【困ってます】家賃の更新料と法定更新について。

初めまして。
現在賃貸のアパート（２DK）に夫婦で住んでいる者です。
入居して６年目になりますがこのアパートは
２年ごと更新手続きの際に更新料を支払ってまいりましたが、今回更新するにあたり
更新料を支払わない「法定更新」にて更新を行いたいと仲介不動産屋の方へ申し出たところ
アパートを所有する大家さんへ確認するとの事で以下の回答を受けました。

仲介不動産屋から受けた大家さんからの回答
→法定更新は原則認めない、もし法定更新を希望するのなら
　現在住んでる部屋を解約し→再契約を行い「敷金」・「礼金」を２ヶ月分支払え。
　若しくは退去を要求する。

との回答でした。
当方は退去するつもりは無く、これまで家賃・更新料の滞納などのトラブル等も無く
現状のまま使用を継続したいと考えており「合意更新」・「法定更新」にせよ
これから更新料について支払う契約を盛り込まない内容で更新をしたいと思っていますが、
今回大家さん側の要求する上記の事に貸借人は従わなくてはいけないのでしょうか？

大家さんの「敷金」・「礼金」を支払えとの内容についても通常は退去時の部屋の現状復帰に使用される費用だと
認識してますが、それらも既に入居時に支払っているので２重に請求されている様で当方は理解し難いです。
当方は今後更新料を支払わない法定更新の手続きを行いたく思っており
上記要求の妥当性と合わせて今後スムーズに手続き出来るために詳しい方がおられましたら
何とぞアドバイスのほど宜しくお願い致します。

（長文にて失礼致しました。）

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2010/12/13 11:59

元業者営業です

まず、お聞きしたいのですが、なぜ今になって「更新料は払いたくない」などというお考えに至ったのでしょうか。
もしかして昨今度々ニュースになっている「更新料無効判決」を見聞きしての行動ですか？
で、あるなら何とも「浅慮」としか言いようがありません。
「更新料無効」の判決もありますが「更新料は有効」との判決もあるのですからね。

これまで家賃・更新料の滞納などのトラブル等も無く、大家さんからも御質問者様に対し、理不尽且違法な対応をされた事も無く、ただ単に「払いたくない」じゃ、子供ですよ。

民法上、「契約自由の原則」があり、双方が合意した契約を一方的に変更、破棄することは出来ません。
それが可能なのは「脅迫・反社会的内容の契約」か、契約当事者が「未婚の未成年・裁判所にて認定された契約能力の無い人」だけです。

御質問文を拝見する限り、とてもご質問者様が「契約能力が無い人」とは思えませんし、過去にトラブルもないとの事ですから、その契約は原則「全てに優先して履行すべきもの」と言えるでしょう。

で、あるなら「更新料を払いたくない」「出て行きたくもない」なんて主張を通すのは筋違いです。

このままではご質問者様は単なる「契約不履行者」であり、大家さんに「もういいから出て行ってくれ」と言われれば出て行くしかありません。
そこに御質問文にあるような「法廷更新」はありません。
「法廷更新」とは、あくまで「大家側の一方的な退去申し出に対抗する手段」であり、それが適用されるのはあくまで借主に「契約不履行・反社会的行為」が無い場合です。

そこの部分の認識が根本的に誤っておられます。

＞現在住んでる部屋を解約し→再契約を行い「敷金」・「礼金」を２ヶ月分支払え。

当然ですね。再契約になるのですから。
再契約ですので、ご質問者様が入居時に支払ったものとは「別」です。
ただし、当然ながら入居時に支払った敷金は返還されるべきものですから、それに関しては堂々と返還請求をすればよろしいでしょう。しかし、礼金は戻って来ません。

今更ではありますが、更新料を支払いたくないのなら始めっから「更新料無料」の物件を契約すべきだったのです。

＞上記要求の妥当性と合わせて今後スムーズに手続き出来るために

妥当かどうかはご質問文からは分かりません。
御契約内容が「更新料は賃料の１年分」とかであったら妥当と言えます。ご質問者様の主張は。

兎にも角にもご質問者様の主張を通したいのであれば、裁判しかありません。
御質問文を拝見する限り、相手不動産業者の「自信満々っぷり」が手に取るように分かりますが、それも道理。負ける要素がほとんど無いのですからね。たとえ裁判になっても。

ただし、物事は「やってみなくちゃ分からない」のも事実。
もしかしたら勝てるかもしれません。でも、負けた場合のリスクは十分精査して下さいね。

あと、金額次第では普通訴訟よりお手軽？な「少額訴訟」という手もありますが、この状況では相手は絶対に拒否して普通訴訟に持ち込まれるでしょうから、結局同じです。

後はご質問者様次第です。

No.1 回答者： in_go-ing 回答日時： 2010/12/11 21:31

　大家しています。

その点はご考慮下さい。

　『法定更新』と言うのは希望してなるものではありません。
　更新の際に借主・貸主両者の合意が成立せず、大家が更新を拒否した場合に、借主保護の観点から『旧契約がそのまま継続する』というものです。
　従って、旧契約に更新料の記載があるならそれも含めた契約の継続です。ただ、この部分はあくまで私の見聞の範囲で、今回の場合に裁判所がどう判断するか分かりません。非常に興味があります。

　質問者様がなされた行為は単なる『契約不履行』で、よくこのサイトでも「判決があるので更新料は払う必要がない」という半可通の書込みがなされますが、そのような判決はただ個別・特定の事件になされた裁判所の判断で、それを普遍的に適用することは出来ません。『更新料の規定は無効』という規定を普遍的に適用するなら“法律”が必要なのです。今の“法律”がない状態で、質問者様も「更新料は払う必要がない」とお考えなら、質問者様の場合を裁判所に訴えてその判断を仰ぐしかないのです。

　従って、大家側は『契約不履行』を理由として契約の解除を言ってきているのです。それが、『若しくは退去を要求する。』の文言です。

　現契約を破棄して新たに契約する場合の大家側の条件として『「敷金」・「礼金」を２ヶ月分』ということです。

　『退去時の部屋の現状復帰に使用される費用』と言う表現も混同しておられるようですが、敷金は原状回復費用の借主負担分を担保するものではなく、退去時に借主に滞納等があった場合の担保です。原則的には滞納等がなければ全額返金されるべき“預かり金”です。
　礼金は一度大家に支払ってしまえば借主さんには全く関係ないお金です。
　質問者様が現契約を結ぶ際に“預け”られた敷金は滞納等がなければ全額返金されます。しかし、礼金は返金されません。大家は“収入”として税務申告しています。現時点の『原状回復費用の借主負担分』は別途請求されることになります。（通常は“便宜上”敷金の返還額と相殺し、残が出れば返金するし、不足があれば請求することになっています）

　『２重に請求されている』わけではなく、現契約が破棄され、新たな契約を結ぶ条件でしかありません。勿論質問者様には契約を結ばない自由も保証されています。

　『更新料を支払わない法定更新の手続き』と言うのはありませんので、現契約に記載されている更新料の規定を無効とする訴えを裁判所に提訴することになるでしょう。でないと大家側は『契約不履行』を理由に現契約の破棄と部屋の明渡しを求めることになります。

　一体いくらの（家賃何ヶ月分の）更新料か分かりませんが、どの様な判断を裁判所がするのか興味もありますので頑張ってください。

　もし原告(質問者様）敗訴となれば借主・貸主間の『信頼関係の崩壊』は明らかですから大家側の『明渡請求』は通るのではないかと思います。ただ、民事裁判なんて判事の考え方や弁護士の力量でどうにでもなるものですから結果なんて予想もつきません。強い弁護士を味方にお付けください。

　『権利は与えられるものではなく、闘争によって勝ち取るもの』です。ご健闘を期待いたします。