不動産購入時の夫婦の持ち分の決め方について

明日までに銀行に返事をしなければならない為、困っております。宜しくお願いします。

中古のマンションを購入します。夫婦の持分を分かりやすく夫９（ローン）、妻の私が１（現金）になるようにしたいと思っております。出来るだけ多くローンを借りたいと思い、購入にかかる諸経費で取得費に含められるものは全て含めてから各々の出す金額を決めたいと思っておりましたが、銀行より持分の割合と夫のローンの金額を決めないと本審査が進められないと連絡が来ました。諸事情により早く転居しなくてはならなず、こちらがお願いした引き渡し日が迫っており、逆算すると今週中にもローンの審査に通る必要があります。

登記にかかる費用や税金などはまだ確定しませんので、とりあえず物件の購入金額と不動産業者への仲介手数料のみを足したものを「取得費」と見なし、その１割を私が負担し夫のローン金額を決めようかと思っているのですが・・・これで大丈夫でしょうか？

銀行からは税理士などしかるべき人にその金額で大丈夫か確認をして決めるように言われたよう（夫が）なのですが、私も主人も仕事が忙しく、急に言われても明日までに相談に行く事など出来ず・・・
そもそも持分については司法書士さんなどではなく税理士さんに質問、でよろしいのでしょうか？因みに仲介してもらった不動産業者は今日と明日が休業日です・・・。

もし電話などで即、相談できる所があればその情報でも結構ですので教えて下さい。
何卒、よろしくお願致します。

質問者からの補足コメント

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  何とか妥当な金額を決めて持分が決められそうです。
  今回は当てはまらなくても、知らない事がたくさんあると改めて知りました。
  先に回答を頂いた方にベストアンサーをつけさせていただきます。
  どちらのご意見も参考になりました。ありがとうございました！

    補足日時：2017/04/22 22:41

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/04/18 18:15

＞とりあえず物件の購入金額と不動産業者への仲介手数料のみを足したものを…

それで良いですよ。

最終的に総費用が確定したのちの負担割合と、皮算用した持ち分比とで相違が出たとても、その差が 110万円を超えなければ贈与税が発生することもありません。
110万以上の違算が出る可能性があるなら、注意を要します。

なおこの 110万という数字は、夫またはあなたが今年中に他からの贈与があればそれも含みます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

また、あなた方が 20年を経た熟年夫婦なら、2,110 万円までの違算は全く問題ありません。
もちろんそのための申告は必要になりますけど。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

＞そもそも持分については司法書士さんなどではなく税理士さんに…

上記の説明で終わると思いますけど。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます。

住宅ローンに関する手数料なども後から計算に入れるとなった場合は110万以上の差が出てしまいそうなのです。これらを「取得費に入れない」とこちらが決める事は出来るのでしょうか・・・？もし出来ないのであれば、慎重に計算し直してみます。

残念ながら結婚20年にはまだ届きませんが、2110万まで控除が受けられる特例があるとは知りませんでしたのでよく覚えておきます。

早々に回答を頂いて助かりました！

お礼日時：2017/04/18 22:37

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2017/04/18 23:24

お礼をお読みして、何を悩んでおられるのかが鮮明になりました。

これは「不動産の売買価格」のうち妻が一割負担し、残りの額を夫が負担する式で、持ち分を決定してしまうのがいいです。
理由
不動産だけでなく、ありとあらゆる資産は「取得するための費用」を取得費に加えます。
１千万円の機械を購入したが、運搬代や備え付け費に２００万円かかったので、資産の取得費は１，２００万円である、という具合にです。
この考え方は取得した資産を事業用に使用する場合の「減価償却資産の取得費はいくらか」を考える時にします。

今回のように「中古家屋を土地ごと買った」場合の持ち分計算において、土地建物の購入代金の１割を妻が払い、９割が夫が払うという場合には、取得費全体を精密に把握して事業所得の損益計算に齟齬がないようにする必要がありませんので、ありていにいうと「大体こんなものだ」で良いです。

妻がまったくお金を払ってないのに二分の１の持ち分を登記してしまったりすると、当然に贈与税の対象となってしまいますが、負担した額に応じての持ち分登記なら、ほとんど問題になりません。
先の回答で述べましたが「細かな額を取得費用として計算しだすときりがない」からです。
そして、不動産取得税はどうするんだ？という問題にまで発展してしまいます。

なお、契約書で家屋に対しての消費税額が記載されてると「特定取得」となります。
特定取得とは↓。ローン控除額が沢山うけられるよ、というものです。
https://www.keisan.nta.go.jp/h26yokuaru/shotokuz …

この回答へのお礼

２度も回答をして頂き、ありがとうございます。

物件の購入金額の１割を私が負担する形が良いということですよね？
確かにそれが一番わかりやすいですね。。。

特定取得というものを全然知りませんでした
ちょっと調べてみましたが契約書には消費税が記載されておりませんし、不動産業者に仲介されての購入ですが売主さんは個人の方なので・・・残念ながら対象ではないという事ですよね？

でも、もし対象だったとしても知らなければ申請していなかったかもしれないので、やはり言ってみるものだな・・・・とつくづく思いました。

重ねて、ありがとうございました！

お礼日時：2017/04/19 11:27

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2017/04/18 21:42

不動産の持ち分は、分かりにくい、分かりやすいという感覚で決まるのではないです。

不動産を購入する資金を、夫がいくらだして、妻がいくら出したかにより按分計算するんです。

例
土地と建物合計で３，０００万円の家を夫婦で買う。
夫が２、０００万円、妻が１，０００万円出す。
この場合には夫の持ち分は３分の２、妻は３分の１になります。

不動産を購入する際には諸経費がかかります。この諸経費も「取得費」を形成します。
上記の３，０００万円とは別に登記手数料などが２０万円必要だとします。
そしてそれを夫が出してるとします。
精密を極める不動産持ち分を登記しようとするならば、３、０２０分の２、０２０が夫の所有割合、３，０２０分の１，０００が妻の持ち分となります。

現実には、この割合をそこまで考えてるときりがないです。
持ち分を2対１にしたから、精密な計算をした場合の差額は夫から妻、あるいは妻か夫への贈与だと言う話になりますが、仮に計算した額が１１０万円（贈与税の基礎控除額）以下ならば、わぁわぁ言うようなことではありません。

本質問に回答をつけるにあたり、最も知りたいのは「出来るだけ多くローンを借りたい」理由です。
想像で申し訳ないですが、住宅ローン控除を受ける際に残額が多い方が沢山還付金が貰えるからという理由だとしたら、「おいおい、ちょっと、勘違いしてるんじゃないの」と言いたいところです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

3020分の1000でも良いのですが、端数はなるべく調整しようかと・・・素人考えでしたね。確かにそこまで考えるとキリがないのでしょうか。。
仲介手数料以外の諸経費も合わせると110万を超えそうなので、それを「取得費に入れない」としてもよいかどうか知りたかったのですが、言葉足らずですみません。

ローンを多く借りたい理由は、高齢の親もまだ小さい子供もいるので手元の自己資金を使い果たしたくないからです。住宅ローン控除は消費税5％の時の中古住宅ですので・・・借りる金額は控除対象となる金額をとっくに超えているのでその為に金額を増減するとは特に考えておりません。

お礼日時：2017/04/18 22:57