使っていない部屋を他人に貸したい。

１年前に分譲マンション３ＬＤＫを購入致しました。

当分の間は一人で住む予定なので、ローン返済もあり他人に使っていない一部屋を貸そうと思っているのですが、これもルームシェアの一部なんでしょうか。貸間っていうんですかね。

都内で近くに大学もあるので、学生にでも貸そうか、それとも収入のある社会人がいいのか、掲示板で探すしかないですかね。大学で斡旋みたいのやってると助かるんですがね。下宿とも言いませんよね、２食は出しませんので。

まあ契約書ぐらいは交わして募集しようかなと思っているのですが、何か注意すべきことはありますか？身分証明書とか保証人ぐらいは取っておいたほうがいいですよね。

部屋を貸している経験者の方や詳しいかたからアドバイスいただければ幸いです。

No.9 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/01/21 12:52

＃７です。

他の考え方をする方も、いらっしゃるようですが、借地借家法の適用になる建物賃貸契約であるかどうかは、契約などで決められるものではなく、実態から決められるものです。

借地借家法が適用になると、たとえば借り手が非常に迷惑な人であっても、家賃の支払いをきちんとしている限り退去を求めることが困難になります。
つまり一度貸し、トラブルがあった場合、相手が自分から出て行ってくれる以外の方法で、解決することは困難になります。場合によっては自分の法が転居した方がよいぐらいの状況になることも想定されます。
一生住まわせる覚悟なければやめた方がよいでしょう。

日本国内での契約は日本の法律が適用されるので海外の事例は参考にしない方がよいでしょう。日本には借地借家法という特殊な借り手保護をする法律がありますので。

外国におけるルームシェアだとか、日本旧来の貸間だといってもあくまで実態がすべてで、相手が借地借家法を持ち出してきた場合は、非常に問題になる可能性が高いです。
実際過去において貸間に対して借地借家法の適用が認められた事例があります。
http://raku-chin.jp/nyuukyotyu_trouble_y.htm
上記のサイトによると、鍵がかかり、廊下から直接入れる部屋の場合は、借地借家法の適用になると考えていた方がよいそうです。

また、借地借家法では原則として１年未満の契約を禁止しています。１年未満の契約をしていた場合、無期限の契約として扱われます。さらに借地借家法は契約の更新を大家が断ることも厳しく制限しています。通常は断るには立ち退き料が必要です。

ではマンスリーマンションのようなものは、１年未満で立ち退き料も払わないけど、どうなっているのかということがあります。
これらは借地借家法で定められた定期借家契約という制度を用いているか旅館業法に基づく許可をもらって行っています。


＞まあ契約書ぐらいは交わして募集しようかなと思っているのですが、何か注意すべきことはありますか？

何度も述べたように借地借家法について考慮しておく必要があります。また、大家は個人であっても消費者契約法における事業者として扱われますので、消費者契約法も考慮しておく必要があります。
これらの法律により借り手に一方的な不利な契約は無効とされます。

他の回答者からも指摘されているようにできればやめた方がよいと思います。
どうしても貸し出したいのでしたら、マンスリーマンションなどが利用している定期借家契約にすることをおすすめします。

借地借家法の原則は、契約期間は１年以上、大家が更新を拒絶することは厳しい制限が付く、軽微な契約違反があっても契約解除できない、大家側から途中解除は禁止されているなどとなっています。

これは原則なので、特定があります。それが定期借家契約です。定期借家契約は契約期間を定めて、契約期間が切れたら自動的に契約が完了する方式の契約方式です（この契約の場合借り手側からの途中解除も禁止）。
立ち退きの際に立ち退き料は不要です。大家は大家の意志で更新を断ることもできますし、その時点で新たに契約を交わすこともできます。
つまり契約期間が切れたらその時点でもう１度契約することも、そのまま契約をやめて出て行ってもらうこともできるのです。
また定期借家契約では１年未満の契約も許されています。

大家にとってはいいことづくめです。つまり借り手にとっては一般の賃貸契約より不利です。そのため通常礼金はなし、家賃は低めになっていることが多いです。
また借り手に不利な契約のため、法律で契約するに当たって説明しなければならない事項などが決まっています。また公正証書またはそれに類する文書で契約しなければならないことになっています。
法律で定めた説明事項、文書内容などに不備があれば定期借家契約であることは認められず、一般借家契約として非常に不利なことになります。

だから、この契約をする場合は仲介業者に文書作成などの手続きを委託することが安全です。

最後に、部屋の実態などによっては借地借家法の適用にない契約であるとされるかもしれませんが、その逆になる可能性も十分あります。トラブルが生じた場合、借地借家法が適用されると非常に質問者にとって不愉快な目に遭うことが想定されますので、非常に手続きが煩雑ですが安全をとって定期借家契約で短期間で結ぶ方がよいと私は思います。

No.8 回答者： ron_ul 回答日時： 2008/01/21 10:57

日本では「個人の空間」を気にするのであまり他人と生活をしたがらないのでしょうねぇ。

欧米ではごくごく一般的ですね、Flatシェアーといいます、一軒家の場合はHouseシェアーですね。

光熱費などは半々か４０％とか３０％とかの負担を事前に確認し、了解を取ることなど
支払いに関しては細かく事前に確認しながらお互いに納得することが大切ですね。

欧米では家賃に計上経費を含めている場合と請求書の請求額に夫々の％で支払うなど様々です。
面倒が無いのは家賃に含めることでしょう。
ただ、予定よりも請求額が多くなった場合困りますよね。

FlatMateはお互いに気が合えば生活しやすいですが・・・
年齢や趣味などが近い人たちなら割と衝突せずに生活できると思いますよ。

シェアーの場合は食事など別々です。
仲が良ければ一緒にするようですがね。
同じFlatに住んでいるだけで夫々自立していますので干渉は禁物です。

日本では馴染みが無いのでトラブルことがあるでしょう。
基本的に貸家と同じですが大家（もしくは他人）と同居ですので生活上の小さな決まりは必要でしょう。
家賃の支払いも月毎ではなく週ごとにするとかしてみては？
基本的に１２ヶ月以上の同居を始めからしないことです。
貸家ではないのですから契約も３ヶ月ぐらいからにしてうまく行きそうなら１ヶ月の更新や３ヶ月の更新をしてみては？
学生なら学期ごとで区切ることもできますよね。

週払いの欧米方式だとデポジット１－２週間、家賃１－２週間が多いです。
学生の場合は保証人など居た方が安心でしょう。

学生の場合学校の証明書なども欧米では求めたりします。
社会人なら勤務先の証明ですね。

余り形式張らないようにする場合でも学校の学生証明や勤務先の証明はいるでしょう。

友達の友達と住んでいるようなものですよ。

No.7 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/01/21 10:07

日本には借地借家法という法律があり、借り手を強力に保護しています（確認はしていないですが、海外にはこのような法律はないそうです）。

この法律が適用になる場合、大家側から立ち退きを要求した場合、大家側に正当な自由が必要でこれがない場合は、立ち退きが認められません。そこで、借り手が希望する期間住んでもらうか、どうしても立ち退いてもらいたい場合は、立ち退き料の支払いって退去してもらうことになります。なお、正当な事由と認められる状況というのは滅多にありません。

借地借家法では、建物の賃貸として契約したものはすべて適用になります。ここで建物というのは、建物の１部であっても、独立した空間と独立した使用性を有すれば、たとえ貸間やルームシェアとして契約していても借地借家法が適用になります。

昔の日本家屋で使用されたふすまなどで区切ったものは１つの空間としての独立性を有していませんので、貸間として借地借家法は適用されませんでしたので、貸間はかからないといわれていますが、マンションの１部屋のように構造的に完全に区切られたのは、空間として独立しています。
そして、その部屋に鍵などをつけると使用上も独立していると完全に見なせると思います。
両方の条件を満たすと、借地借家法が適用になり借り手に居住権が生まれます。

なお、最近は珍しくなりましたが、昔の賃貸アパートでは共同トイレ・共同風呂などは珍しくなく、事務所ビルなどは現在でもそのようなものが多いです。これらも借地借家法の適用になる賃貸契約ですので、トイレや風呂、玄関が共同であることは借地借家法の適用の有無には関係ないと思われます。

何が言いたいかというと、貸間・ルームシェアといっても借地借家法が適用になると、退去を求めても借り手に居住権が発生して、退去させるのは困難となります。万が一もめた場合は相当な被害を受けることになります（最近少しずつその種の契約についてもめる事例が出てきているようです）。

借地借家法は借り手を保護するための法律ですので、借り手有利に判断される傾向にあります。絶対借地借家法にかからない状況であるか自信がない限り貸し出しをやめるか、借地借家法の適用になる一般の建物賃貸契約で貸すつもりで貸し出した方がよいです。

No.6 回答者： y-o-i 回答日時： 2008/01/21 03:24

当方も 主さんと同じく 所有マンションの空き部屋を貸しています。

同一居住内で生活をしてますが、大家ですので賃借人にゎ間貸しと考えています。
注意すべき点ゎ 身分確認や注意事項や 契約書等を交わした方が良いと思いますょ。
当方ゎ 只今 ♀が住んでますが 家賃分として 仕事もして頂いています。
場合によってゎ 食事補助も 致しました。 もぅ４ヶ月になります。 今も もぅ1名♀ お話中です。

No.5 回答者： makif 回答日時： 2008/01/21 00:58

ルームシェアでいいと思いますよ。

持ち主が空いている部屋を貸す場合でも。少なくともイギリスやフランスではそうでした。

ルームシェア用の掲示板があるので、そちらをまず読んでみるのはどうでしょうか。

参考URL：http://roomshare.jp/

No.4 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2008/01/20 23:14

貸すと、賃借人には居住権が発生します。

で、それを抹消することは困難です。たとえ更新日が過ぎても、相手が居座れば自動的に更新されてしまいます。交換条件で法外な退去費用を要求をされる可能性があります。

で、そもそも分譲であれば、管理規約でそのような不特定多数の出入り等を禁じてる可能性があります。

汚損があっても、金がないので保守できないなどと言われる可能性もあります。

まあ、やめたほうがいいでしょうね。

No.3 回答者： simakawa 回答日時： 2008/01/20 20:53

毎日他人と住むというのは耐えられなくなりますよ．　先ずいい人に当たるなんてありえませDん．　とんでも無い他人に当たったら悲劇ですよ

．そうそうと出て行くわけありません．とんだ出費になりかねません．

No.2 回答者： coffeecan 回答日時： 2008/01/20 16:36

玄関共同ですから「間借り」といいます。

ちなみに不動産業者同士が見ることのできるオンライン物件情報レインズでは「間借り」物件は全国で７５件しかありません。
それだけ希望者がないともいえます。

普通に募集をかけてもまず決まりません。掲示板などでは良い入居者とはまずめぐり合えないでしょう。日雇い、やくざ、不法入国者などが寄ってくる可能性が高いです。

貸す前にすべての部屋に鍵を取り付け、トイレ・浴室・ＬＤＫからは私財をすべて撤去するくらいのことはしないと、トラブルの元です。

また、お部屋を貸すと「住宅」ローンの金銭消費貸借契約違反です。住宅ローン一括返済を求められる、事業用ローン（住宅ローンより高金利）への借り換えを求められます。

募集については、大学の学生課で斡旋してもらえるか、聞いてみると良いでしょう。

No.1 回答者： k-josui 回答日時： 2008/01/20 13:09

> 部屋を貸している経験者の方

ではありませんが・・・・
大変ですよ、全く他人と暮らすと言うのは。
いくら部屋を貸すと言っても風呂、トイレ、キッチンは1つしかないので。
契約にもよるでしょうが、お金を取って貸すからには掃除はあなた持ちでしょうね、ルームシェアとは意味合いが違います。
（ルームシェアは共同で借りる、あなたの場合は家主と間借り人）
実行するのであれば、このあたりをしっかり覚悟して始めなければ後悔しますよ。