賃貸契約について

私有の文化住宅を4軒のうち１軒を賃貸しています。その１軒は約４０年前もの古くから入居しており、その時は現在の住人の姉Ａさん（故人）が済んでおり契約書もＡさんの契約名になっています。なくなったあと弟夫婦がもう２０年もすんでいます。この場合契約書をそのまま放置していた当方も悪いと思うのですが、実際契約書は弟夫婦にも有効なのでしょうか。また契約書が無効でも２０年もすんでいると何か住居に関する権利が生じるのでしょうか。何卒よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： j-h-smith 回答日時： 2005/04/14 17:35

居住権(賃借権)があるのか、という意味でしょうか？

普通の借家契約だったとすると、弟さんはお姉さんの相続人でしょうから、亡くなった後は相続財産である賃借権は相続人に相続されて、弟さんにも居住権があるでしょうね。また、契約の継続は原則として貸主に「正当な事由」がない限り、借主の意向で更新されますから借りる側は非常に強い立場にあります。

ただし「定期借家制度」の開始に伴い、2000年3月1日より前の契約は契約期間の上限が20年と定められていますので、質問者様の場合は現在の契約分での終了を申し出ることが出来ると思われます。
契約期間満了による解約の場合は立ち退き料などは支払う必要はありませんが、予告通知が契約満了の６ヶ月以前？に届いている必要があったはずなので、お手元の契約書をご確認の上、手続きや法的な疑問があればプロ（弁護士など）に相談して下さい。

築年数からすると立て替えでもされるのでしょうか．．．

No.1 回答者： hyde19 回答日時： 2005/04/14 17:28

住んでいる年数は関係なく、他に住むところがなければ居住権は発生します。

賃貸に入っているのですから、家賃を払っている以上住む権利はありますよね。そうでなければ、賃貸契約の意味がありません。
最初の契約者が亡くなったときに、弟夫婦が住んでいたとしたら契約を継承することができます。また、その後に入居したとして、家賃を受け取っているのなら、居住を認めたことになります。認めたくないときは、家賃を受け取るべきではありません。形式的に居住を認めたと誰もが判断します。（受け取ったものを供託して受け取り拒否することができます）
２０年も住んでいて家賃の不払いがなければ、いまさら契約無効とは言えないでしょうね。
家賃の不払いがあるとしたら、契約の継承者として話はできますが、姉の契約を元にしか話はできないでしょう。先方も契約してないとは言えないでしょうね。それを言ったら不法占拠だと自分で言ってるようなものですから。
そうそう、不法占拠も２０年になると時効取得で所有権が生まれます。他人のものになってしまうということですから穏やかではありません。賃貸契約の場合は、所有権ではなく占有権を借りたことになるため時効取得はできません。