、
隣地のマンションオーナーもしくは小嶋元社長？、姉歯氏らに損害賠償請求できることになるでしょうが、
そのような事例も聞きませんし・・・・。

しかし、購入者からすれば、値引きさせたくなる物件だとは思います。
また、重要事項として説明すべき事項になるかどうかは微妙な感じがしますが、
仲介業者からは何の説明もなく、自ら調べてわかったことも腹だたしいことでしょう。

少々、雑なお答えかもしれませんが、論理的な価格を出すというのは難しいと思うので、
「わけありマンションの隣りだとわかった、心理的な代償として」
ご自分で気持ちの整理がつく金額をぶつけてよいのではないでしょうか？
（自分なら、一旦購入を決意した金額から100万円程度ダウンかな、という気がしますが）

今回購入をされて、将来もしも売却するような立場になられたら、
隣りのマンションのことはきちんと説明し、
最終目論見価格に値引覚悟分をプラスアルファした価格で売り出すようにすれば、
余計なキズは受けずに済むと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
そうですよね、論理的な根拠が示せなければ価格交渉をする材料が
ないですね。仲介業者の感触では案の定「そんなに不安だったら買わなくても・・」という反応だったそうです。
ネットで色々検索をしているときに、裁判の判例で、某大手デベの分譲マンション販売の時に隣地でのマンション建設計画や工事計画を説明せずに販売をして購入者が訴えたというのがあり、結果としては原告勝訴だったというのを見たので隣地での不安要素はかなり大きな要因になるのでは・・？と素人考えで思ってしまいました。上の裁判では結局売買契約は白紙になり購入代金は返金されたそうです。
今回の件は気に入っている土地でもありますし、購入した後に売主業者と付き合うわけではないので割り切って進めようと思います。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2007/11/14 09:29