借家競売の時の退去について

借家が競売で落され所有者がかわり、即退去してくれと言われました。契約はまだ１年残ってます。新所有者は賃借権の登記がないから対抗できないと言いましたが登記がなければ対抗できないのでしょうか？契約書もあることだし、残り１年を住み続けるいい手段を教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/12/30 20:53

＞登記がなければ対抗できないのでしょうか？

まず、賃貸住宅が競売された場合、賃借権の登記は関係ありませんし、一般的には借家は登記をしません。
借地契約では登記がないと対抗できませんので、おそらく借地契約の場合と勘違いしているものと思います。

次に、競売というと通常抵当権に基づくものと思われます。

この場合、借家契約と抵当権設定の順番が一番重要です。先に契約した方が優先されますので。
一般に仲介業者を通じて賃貸をしますが、宅建業法で抵当権の設定があるかどうかは重要事項説明になっています。重要事項説明書をまず確認してみて下さい。

借家契約の後に抵当権が設定された場合は、借地人の居住権があるのを承知で抵当権を設定していますので、居住権が認められ、契約は続行できます。退去の必要はありません。

逆に抵当権の設定が先の場合、抵当権の方が優先されます。このため宅建業法では重要事項として抵当権の有無を説明することになっています（ただし、建物を建てるときにその資金を借り入れるために建物を抵当に入れるのが普通ですので、抵当権がついていること自体は珍しくなく、他の重要事項と比べてあまり気にする人はいませんが）。

借地契約より先に設定された抵当権に基づく競売の場合、居住権は認められません。契約も引き継ぎませんので、新所有者は敷金の返還義務を負いません（敷金の返還義務は元の大家にありますが、競売されるような人から回収するのは事実上困難）。また立ち退き料も不要です。

ただし、住居は最低限生活していく上で最も重要なことなので、抵当権が先の場合でも、借地借家法により借り手が保護されます。昔は３年未満の短期の場合契約満了まで住む権利が与えられていたのですが、それを利用して競売を妨害する人が多く現れたため、法律が変更され、契約期間にかかわらず、借り手が建物を使用してよい期間が現在では、６ヶ月となっています。

つまり即時退去はしなくてよいですが、契約完了の１年というのは無理で、６ヶ月なら法律上住むことが出来ます。
ただし、使用している間は家賃相当の使用料を払う必要があります。

なお、相手が賃貸契約に応じてくれるのなら、その後も住み続けられます。あくまで相手が応じれくれる場合ですが。
これは話し合い次第ですが、相手の事情もあることです。

この回答へのお礼

大変よくわかりました。
早急に転居先探しをします。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/30 22:01

No.3 回答者： sakuma1026 回答日時： 2007/12/31 20:38

敷金の返還できません。

この回答へのお礼

ありがとうございました

お礼日時：2008/01/01 07:57

No.1 回答者： 6dou_rinne 回答日時： 2007/12/30 19:47

競売で落札されたのであれば前の所有者との契約は無効になりますので退去を求められれば退去しなければなりません。

ただし、即退去する必要はなく６ヶ月以内です。

この回答への補足

借家法って言う法律で賃貸借契約の借家人の原契約が守られると思ったんですがだめでしょうか？また６ヶ月というのは根拠はなんですか？

補足日時：2007/12/30 20:33

この回答へのお礼

新たな法律が規定されたようですね。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/30 22:03