今まで都内中古マンションを探してきて一番高い管理費に出会いました。。ご意見をお聞かせ下さい！

こんにちは！最近週末は夫と二人でマンション探しをしています。今は賃貸なのですがそろそろ買おうと思い、新築も、また中古も見て回っているところです。感じていることは新築より中古が意外に高いこと。やはりまだ値上がり傾向にあるのでしょうか。
実は最近超都心の一角に築30年の中古マンションを見つけました。広さも100平米そこそことあり、土地所有権も四分の一ある物件でした。値も場所柄を考えれば高いものではなく逆に割安感もありました。ただ、ビックリしたのは管理費+修繕費。両方あわせると8万ほどになるんです。内訳はほぼ半々。今まで見たことのない額で正直どういう判断基準で決めたらいいのかわかりません。アドバイスありましたら是非お願いします！

No.3 ベストアンサー 回答者： todoroki 回答日時： 2007/12/26 00:17

　築30年とはすごいですね。

そりゃあ買い手がつきません。
節税対策とか、そういう理由でもなければ購入者は出ないでしょう。
だから売り主もしぶしぶ値段を下げているんですよ。
何も不思議なことはありません。

　なぜ敬遠されるのか、それはマンション自体の寿命が近づいていて
これからどんどんあちこちを修繕する必要が出てきて、
住み続けていくためには余計な費用がかさんでくるのが目に見えているからです。
修繕でも、自分の住んでいる部屋のバスルームのリフォームなどだけではありません。
一見きれいに見えても、マンション内部にぼろが出始めてきます。
壁の塗り替えなんかはまだいい方です。
配管も傷んできて不具合が出ますが、配管を取り替えるなんてマンションをあげての大工事です。
住人すべてが賛成してくれるとは限りませんから
いつまでも改善しないで不便な思いをすることもあるでしょう。
マンション全体の工事の費用は住人で分担して負担します。
一度に出せと言われてもつらいので、そういう事態に備えて修繕費用を積み立てます。
また、そういう工事が近づいてきていると判断されると積み立ての額を引き上げて備えます。
修繕費が高額なのはそういうわけだと思います。
逆に、きちんと積み立てが行われているのはマンションの管理組合がちゃんと運営されているという証拠ですから
良心的なマンションだと思っていいんじゃないですか。
築30年なのに積み立てもしないようじゃ荒れ放題で大変なことになりますから。

　おそらくそのマンションは今後修繕費用の積み立てがどんどん上がっていくと思われます。
そういう負担にたえられず、だったら別のマンションに移ろうと思う人はどんどん手放していくでしょう。
この条件で格安だと飛びつくと、次はどんなに値段を下げても売れない状況になるんじゃないでしょうか。
一種のババの押し付け合いのようなものです。
安いものには理由があります。
不動産屋を訪ねて「この物件が格安の理由は何ですか？」と聞いてみてください。
同じような答えが返ってくるんじゃないかと思うんですけど。

この回答へのお礼

todorokiさんのアドバイスを読み二人して「な～るほど、納得だ・・」というのが正直な感想です・・私達は新築中古合わせて２，３０軒ほど見て回りましたが、予算からして新築なら駅から少し離れ、中古なら駅近というのがほとんどでしたが、この物件は超都心でしかも駅近、高級住宅街の中にあり、値段もこの広さと状態にしてかなりお買い得だったのです。連れて行ってくれた不動産の方は「何故こんなに安いのでしょう。私も買いたいくらいです！」とかなり興奮しておられました。単に古いのではなく雰囲気もありましたし、さらにリフォームなんかすればいいお家になりそうだななんて思っていました（管理費修繕費の事を考えないように目をつむって・・）。todorokiさんのアドバイスを含め、また二人で考えてみます。どうやらお家探しは長い旅になりそうです（笑）ありがとうございました！

お礼日時：2007/12/26 12:40

No.2 回答者： nonbay39 回答日時： 2007/12/25 19:26

　その修繕積立費と管理費がべらぼうに高くなってしまっているため、値段を下げないと買い手が見つからないから一見安いのではないでしょうか。

　値上がり傾向にあるかどうか読めるのであれば、生涯土地建物を転がし続けあそんで暮らせます。
　土地の所有権が４分の１もあると土地の固定資産税部分が以上に高くないですか。何戸のマンションかは知りませんけど。

No.1 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2007/12/25 17:21

どういうもなにも、そう決まっていて、他の方もそうしてるなら、なんら異論を挟んだり、ましてや値下げ交渉することもできません。

区分所有者になって、管理組合として見直すというなら別ですが。
築年数が増すと、修繕積立金などが間に合わなくなりそうで、そういったものを値上げするケースはままあります。逆に言えば、新築で、釣りのために、そういうのを故意に低く提示し、結果、住んで数年内に値上げしなければならないことはいくらもあります。築年数と居住世帯数と傷みの程度と、修繕計画と、修繕積立金の残額を鑑み、適正かどうか判断するしかありません。