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実家の土地が、3人(各々3分の1の持分)の共有になっている場合、
その中の1人の者が相談せずに勝手に売却することはできますか?
実家の者が、親戚の者に売却すると話しているので、1人でそういうことができるのかと思いまして。
勝手に売却できる場合、どのような手段が考えられますか?
ご存知の方いましたら、教えて下さい。

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A 回答 (5件)

先の回答者様もお答えになっていますとおり、所有者の一人が


自己の持分1/3部分を売買することも担保にすることも
単独で行うことが可能です。
全体を売買するには共有者全員の同意や印鑑等が必要です。

3人兄弟または母と子2人で相続された結果として
3者での共有になっているのでしょうか?

詳しい経緯やご事情はわかりませんが・・
もしも3名の共有者のお一人が金銭的な問題等で
土地の持分を処分したいとお考えの場合であれば
残りのお二人で半分ずつ資金を出し合うなどされ
それぞれお二人で2分の1ずつの共有にされておかれた
ほうが良いかもしれません。

ご存じかとは思いますが共有持分とはその土地全体について
それぞれが3分の1ずつ権利があるということになります。
つまり、右半分はAのもので、左はB、奥がCのものという形ではなく
あくまでも全体においてA,B,Cが1/3ずつ権利を持っているという意味に
なります。

もしも、将来的に売買や分割等をされます場合
先に書きましたとおり全員の同意が必要になりますので
たとえご親戚とはいえ第三者が共有者となった場合
交渉が難航するなどのトラブルに発展する可能性があります。
くれぐれも良き解決をされますようご注意ください。
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この回答へのお礼

詳しくわかりやすい回答を頂きましてありがとうございます。
実家を長年守ってきたのは姉(夫死亡、子供おりません)で、
実家を最近訪ねた親戚の者が、姉が売却して有料老人ホームに入るそうだ、と伝えてきました。そこで、昨日法務局で共有になっているのを知り、共有3名とは、母親(死亡)、姉、私でした。1/3ずつ権利を持っているという御説明は、違う解釈をしておりましたし、その他とても参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時:2008/02/19 16:14

全体としてあらかじめ姉の意向を想定した上で、質問者側で考えておくべき流れがありそうなので、割り込みで追加します。



1.現状で共有者の一人の母親が死亡しているとの状況なので、登記名義はともかく実質上は母親の相続人に権利が移転している、と考えた方が良い。

2.となると、母親持ち分については相続による登記を済ませないと、外部第三者に売却する事自体が不可能な状況。(姉の持ち分のみの売却や質問者の印鑑・書類の偽造といった類は別にして)、

3.母親の相続人が姉・妹(質問者)の二人であるなら、現状の各人1/3から姉・妹各1/2、それ以外の相続人がいるならその相続人も交えての共有持ち分とするか、相続人間の協議で母親持ち分の帰属を決める必要がある。

4.別の可能性としては、実家の土地が二分割できる広さがあるなら、共有状態から二分割してそれぞれ単独所有する、という選択肢があるのかもしれません。

5.おそらくは実家からの相談というのは、売却時には金銭幾らを質問者の取り分とするので売却することに同意して欲しい、ついては事前に必要な手続として、母親の名義部分の姉・妹への登記移転に必要な手続が、かれこれ、という内容ではないか、と推測します。

6.姉の意向が「現金が欲しい」というのなら、質問者側が自宅にこだわりがあって他者には売りたくない、というのなら姉の持ち分を買い取る(そのための価格設定をどうするかは別次元の問題ですが)、その意思が無いのなら外部第三者への売却を経て金銭で持ち分に応じた分配をすることに合意する、というどちらかの決着になりそうです。
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この回答へのお礼

考えておくべき流れを、具体的に詳しく御回答いただき有難うございました。姉は相談せずに何でも進めていくので、この件に関しても推し進められてしまうのではと不安に思って質問を出したのですが、順を追って1つ1つ丁寧に説明していただいたので、大変わかりやすく感謝しております。長年守ってきた父母のためにも、何とか売却せずに守って行きたい、と願ってはいますが。いろいろな場合を想定していただき有難うございました。

お礼日時:2008/02/19 21:56

 補足します。

共有持分権を共有者以外に処分しても共有状態は解消されませんので、共有物分割ではありません。土地の共有物分割の方法としては、
1、土地を分筆して、それぞれの土地を単独所有にする方法。
2、他の共有者から持分を有償で取得して、単独所有にする方法。
3、土地を売却して、売却代金を分ける方法。
が挙げられます。

 実際問題として、共有持分を買う人は通常いません。買う人がいるとすれば、その道のプロの人でしょう。つまり、共有持分を安く買って、他の共有者に共有物分割の請求をして(例えば、買い取った持分を買い取るように要求するなど)、利益を得るという手法を使う人です。
 そんなことになるのでしたら、最初から共有物分割の協議をした方が、持分の売却を検討している共有者にとっても悪い話ではないでしょう。
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この回答へのお礼

具体的にわかりやすい補足説明をいただきありがとうございます。共有物分割という言葉も初めて聞きましたので、実家の者が話をして来た時に備え、考えて行きたいと思います。

お礼日時:2008/02/19 15:52

>その中の1人の者が相談せずに勝手に売却することはできますか?



 土地所有権の全部を勝手に売却することはできませんが、自己の有する共有持分権(3分の1)は、他の共有者の承諾なく売却することができます。(実際に持分を買う人がいるかどうかは別問題です。)

>勝手に売却できる場合、どのような手段が考えられますか?

 前述のように共有持分権の売却を阻止することはできません。この際、共有物分割の協議をすべきだと思います。民法は、共有状態をいわば異常な状態とみて、いつでも共有状態の解消ができるように共有物分割の請求を認めています。共有状態のままにしたいと思っても、いずれは共有物分割をしなければならないのですから、ちょうど良い機会だと思います。

民法

(共有物の分割請求)
第二百五十六条  各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。
2  前項ただし書の契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五年を超えることができない。

第二百五十七条  前条の規定は、第二百二十九条に規定する共有物については、適用しない。

(裁判による共有物の分割)
第二百五十八条  共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
2  前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。 
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この回答へのお礼

具体的にわかりやすい御説明をいただきましてありがとうございます。
実は昨日法務局で、実家の土地が共有3名 母(死亡)、姉、私になっているのを初めて知りました。
もう母も亡くなっているため、いずれは考えなければならなかったため、これから考えて行きたいと思います。

お礼日時:2008/02/19 16:29

 土地全部を売るためには,名義人全員の署名・押印(実印と印鑑証明)が必要です。

自分の持ち分だけを売却するなら,自分の署名・押印だけでできます。
 ただし,土地全部でなく持ち分だけ買う人は普通いませんので,実際には売れないと思います。

 勝手に売却できる場合というと,名義人全員の実印と印鑑証明が入手できる場合でしょうか。(犯罪でしょうけれど)
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この回答へのお礼

具体的にとても詳しく御回答いただきありがとうございます。
父親亡き後、母親と姉が実家を守ってきて、現在姉(夫死亡、子供おりません)が守っています。共有(母親、姉、私)の事も昨日、法務局で知りました。いずれは、考えなければならないことだったので、考えるきっかけを与えられたと思っています。

お礼日時:2008/02/19 16:42

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父親の死後,実家の名義を母親と私の共有名義にしました。(築後30年)私は独立してマイホームを持ち,隣の市で生活していましたが,住宅ローンを始め多重債務に陥り,私の自宅は目下任意売却中です。もし,競売になり残債があるようなら,母親の住む実家も差し押さえられるかも知れないと不動産業者に言われました。
 そこで,司法書士を頼む予算もないため,自分で名義を共有から母親単独の名義に変更したいと考えています。名義変更の可否や手続き,方法,費用などについて教えてください。 (ノーキー)

Aベストアンサー

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴は当然に、無申告加算税や納付すべきであった時に納税しなかったとしての遅れた分の延滞税がかかるのです。

売買としても、売買の利益を所得として計算し、所得税の申告と納税負担が生まれます。父親からの相続ということのようですが、相続で得た不動産の多くは、購入金額の証明ができないことも多々あります。証明できれば、購入金額に減価償却等の減額計算を行った上で、相殺できる金額が大きくもなります。しかし、証明できなければ売却金額の5%程度しか差し引くことができません。

素人判断で安易に名義変更すれば、所得税や贈与税という点で、税務署はあなたの無申告等を見つけ出すことになるでしょう。

さらに言えば、あなたは債務者であり、債権者に対して返済義務がある状態です。任意の売却とはいえ、財産を隠すようなことをすれば、売却金額で返済できなければ、債権者はあなたの財産を調査し、隠した財産などとして母親と共有名義であった者をあなたの名義を外したことを見つけ出すかもしれません。不動産の登記簿謄本を見れば、名義人のうち理科割はすべて見えますからね。

私は司法書士事務所での経験がありますが、素人でも法務局の手続きは、勉強すれば可能でしょう。本来法務局での手続きは本人申請が原則であり、仕事として代理で行う場合には、司法書士資格者の名である必要があるだけです。法務局のHPにも登記申請書のひな型や添付書類の説明もあります。法務局での登記相談(無料)を受けながらでもよいでしょう。ただ、自己責任(司法書士が関与すればミスも少ないですし、ミスにより依頼者に損害を与えれば、賠償もします。)となりますし、法務局では、法律相談(財産隠し等の疑い)や税務相談は受けられません。
税務署などで税務相談を受けるのも方法ですが、状況を詳しく説明しない限り、詳細なアドバイスはもらえません。公平な立場でいる必要がありますので、納税者有利の判断やアドバイスはできませんからね。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますので、手続きだけであれば、自分や家族のものであれば、税務に注意しながら名義変更も可能です。しかし、財産隠しなどと言った面については、ある意味弁護士の範疇になるかもしれませんね。

お金がないから自分でと言える状況ではないのかもしれません。不動産業者は売却やちゅかいのプロであり、関連知識としてのアドバイスなのでしょうが、不動産業者が購入したとかでない限り、当事者ではないので手続きもできませんし、法律相談も弁護士法違反などとなりますので、できないのです。

十分に注意のうえで、必要な専門家への相談は覚悟すべきだと思いますよ。

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴...続きを読む

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Aベストアンサー

「共有」は、「所有」の特殊な形態で、各共有者はそれぞれが所有者であって、対象物に対し、共有者の全員がそれぞれ所有者としての権利を有しています。
従って、自己の持分について他に売却することもできれば抵当権(根抵当権)を設定することもできます。
但し、所有者が複数いるという特殊な形態であるため、特別なルールと制約が存在します。

共有関係に存在する特別なルールや制約とは、
まず、各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じて使用することができます〔民法249条〕。持分の割合に応じた範囲でしか使用できないのではなく、共有物「全部」について使用することができます。
しかし、共有物を誰がどのように使用するか、共有物を賃貸する場合には誰にどのように賃貸するかといった「共有物の管理」に関する事項については、各共有者の持分価格に従ってその過半数をもって決めることになります〔民法252条本文〕。但し、共有物の維持などのために必要な「共有物の保存」行為については各共有者が単独で行なうことができます〔同条但書〕。そして、管理に関する費用についてはその持分に応じて各共有者が負担します〔民法253条〕。
また、共有物の形状や性質を変更したり共有物全体を他に譲渡したりする「共有物の変更」行為については、共有者全員の同意が無ければ行なうことができません〔民法251条〕。

仮に抵当権が実行されたとしても、他の共有者の持分割合や権利が制限されるわけではなく、競売人が新たな共有者の一人となるに過ぎません。

このような共有関係にあることが嫌だとお考えになる場合には、いつでも他の共有者に対して共有物の分割請求を行なうことができ〔民法256条〕、協議が調わない場合には裁判所に分割の請求をすることができます〔民法258条1項〕。
共有物の分割は、現物分割が原則ですが、現物分割をすることができない場合や現物分割では著しくその価格が減損すると考えられる場合には、裁判所は競売を命ずることができます〔同条2項〕。
この共有物の分割請求は、抵当権が実行されて新たに共有者となった競落人も行なうことができます。


従って、上記のお話からお分かりの通り、

>1、私はふせぐことはできなかったのでしょうか?

自己の所有物をどのように処分しようと所有者の勝手です。他人の権利の行使を妨害することは不法行為となります。


>2、この親戚の一人が金を払えなくなったらどうなるのでしょうか?

hydrangeaさんがそれによって直接の不利益を被ることはないと思われます。


>3、くやしいので私(会社員)も自分の持分で金を借りるとしたら可能でしょうか?
>4、黙ってみているのも癪ですが何かできますか?

何も悔しがったり癪に感じる必要はないと思います。自分の権利を自分の権利内で処分しているだけのことですから。

「共有」は、「所有」の特殊な形態で、各共有者はそれぞれが所有者であって、対象物に対し、共有者の全員がそれぞれ所有者としての権利を有しています。
従って、自己の持分について他に売却することもできれば抵当権(根抵当権)を設定することもできます。
但し、所有者が複数いるという特殊な形態であるため、特別なルールと制約が存在します。

共有関係に存在する特別なルールや制約とは、
まず、各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じて使用することができます〔民法249条〕。持分の割合に応...続きを読む

Q共有名義の土地を売却(所有権移転登記)手続き

7人兄弟で相続して共有名義の土地を売却しようと思っています。全員の合意もとれ、買い手も決まりそうです。書類などは、どのような手続きになるのでしょうか?
全員が集まらないと無理なのでしょうか?それとも印鑑証明さえあれば良いのでしょうか?
詳しい方教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

業者です。
実務的には、売買契約なら代表者への実印押印がある委任状及び印鑑証明書があれば、売買契約締結は代表者だけで可能です。
仲介業者がそれを確認し事前に契約書等送付して、電話でも各自に意思確認は行います。

決済、(残金の受領)は、買主の指定する司法書士が意思や書類の確認を行いますから、そこに任せることになりますが、事前に確認可能ですから、各自司法書士の事務所へ来所したり、遠方の方は郵送での確認となったり、手間はかかりますが、一堂に集まらなくとも可能です。これは司法書士の指示に従ってください。

いづれも必要書類等は、仲介業者であったり、司法書士の指示に従ってください。

また、売買契約書はあくまで売主と買主間の書類ですから、売却資金の配分は別途7名の分割合意書など作成して各自幾ら受領するのかなど税務署対策で定める必要があります。これは、配分を決めて業者に依頼すれば、作成してくれるでしょう。
また7名の売主がいる場合は、契約書原本は1通、6名はコピー保有となるのが一般的です。

Q共有財産の固定資産税

300坪の土地を5人で共有して持っています。
離婚して家を離れた父が188坪、母が100坪、兄が4坪、自分が4坪、弟が4坪です。
問題は誰が固定資産税を払うのかということです。
市役所からの請求の流れは次の通りです。
 まず、一番土地を持っている父に代表で請求がいきました(300坪分)。しかし、父はすでに家族とは離れて暮らしているのもあり、払う気がない、お金がないと突っぱねています。
 次に、公務員である兄の職場に請求がいきました。市役所に兄の同級生が勤めているらしく、兄の職場の所在を知っていたのです。その時(昨年)は4坪しか持たない兄に請求が来るのがおかしいと断り、また職場までかけてこないでほしいと一喝しました。しかし、最近市役所の担当者が職場の上司に事情を話して、上司経由で請求してきのです。本当に市役所のやることに腹が立っています。プライバシーの垂れ流しです。
 あまりにうっとうしいので、市役所に父の分まで払う義務はないはずだから自分の所有分のみ払うと言っても断られます。
長くなりましたが、質問内容としては
1、固定資産税は母、兄、自分、弟は父の分まで払う義務があるのか
2、自分たちだけの分のみの固定資産税を払うことは出来ないのか
3、嫌がらせのような市役所の電話をどうやったらやめさせることができるのか(なぜ父側にしつこく請求しないのかはわかりません。公務員だから兄に請求しているのでしょうか)

ちなみに、当初計画では父からの慰謝料として、土地を毎年少しづつもらうつもりでした(現在滞ってますが)。そのため、土地が共有になってしまっているのです。

300坪の土地を5人で共有して持っています。
離婚して家を離れた父が188坪、母が100坪、兄が4坪、自分が4坪、弟が4坪です。
問題は誰が固定資産税を払うのかということです。
市役所からの請求の流れは次の通りです。
 まず、一番土地を持っている父に代表で請求がいきました(300坪分)。しかし、父はすでに家族とは離れて暮らしているのもあり、払う気がない、お金がないと突っぱねています。
 次に、公務員である兄の職場に請求がいきました。市役所に兄の同級生が勤めているらしく、兄...続きを読む

Aベストアンサー

>300坪の土地を5人で共有して持っています。
離婚して家を離れた父が188坪、母が100坪、兄が4坪、自分が4坪、弟が4坪です。問題は誰が固定資産税を払うのかということです。

これは・・・
1、300坪1筆の土地を、父母兄弟で共有して、その持分割合の計算によると、父188坪、母100坪・・・という事なんでしょうか?それとも
2、4筆土地があって、それぞれ188筆の土地の所有者は父、100筆の土地の所有者は母・・・という具合になっているのでしょうか?(この状態は不動産用語、法律用語として「共有」とはいいませんが、念のため確認と思いまして)

■もし1のケースでしたら・・・・

>1、固定資産税は母、兄、自分、弟は父の分まで払う義務があるのか

あります。地方税法により共有関係になっている固定資産税は共有者が連帯して納付する義務があるんです。つまり兄さんも300坪分の税を支払う義務があります。母親も当然あります。誰がどれだけ負担するかというのは、「共有者間でやってくれ」というのが行政の考えなんです。

>2、自分たちだけの分のみの固定資産税を払うことは出来ないのか

役所の方との相談すれば場合に寄っては出来るかと思いますが、殆ど難しいでしょう。

>3、嫌がらせのような市役所の電話をどうやったらやめさせることができるのか(なぜ父側にしつこく請求しないのかはわかりません。公務員だから兄に請求しているのでしょうか)

1のケースならお兄さんに支払う義務はありますから、止めさせるのは払うか、とことん無視するかという方法でしょうか・・・。お兄さんに連絡してくるのは、まあ、連絡しやすい、取りやすいから何だと思います。連帯納付義務者は、「別のやつにいってくれ」という主張は”法的には”通らないので、連絡しやすい所から行くんでしょう。
放置しているとそのうち滞納処分が入る(行政の差押え)可能性が気をつけて。

■2のケースなら、支払う義務は自分が所有している地番の土地のみです。自分宛に来ている納税通書のみを使用して納付すれば良いでしょう。
文句を言われる筋合いは無いはずです。ただ、父名義になっている土地が庭という事なら、放置しているとそのうち滞納処分が入ってしまう事もありますから、何にせよ支払った方が宜しいかと思います。
かたくなに払わない父の分は、「お前の分はこれだけ支払ったぞ、払えや」と裁判し、給料差押え、土地差押えなどしていくしかないんでしょう。

>300坪の土地を5人で共有して持っています。
離婚して家を離れた父が188坪、母が100坪、兄が4坪、自分が4坪、弟が4坪です。問題は誰が固定資産税を払うのかということです。

これは・・・
1、300坪1筆の土地を、父母兄弟で共有して、その持分割合の計算によると、父188坪、母100坪・・・という事なんでしょうか?それとも
2、4筆土地があって、それぞれ188筆の土地の所有者は父、100筆の土地の所有者は母・・・という具合になっているのでしょうか?(この状態は不動産用語、法律用語とし...続きを読む

Q共同名義の土地の売買に関する税金

父、母、私の共同名義の土地が売却された場合に私が申告しなければならない税金は
どうやって計算すればよいのでしょうか?

Aベストアンサー

土地の共有は登記簿謄本に持ち分比率が記載されています。売買金額に持ち分を掛ければ、自分の取得金額が算定できます。
例えば、持ち分3分の1の場合で土地売却金額が3000万円の場合は1000万円となります。
税金の計算
1000万円-取得費(5%・50万円)-譲渡費用(業者の手数料、相続関係書類徴求費用、司法書士費用等・全体の3分の1の金額)×20%(分離課税・国税、市民税合算)=
売買した翌年3月15日までに確定申告が必要です。
尚、土地が遠隔地にあり、売買交渉で現地に出向いた時の交通費も譲渡費用に計上できます。

Q親族間の土地の売買で適正な価格とは

適正価格よりも低い価格で売買すると、その差額が贈与されたものとみなされ、贈与税を課せられる可能性があるということなので、贈与税を課せられない適正価格を知りたいのですが、相続税評価額で大丈夫ですか?それとも実勢価格から何%の範囲とかあるのですか?

Aベストアンサー

売買等による贈与税の計算のときの時価は、次のように計算して参考価額としています。

対象地の路線価:対象地の時価=公示地の路線価:公示地の公示価格
注)公示地の他に基準値も参考に計算するとよいでしょう。

対象地の時価=公示地の公示価格×(対象地の路線価÷公示地の路線価)

いくつか計算して、価額を確定すれば贈与税は課税されないでしょうが、もともとこのような方法としたのは、路線価で売買し、すぐに他に転売して差額について贈与税を不当に回避する行為が横行したためです。
また、参考価額としての時価の計算は、今回の公示価格・基準地価格が若干でも上昇しているような地域については、そのまま適用されるでしょうが、いまだに下落等している地域では、路線価=時価として売買されているところもあるようです。
路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/
土地情報ライブラリー(公示地・基準地・取引情報等)
http://www.tochi.nla.go.jp/
以上ご参考までに。

Q共有名義の土地売却に伴う税金

初めて質問させて頂きます。
母と兄弟(4人)の計5人で共有名義になっている土地を売却することになり、売却した代金を私一人が受け取ることになっているのですが、この場合、母や兄弟から私への土地売却金の譲渡という形になり譲渡税などかかるのでしょうか?
状況としては、
土地は父(故人)の名義のままで、売主は母と兄弟4人の計五人になっています。(相続登記前)
売却価格は1100万円位で購入価格(当時)以下です。
母や兄弟からは同意を得ています。
父が亡くなってから20年以上たっています。

質問が下手で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>譲渡という形になり譲渡税などかかるのでしょうか…

譲渡による「所得税」の対象になるのは、あなた自身の持ち分だけです。
基本的には、相続した時点での評価額 (亡父の購入価格ではない) と、売価との差が譲渡所得となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

>母と兄弟(4人)の計5人で共有名義になっている土地を売却することになり、売却した代金を私一人が受け取る…
>売却価格は1100万円位で…

各人の持ち分割合が書かれていませんので均等に五分の一ずつと仮定すれば、880万円があなたへの贈与です。
(880 - 110)×0.4 - 125 = 183万円
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
の贈与税を申告納付
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm
することになります。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>譲渡という形になり譲渡税などかかるのでしょうか…

譲渡による「所得税」の対象になるのは、あなた自身の持ち分だけです。
基本的には、相続した時点での評価額 (亡父の購入価格ではない) と、売価との差が譲渡所得となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

>母と兄弟(4人)の計5人で共有名義になっている土地を売却することになり、売却した代金を私一人が受け取る…
>売却価格は1100万円位で…

各人の持ち分割合が書かれていませんので均等に五分の一ずつと仮定すれば、880...続きを読む

Q共有名義なのに一緒に取り立てる固定資産税

相模原市居住。
土地、建物が妻との共有名義ですので、固定資産、都市計画税は
当然割合に応じて別別に納付書が送られてくるものと思いきや、
二人分の総額の納付書が世帯主に1枚送られてきました。

どうも腑に落ちません。税務署は
・住宅購入時の金の出所はしっかり調べる
・夫婦で財布が1つでも贈与は贈与。
 共有名義の際は注意が必要 と言われます

そのくせ税金の徴収はこの通りです。
随分矛盾していると思うのですが、結局窓口が違うからってですかね。
あるいは何も考えていないのか、事務省力化って事か。

他の市町村もそうなのか気になります。

Aベストアンサー

納付書については自治体により多少の差がありますが、請求の根拠となる地方税法で共有持ち分の場合代表者にまとめ請求で構わないとの規定があります
持ち分に合わせた負担分けは納税者サイドに任せる考え方ですね
また、1物件について何枚も通知書を印刷して同じ住所に複数送る方が税金の無駄使いといえるかもしれません
考え方の差なのでしょう

なお、>税務署は~のくだりですが、税務署は固定資産税とは全く関係ありません
贈与税うんぬんも自治体とは全く関係ありません
それは大手スーパー(税務署)に行って近所の八百屋(自治体)の苦情を言っているようなもんです
混同するとどちらからも相手にしてもらえません
今回の問題はあくまでも自治体の問題ですが、特に違法や手抜きではなく正式な対応です

Q登記申請書の書き方(共有持分の表記と添付書類)

共有名義の不動産の持分全部移転(売買や放棄が原因)の場合の「登記申請書の権利者」の欄の(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょうか?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でしょうか? また、添付書類は何が必要でしょうか?(申請書副本、双方の印鑑証明、双方の住民票の他に)  よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の売買等では、さらに別の添付書類も必要となりますが、原則を提示しておきます。

登記申請書の例(甲の持分2分の1を乙が取得)

登記の目的 甲持分全部移転
原因    年月日売買(持分放棄)
権利者   住所 持分弐分の壱 乙
義務者   住所 甲
添付書類  原因証書(又は申請書副本) 登記済証(又は保証書)
      印鑑証明書 住所証明書 代理権限証書
課税価格 移転した持分の価格  金何円
登録免許税 金何円
 (売買は課税価格×50/1000
     持分放棄は、課税価格×25/1000
  土地については特別措置法によりさらに3分の1になります)

従って、印鑑証明書は義務者のみ、住民票は権利者のみです。登記済証を添付できない場合は、保証書による申請になります。法務局の登記相談所のコーナーで詳しく教えてくれます。

以上、参考にして下さい。

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の...続きを読む


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