住宅の持分を持ち、且つ連帯保証人にならない方法はありますか。

■現状
　家を買いますが、住宅ローンを借りようと思います。フラット35などの住宅金融公庫商品ではありません。夫婦持分を8:2(夫:妻)にしようと思います。頭金は25%です。
　銀行から、妻を連帯保証人にするように要請されました。現在、妻は働いていません当方の要望としては、夫婦持分はこのままで、且つ、妻が連帯保証人になることを避けたいと思います。妻の出資額は全て頭金に含まれています。

■相談
1: 銀行が妻を連帯保証人とする根拠はどこにあるでしょうか。
2: タイトルの通り、当方の要望を通すには、どういう手段・理屈で交渉するのが最も効果的ですか。
3: もし、夫婦持分を10:0にするか、持分をそのままで連帯保証にするかいずれかかを選ぶとします。それぞれの長所・短所はどの変にあるでしょうか。団信保険料や保険内容、将来何らかの理由で持分を変更する場合の譲渡所得税等にも触れていただけると助かります。

■相談3に関して
一応、私が思いつく点は、以下なのですが、補足・訂正していただけると助かります。

夫婦持分を10:0にした場合の利点
・我々が離婚した場合に、妻としては連帯保証人を続けたくないであろうが、その点の心配がない。
・妻の資産・借り入れ等の状況を報告する義務を負わずにすむ。

夫婦持分を10:0にした場合の欠点
・実際の出資額の割合が8:2なので、持分と出資額相違する。
・それに関連して、譲渡所得税がかかる可能性がある。現時点では、税務署に捕捉されなくても、将来残り3割を妻が出して5:5持分にする時に、相対的に高い譲渡所得税がかかる。

No.3 ベストアンサー 回答者： tamago1975 回答日時： 2008/01/27 02:22

こんばんは。

#1さん、#2さんとも、
>どのような交渉をしようとも、共有者である妻を連帯保証人にしないで
>融資をする銀行はありません。
>人の話も色々知っていますが、例外は一度も聞いたことないです。
と回答をされていていますので、あえて反論。

「物上保証人になる必要はあるが、連帯保証人にならなくても契約できる
ケースはあります。」だって、実際に私、契約してますから。

私は２年前に住宅を購入しましたが、その際は質問者様と同じで、
私（夫）80：妻20の持ち分で購入しました。
で、某メガバンクの住宅ローン（フラット35等ではなく、その銀行が
契約当事者である一般的なローン）を借りました。
で、結果としては上記のとおり、主たる債務者は私一人、妻は担保提供者となり
連帯保証人とはなりませんでした。
もちろん、私自身「資産家」でも「銀行と強いつながりがある」わけでもない、
単なる会社員です。
別に交渉したわけではなく、最初から連帯保証人になれなんて言われなかったので
交渉で連帯保証人から外してもらうことが本当に可能なのかはわかりませんが、
交渉することで不利益を被ることはまずないかと思いますが。
#1さんが言うとおり、
>銀行は、質問者様の妻を連帯保証人にする権利もありませんが、
>融資条件を満たさない者に融資をする義務もありません。
が、融資できる人（優良顧客）には融資したい、という欲求はあります。
質問者様の属性に自信があれば（年収・勤務先等）、思い切って他の金融機関に
変えてみるフリをするだけで（嘘も方便ですよ。）、効果はあるかもしれません。
（↑ただし、これをするなら自己責任で。）

あと、#1さんの回答へのお礼で、
>今のところ、10:0にすることによる欠点は、贈与税関連では存在しなさそうですね。
ってありますが、当然贈与税はかかりますよ。
奥様が負担された2割分がご主人の持ち分として登記されるのですから、
一般にはこの2割分は贈与に該当します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4411.htm
正確な贈与税の額は
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
でご確認いただくとして、感覚としては高いですね。

この回答への補足

修正します。借り入れ/物件価格: 0.75でした。

補足日時：2008/01/28 11:18

この回答へのお礼

　ありがとうございます。私も#1, #2さんと同じような結論になると思っていたので、物上保証人限りで済んだ人がいたとは意外でした。私も同じことが出来るとは限りませんが、一応比較のため、以下の数値を教えていただけるとありがたいです。私の場合は借り入れ数値が高いので、ちょっと無理かもしれませんが、参考にしたいと思います。
借り入れ/税込年収(夫のみ): 3.42
借り入れ/物件価格: 0.90

お礼日時：2008/01/27 14:17

No.4 回答者： tamago1975 回答日時： 2008/01/27 22:13

#3です。

ご参考までに。

借り入れ/税込年収(夫のみ): 4.84
借り入れ/物件価格(諸費用含まず）: 0.68
返済負担率: 18.42

借入先は、旧東京三菱です。

この回答への補足

夫婦持分を10:0とすることにしました。

補足日時：2008/05/18 23:31

この回答へのお礼

　ありがとうございます。結果が出たら報告させていただきます。

お礼日時：2008/01/28 21:05

No.2 回答者： koala0305 回答日時： 2008/01/27 00:20

結論だけ書くと、銀行から融資を受けるには持ち分のある人は連帯保証人になるしかありません。

私も不動産の売買は７回経験し、人の話も色々知っていますが、例外は一度も聞いたことないです。よほど特殊な事情でもない限り（たとえば質問者さんは大変な資産家で銀行と強いつながりがあるとか）、交渉の余地は全くないと言えます。

No.1 回答者： 53r 回答日時： 2008/01/26 04:58

＞1: 銀行が妻を連帯保証人とする根拠はどこにあるでしょうか。

奥様が連帯保証人になられなければ、奥様は、単に不動産の共有持分に抵当権を設定した物上保証人ということになります。物上保証人は、返済が滞っても目的不動産を競売にかけられるだけです。不動産は失ってしまいますが、一銭たりとも返済の義務はありません。

これに対して、物上保証人が連帯保証人を兼ねれば、法的にも返済義務があるし、事実上も頑張って返済するということになります。

銀行は、債権回収を万全のものにしたいということです。

＞2: タイトルの通り、当方の要望を通すには、どういう手段・理屈で交渉するのが最も効果的ですか。

どのような交渉をしようとも、共有者である妻を連帯保証人にしないで融資をする銀行はありません。
銀行は、質問者様の妻を連帯保証人にする権利もありませんが、融資条件を満たさない者に融資をする義務もありません。

＞3: もし、夫婦持分を10:0にするか、持分をそのままで連帯保証にするかいずれかかを選ぶとします。それぞれの長所・短所はどの変にあるでしょうか。団信保険料や保険内容、将来何らかの理由で持分を変更する場合の譲渡所得税等にも触れていただけると助かります。

　不動産の持分は、出資割合に応じて決めなければなりません。質問者様の単独所有にするなら１００％質問者様が購入代金を負担しなければなりません。（頭金も全額質問者様が出さなければならないということです）
　出資割合に応じて持分を決定すれば、何の不利益もありません。
反対に出資割合と異なる持分にすれば、贈与税の課税対象になるという不利益があります。
　なお、団信保険料は、連帯保証人には掛かってこない筈です。

　将来の持分変更ですが、贈与なのか、売買なのか、財産分与なのか等によって適用される税金が全く異なってきます。「何らかの理由」では、回答のしようがありません。

＞■相談3に関して
＞夫婦持分を10:0にした場合の利点
・我々が離婚した場合に、妻としては連帯保証人を続けたくないであろうが、その点の心配がない。

　自宅を離婚に伴う財産分与で妻に渡し、夫が家を出て、ローンだけは夫が払い続ける。妻にとっては、最高の条件ですし、結構多いパターンです。ですが、普通は家を購入する時点ではそこまで、まして、夫側が考えることは、まず、ありません。

＞・妻の資産・借り入れ等の状況を報告する義務を負わずにすむ。

奥様は２割の資金負担が可能なほどですので、借り入れがあるとは思えないのですが。

＞夫婦持分を10:0にした場合の欠点
・実際の出資額の割合が8:2なので、持分と出資額相違する。
・それに関連して、譲渡所得税がかかる可能性がある。

　譲渡所得税ではなく贈与税です。

＞現時点では、税務署に捕捉されなくても、将来残り3割を妻が出して5:5持分にする時に、相対的に高い譲渡所得税がかかる。

　購入時点で出資割合に応じて持分を決めても、先のことは分からないわけです。でも、通常は、収入が変わるたびに持分の変更などしません。

　妻の内助の功を含め、そういったことを考慮し、婚姻期間が２０年経過すれば、配偶者の特別控除を使い妻に自宅を贈与する事ができます。これを使えば２１１０万円までなら贈与税が非課税です。
　また、離婚に伴う財産分与でも贈与税がかかりません。なんなら、相続なら１億６０００万円までは相続税も非課税です。

　つまり、一般庶民なら、不動産に関しての税金の心配なんて不要だということです。

　結論を言いますと、出資割合に応じて持分を決めるべきですし、法的にも異なる割合にすることは許されていません。
また、出資割合に応じて持分を決めさえすれば、決して税制上損をする事はありません。かかるべき税金、費用がかかってくるだけのことです。
　

この回答への補足

　せっかく詳細な回答をいただいたのに、後出しで質問の趣旨(お礼参照)を加えているようで恐縮です。質問の時点で詳細な趣旨・意図まで書くと分量が多くなりすぎること、ご回答の範囲を限定してしまうことを危惧したので、このような形になってしまいました。お気を悪くするようなことがあれば、そうであれば申し訳ありません。

補足日時：2008/01/26 16:13

この回答へのお礼

　ありがとうございます。個別に回答致します。

■銀行との交渉関連
> 銀行は、債権回収を万全のものにしたいということです。
　なるほど、それだけであれば、当方の予想通りです。それ以上の必然の論理はなさそうですね。

> 質問者様の妻を連帯保証人にする権利もありませんが、
> 融資条件を満たさない者に融資をする義務もありません。
　それも、当方折込済みです。権利も義務もないからこそ、理屈上は交渉の余地があるわけでしす。事実上は銀行の方が立場が強い(融資しなくても困らない)ので、銀行主導の結論にはなるのでしょうが、それを承知した上で、あえて交渉する手段を探ることが、質問の趣旨です。

■利点・短所比較検討
> 奥様は２割の資金負担が可能なほどですので、
> 借り入れがあるとは思えないのですが。
　あります。出資額とほぼ同額の奨学金の借り入れがあります。奨学金には無利子の部分も含まれますので、利子が相当に低いので、敢えて繰り上げ返済をせずに、住宅資金に回しています。そこを踏まえると、この借り入れ状況を金融機関を報告したくないので、やはり連帯保証人にはしたくないという方向になります。であれば、以下の条件を満たせません。
> 出資割合に応じて持分を決めるべきですし、
> 法的にも異なる割合にすることは許されていません。

　今のところ、10:0にすることによる欠点は、贈与税関連では存在しなさそうですね。そう考えると、10:0にした方がよいかもしれませんが、もっと別の観点からあるかもしれないので、一応まだ続けたいと思います。
　

■補足的回答
> 自宅を離婚に伴う財産分与で妻に渡し、夫が家を出て、
> ローンだけは夫が払い続ける。妻にとっては、最高の条件ですし、
> 結構多いパターンです。
　もし、妻自身が連帯保証人でなければ、より最高の条件ですよね。そこまで持っていく手段を検討しているのです。

> ですが、普通は家を購入する時点ではそこまで、
> まして、夫側が考えることは、まず、ありません。
　現時点で考えることが、この質問の趣旨です。夫側とか妻側が自分のために考えているという前提は排除してください。むしろ、妻側の立場で考えていただいても結構です。分かりやすくいえば、私が女で、妻の立場かもしれないと思っていただければよいわけです。

お礼日時：2008/01/26 15:52