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 土地Aに接道している道路Bについて、公図を取ってみると地番がついていたので土地の謄本を調べると個人Cの名義の公衆用道路になっていました。しかし市役所に行って確認したのですが、この道路は市道認定になっていて建築基準法第42条1項1号道路(位置指定の5号道路ではありません)ということを確認しました。この道路Bから水道を引き込む工事を行う場合は、個人Cから承諾のサインと捺印が必要だと言われました。
 このことから質問が2つあります。
1.道路Bは公道なのかそれとも私道なのかということ
2.もし公道であっても道路を掘削埋め戻し及び水道配管工事をするときは、個人Cからの承諾のサインと捺印が必要なのかということ
 わかる方いらっしゃいましたら、回答のほうよろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

1について


市町村道であれば公道(法42-1-1)です。
http://www.city.yachiyo.chiba.jp/siyakusyo/kenti …
1.道路法(昭和27年法律第180号)による道路
まれに個人所有のままの認定道路は現に存在しますし
古い国道、県道には民地のままの土地は存在します。

2について

常識的に考えて
道路法の網がかぶっている道路について
個人所有であるからと言って
ハンコをもらってこいと言う
行政の対応がおかしい。

水道引き込みには
道路承認工事が必要です。
申請書に同意書無で
提出しましょう。
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この回答へのお礼

回答のほうありがとうございます。市では管理しているが、あくまで所有者は個人なので、何かトラブルがあったときに市では関係ないということを前提に、所有者から同意を得ることになっているということだそうです。

お礼日時:2008/04/19 13:44

補足します。


位置指定道路は
建築基準法のはなし
道理管理者にとっては
関係なく道路法を遵守すべきです。
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二つの異なる回答があったので質問者さんが誤解されるといけないと思ったので補足します。


ANo.2の回答に賛成します。
公道か私道かの判断ですが、所有者から見れば私道。管理者から見れば公道。となるのでしょうかねえ。でもどっちでも気にしなくても良いと思いますよ。

建築基準法上の道路であることは間違いないようなので建築に関しては心配なさそうですね。

道路掘削に関して心配されているようですが、「個人Cから承諾のサインと捺印が必要」とは水道局に質問すると必ずそういう回答が帰ってきますが、「じゃ、所有者がサインしなかったら私の家は水道が使えへんの?」「所有者が既に死亡してたらどうなるの?」などと質問すると、なんらかの解決策が出てきます。この対応は市町村の水道局によって多少の違いがあるようですが。

実際には水道工事を行う指定業者がその作業を行うし、それが上手くいかなかったら工事業者も仕事にならないのでなんとかしてくれるでしょう。

もしこの土地の購入を考えておられるようならば、仲介業者がきちんと調べて説明してくれるはずです。いいかげんな説明しか出来ない業者ならやめましょう。
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この回答へのお礼

回答のほうありがとうございます。No.2の回答のお礼内容にもありますが、市では管理しているが、あくまで所有者は個人なので、何かトラブルがあったときに市では関係ないということを前提に、所有者から同意を得ることになっているということだそうです。市では逃げ口をつくっておきたいので、このようにしているみたいです。

お礼日時:2008/04/19 14:00

その道路は位置指定を受けた道路だと思われます。


本来、その道路としての土地に隣接している公道に面していない土地の所有者が共有で所有している場合が多いのですが、扱いとしては私道になります。ですので、単独で所有していようが、共有で所有していようが、掘削などの工事を行なう場合には、所有者(全員)の同意が必要になります。

ですので、今回の場合はCさん所有の位置指定を受けた私道ということになりますから、役所の言うようにCさんの承諾書が必要です。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。あくまでもこの道路は位置指定道路(5号道路)ではなく、建築基準法第42条1項1号道路だということです。市道認定はしているが、所有者から市のほうへまだ名義変更していない道路だということでした。いつかは名義変更するような話でしたが、いつとは言えないといううことでした。

お礼日時:2008/04/19 13:52

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Q相続した土地が市道だった。何で市は無償で使ってるの?

先日、父が亡くなり、土地を相続したのですが、その中に「市道」となっている土地が30坪ほどありました。
調べたら、今まで固定資産税は発生していなかったことはわかりましたが、固定資産税の減免程度ではなく、市道として使うからには市に買い取って欲しいのですが、
市の土木課に聞いたら、「寄付してください。予算がないため買えません。嫌なら裁判でもして下さい」と言われてしまいました。人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。何か対応はできないのでしょうか?

Aベストアンサー

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急などの緊急車両が入れないという問題を解決するものです。
決議は地方議会が行います。

ちなみに認定道路といわれる、いわゆる道路法上の道路の認定も地方議会が行います。

ご質問の場合2項道路なのか、旧2項道路で現在公道認定されたのか、などわかりませんが、市道と書かれているようですから認定道路でしょう。

まあ目的は理解できてもなんの保障もなくいきなりそのようなことをするのは理不尽だという意見はご質問者だけでなく、多くの人が感じるところであり、かなり訴訟も起きていますが、結果としては国、自治体側の勝利に終わっているのが大半です。理由としては、憲法では確かに個人の財産権を保障しているが、同時に憲法では公共の福祉が個人に優先するとしているので、公共の福祉実現の為には個人の権利は制限されるということです。

>何か対応はできないのでしょうか?
ないですね。現在道路法上の道路であれば打つ手はないです。
まあ、可能性は0に近いけど将来公道廃止になるのをまつか、あるいは所有しているという以外の権利は行使できないので、寄付してあきらめるかどちらかです。
訴訟しても過去の判例ではみんな負けていますから意味もないです。

結構ご質問者のように自分の土地なんだが公道になっているというケースはあるんですよ。

ちなみに幅員4mに満たない2項道路に建築する場合ですと、セットバックといって道路中心より2m後退し、その部分は道路として使えるようにしておかなければなりません。これは多くの人が経験しています。
(なので売買ではセットバック分はただです)
このときに、寄付するように求められたりします。

とまあ、そういう現状です。

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急など...続きを読む

Q認定道路とは42条の何号道路に該当するのですか

元々私道であった道路でその後公道に認定された認定道路とは42条で言うどの道路になるのでしょうか?
○○(地名)何号線というやつです。

Aベストアンサー

(道路の定義)
第四十二条  この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル~
一  道路法 (昭和二十七年法律第百八十号)による道路

道路法
(道路の種類)
第三条  道路の種類は、左に掲げるものとする。
一  高速自動車国道
二  一般国道
三  都道府県道
四  市町村道

(市町村道の意義及びその路線の認定)
第八条  第三条第四号の市町村道とは、市町村の区域内に存する道路で、市町村長がその路線を認定したものをいう。
2  市町村長が前項の規定により路線を認定しようとする場合においては、あらかじめ当該市町村の議会の議決を経なければならない。

よって、42条1項1号道路を指す。

Q道路法上の道路

道路法上の道路について教えてください。

私有地であるものの、市道認定されている土地に対して、道路法の適用があるのかどうか知りたいと思っています。

以下、具体的な事例をAさん所有の敷地ということで説明させて頂きます。

Aさん所有の敷地自体は他に前面道路(建築基準法上の道路)を有しており、建物の建築には何ら影響はないのですが、側道部分も市道に面している状態です。
この側道が問題で、現況は4mあるのですが、登記簿上、その幅員の半分くらいは、Aさんのものです(ただし現況は舗装道路です)。
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このような場合、Aさん所有の部分について、私権の行使が可能なものなのか知りたいと思っています(例えば塀を作ったり等)。
言い換えると、当該土地にも道路法第3条の適用があるのかどうかです。
よろしくお願い致します。



【道路法】
(私権の制限)
第三條
道路を構成する敷地、支壁その他の物件については、私権を行使することができない。但し、所有権を移転し、又は低当権を設定し、若しくは移転することを妨げない。

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Aベストアンサー

市道認定されている土地に対しては、道路法の適用があると考えるのが妥当だと思います。

市道として認定されるというのは、道路を構成する区域を定めて公共機関がが表面管理するだけですので、敷地の所有者が誰であっても関係ありません。民間人が所有している道路の土地を敷地民有地(略してシキミン)と呼んでいるくらい(東京だけ?)特に昔の街道が拡幅されたところなどにたくさんあります。

しかし、今回のケースでは、市が認定した経緯に疑問があるのでそこを調査しなければ最終結論が出ないと思います。土地にはその土地固有の色々な経緯がありますから、それを踏まえた上で、正しい法解釈(民法はもちろん道路法・建築基準法・市の条例等)をしなければいけません。

私なら、役所の窓口で話を聞き、道路区域認定を取り消させる事まで含めてこちらの対応を考えます。しかし、高度な知識と経験が無いと協議する事は出来てもベストな結果を得るのは・・・。がんばってください。蛇足ですが、役所の担当者も数年で配置換えすることがあるので分かってない人が多く、こちらもついカッとなって大声をあげてしまうことがあるくらいです。

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市道として認定されるというのは、道路を構成する区域を定めて公共機関がが表面管理するだけですので、敷地の所有者が誰であっても関係ありません。民間人が所有している道路の土地を敷地民有地(略してシキミン)と呼んでいるくらい(東京だけ?)特に昔の街道が拡幅されたところなどにたくさんあります。

しかし、今回のケースでは、市が認定した経緯に疑問があるのでそこを調査しなければ最終結論が出ないと思いま...続きを読む

Q私道の公共用道路について

博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

Aベストアンサー

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路とし...続きを読む

Q前面道路が私人所有の場合の住宅ローン

自宅の建替で住宅ローンの検討をしており、複数の銀行に事前審査を打診しています。

(状況)
自宅土地は前面道路の部分が公図上、分筆されていてその登記簿謄本をとると、地目:公衆用道路 所有者:私とAさん(他人)の共有になっています(持分4分の3と4分の1)

1、建物を建てるには建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないとのことですが、上記の道路はそれには該当しないのでしょうか?(所有者が私人だから建築基準法上の道路扱いではない?)

2、もし仮に道路部分に担保設定する場合、私の持分だけでなく共有者のAさんの持分にも担保設定が必要なんでしょうか?

銀行から色々質問されこちらでも調べている最中ですが、なんだか色々不安があり、ご存知の方に質問させて頂ければと思った次第です。よろしくお願い致します。指摘頂ければ情報は補足します。

Aベストアンサー

#4です。
補足をいただきましたので再び参りました。

「自宅建設用土地の前面道路は、元は自宅建設用土地と1筆だったものが分筆されたもの。前面道路は1筆の土地で、地目は公衆用道路、所有者は私(持分4分の3)とAさん(他人・持分4分の1)の共有。また、前面道路は位置指定道路となっている。」
という認識でよろしいでしょうか?

位置指定道路については、ネット上でも簡単に調べられると思いますが、ご質問者さま以外の第三者も「通行権」を持つ可能性がありますね。

> 本件の場合、接道義務は満たしているけれどもローンを借りるとなると共有者Aさんの担保提供も必要となる、という理解になるのでしょうか?
接道義務は満たしています。
担保提供については、金融機関によっても見解が異なる場合もあるようです。
住宅金融公庫の場合は間違いなく担保提供をしていただかなければなりません。
(住宅金融公庫のサイトで、「平成18年度版融資のご案内」を見ることができますので、「マイホーム新築融資のご案内」でもご覧ください。27ページに「住宅建築に関する地主の承諾書」があります。)
http://www.jyukou.go.jp/yusi/kojin/pdf/goannai_1.pdf

少し状況は違いますが、担当していた頃、住宅金融公庫融資で、袋地への自宅建築資金融資の案件を受け付けたことがあります(何度も住宅金融公庫に確認したことなので、未だに記憶に残っているんです)。

     ┌───┐   ┃         ┃
    │A宅  │    ┃         ┃
    │      │   ┃         ┃
    │      │    ┃         ┃
    └───┘     ┃         ┃
┌──┬──────┗━┯━━━━┛
│公 │位置指定道路     │ ┌──┐│
│道 │A、B、Cによる共有 │ │B宅 ││
│  ├─────────┤ │    │ │
│  │      ┌───┐ │ └──┘│
│  │       │C宅 │ │     │
│  │      │    │ │     │
│  │      │    │ │     │
│  │     └───┘ │      │
│  ├─────────┴────┘
│  │
│  │
※公道以外の土地は元々全てAの物であった。
Aは、B(Aの息子)、C(他人)および位置指定道路に分筆のうえ贈与、販売し、自宅用地については、それぞれの単独名義で所有、位置指定道路については、A、B、Cの共有とした。
その後、Bは銀行から住宅ローン融資を受けて自宅を建築。
任意指定道路については、AとCから「使用貸借」ということにし、銀行の第1順位で抵当権がついている。
こんなカンジだったものが、Aが孫a(Bの子)に土地の一部(太線部分)を分筆のうえ贈与し、aはそこに自宅を建てたい-ということで、住宅金融公庫の利用を考えられ申し込まれました。

aは位置指定道路に持分を持たず、申込時点で、既に位置指定道路にBの住宅ローンについての抵当権の設定がされている状態だった訳です。

その際の、住宅金融公庫側の見解は、「住宅建設用土地が袋地の場合で、そこに至る道路部分について建築主が持分を持たない場合、住宅建設用土地に至る道路部分についても『住宅建築に関する地主の承諾書』の提出が必要。住宅建設用土地に至る道路部分の土地所有者からの承諾が【使用貸借】で、かつ、建築主の実親等がいるので、住宅金融公庫を第1位とした抵当権の設定が必要。」ということでした。
そこで、Bが、自身が住宅ローンを借りている銀行にその旨を伝えて、抵当権を外すか後順位にするかしてもらえないかと相談したところ、「不可」との回答。
結果、建築を希望していたaは、住宅金融公庫融資は不可-ということになったんです。

その後、どうなったかは分かりませんが、このような事例もありますので、位置指定道路について共有持分を持つ者がいる場合は、充分に注意をしてください。

なお、私の勤務先でも、「ローンを借りるとなると共有者Aさんの担保提供も必要」という見解になっています。

#4です。
補足をいただきましたので再び参りました。

「自宅建設用土地の前面道路は、元は自宅建設用土地と1筆だったものが分筆されたもの。前面道路は1筆の土地で、地目は公衆用道路、所有者は私(持分4分の3)とAさん(他人・持分4分の1)の共有。また、前面道路は位置指定道路となっている。」
という認識でよろしいでしょうか?

位置指定道路については、ネット上でも簡単に調べられると思いますが、ご質問者さま以外の第三者も「通行権」を持つ可能性がありますね。

> 本件の場合、接道義務...続きを読む

Q家の前の市道について教えてください

土地を購入するにあたり、全面道路が個人名義になっております。ただし、市道として認められており、市道○号線ということが市役所でも確認できます。
不動産屋さんからは、将来道路以外のものにしたり、通行制限したりは出来ないので問題ないとの説明を受けていますが、実際のところ、何か問題が生じることはないのでしょうか?
購入前に、不動産屋などに確認しておきべきことがあれば、教えていただけませんか?
高い買い物なので、慎重にいきたいと思っております。

Aベストアンサー

道路法4条は、次のように書かれています。
「道路を構成する敷地、支壁その他の物件については、私権を行使することができない。但し、所有権を移転し、又は抵当権を設定し、若しくは移転することを妨げない。」

昔から、「市道」として供用(使用)されている場所。近時、市道認定された箇所であるなら、その市道認定手続きが適正に行われている箇所。であるなら、問題はありません。

「国道」「都道府県道」「市町村道」を構成する土地に、「民地」が含まれることはよくある事のようです。
原因は、いろいろ考えられますます。
戦時中、急に軍部によって徴用され、登記等が間に合わなかった。
用地買収が、地元自治会・町内会を通じて行われており、事実行為として、道路が完成したので、登記等の手続きが、おざなりになった。
個人所有の長距離の「私的道路」であり、市町村等に寄附されたが、その元の所有者が、戦前の選挙権を自分の配下・部下等に持たせるため、それらの人たちの所有と登記上行っていたが、それが忘れ去られ、寄附時に名義変更ができなかった。
等々いろいろあるようです。

それで、市道である限り、本来は、市役所に、道路台帳が備わっているはずなのですが、もっとも、市道の総延長を考えると、完全な台帳の整備・備え付けは無理と思われますが、市道の図面を市役所で見せてもらうように請求してみる事です。
その時に、今貴方が不安に感じている事を、市役所の道路管理担当に聞いてみれば良いと思われます。
その道路が、何時市道認定されたのか?
も、聞いてみる事です

不動産屋には、購入予定の土地の分筆時に、その道路との境界確認をどのようにしたのかを確認する事です。

従前は、道路内民地があっても、その道路の管理者(この場合は、市)の「道路区域」の証明があれば、
民地の分筆は可能でしたが、厳密には、その「道路区域証明」は土地の境界を明確にするものではないので、最近は、「土地所有者」との境界確認を分筆時に要求される事になっているようです。
その購入予定地を分筆する必要がないのなら、これは、そう大きな問題ではありません。
これも、「市でも」、確認しておく事です。

道路法4条は、次のように書かれています。
「道路を構成する敷地、支壁その他の物件については、私権を行使することができない。但し、所有権を移転し、又は抵当権を設定し、若しくは移転することを妨げない。」

昔から、「市道」として供用(使用)されている場所。近時、市道認定された箇所であるなら、その市道認定手続きが適正に行われている箇所。であるなら、問題はありません。

「国道」「都道府県道」「市町村道」を構成する土地に、「民地」が含まれることはよくある事のようです。
原因は、い...続きを読む

Q公衆用道路はすべて建築基準法上の道路か?

登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました。
この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?
それとも、公衆用道路でも建築基準法上の道路には該当しない私道などもありえるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました

そうですね。公衆用道路というのは単に「登記簿上の地目」のことであり、所有者が「公か私か」ということとは無関係ですね。
ですから公道も私道も、どちらもありえます。
そして所有形態として「公道」だったとしても、だからといって基準法上の道路であるとは限りません。

>この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?

建築基準法上の道路については、主に第42条を読んでください。
そこでは「地目が公衆用道路である」ことについては、全く触れていません。つまり、「地目が公衆用道路である≠建築基準法上の道路」ということで関係ありません。

>公衆用道路でも建築基準法上の道路には該当しない私道などもありえるのでしょうか?

それはありえますね。単純に、幅員が足りないとか。
公衆用道路というのは、例えば「宅地・雑種地・山林・畑」のように登記簿上の地目の一種というだけですからね。
基準法の道路と地目と、同列に並べても仕方ありません。

尚、余談ですが赤道というのは基本的に無地番ですから、公衆用道路として登記されているということはないと思います。そして、ご質問にある「私道」ではありません。

>登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました

そうですね。公衆用道路というのは単に「登記簿上の地目」のことであり、所有者が「公か私か」ということとは無関係ですね。
ですから公道も私道も、どちらもありえます。
そして所有形態として「公道」だったとしても、だからといって基準法上の道路であるとは限りません。

>この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?

建築基準法上の道路については、主に第42条を読んでください。
そこでは「...続きを読む

Q接道する位置指定道路に持ち分がない土地の売却

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土地を15年前に某大手不動産業者を通じて購入しましたが、当時すでにそういう状態でした。
けれども建て替える時にも問題ないと言われ、銀行ローンも問題なくおりて購入しました。
今になって売ろうとしたら、こういう条件では現金販売のみと言われ、とても困ってます。

以下3点について、どうぞよろしくお願いします。

  1、本当に上のような場合(位置指定道路を所有してる業者が倒産・面してる家はどこも持ち分なし)でも、昨今では銀行ローンの審査がおりにくいのか?

  2、こうした土地は、相当な安値でないと買い手がつかないのか?

 3、現実的にこの宙に浮いた状態の位置指定道路を何とかする方法はあるか(倒産した業者から所有権を移転して6軒で持ち分を分ける、業者から市に移管してもらう等)

3、の(倒産した業者から~ )については、素人ながらも難しいと思いますが、何か手立てはないものか…藁をもつかむ気持ちです。どうかお知恵をお貸し下さい。

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で上下水や都市ガスが整備されているのかどうか?わかりませんが例えば、現状古い13mmの水道管の引き込み状態などの場合は、購入した買主が住宅を新築する場合などは、現状の仕様での水道局の規約ですとほぼ20mmの引き込みが無ければ、十分な水栓の数を確保できません。
当然に本管からの引き込みをするのですが、このような場合に「道路土地所有者の承諾」を記名押印で必要とします。これが水道、下水、ガスほぼ共通で承諾書が必要です。
この扱いをどうするのか?がリスクです。
当方などでは、水道局に掛け合い交渉し、上記のような現状であれば、会社謄本を取得して(閉鎖されていればそれはそれで良い)代表者の住所を尋ねて・・・・・当然に連絡つきません。
上記を報告書として作成し、道路持分の所有者とは現在連絡の取り様がない旨を説明し、申請者の上申書添付で(万一道路所有者から苦情や何らかの請求などがあった場合は許可した市側に負担を求めずに、自己の責任で解決するというような内容)引き込み掘削の許可が出るように、売却前に段取りします。

そうすることにより、購入者が建築時にリスクとなることはほぼ無くなりますので、売りにくいということはありません。もちろん公道物件より5%~10%程度は安くなります。

もう既に無い法人の所有権を移転するのは、むずかしいでしょう。法人が登記上現存し、代表者の所在がわかれば可能かもしれませんが、個人情報保護法がネックで弁護士さんを頼む以外に、職権で調べることは不可能です。今回測量するならば、土地家屋調査士の先生でも職権用紙での調査は可能です。
出来れば、6軒合同して、上記のような見解を水道、下水道、ガスなど担当局へ協議通知しておけば、今後も各々が個々にやらなくとも済みます。
また、土地を売買するのは土地(建物建築)に明るい業者でなければ、リスクも解決策も理解していない場合も多く、マンションや中古専門の業者などですと知識や経験不足の場合もあります。

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で...続きを読む

Q再建築しても、誰一人セットバックしない2項道路のナゾ・・・

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようになるし、間違いなく不動産としての資産価値だって上がると思いますし、そもそも緊急時に救急車も消防車も入れない道は危険極まりないと思います。また、セットバックなしで建築確認申請や完了検査にパスしていることが不思議でなりません。皆インチキをしているのかと疑いたくなります。

但し、ここ数年で4~5件の家が建て替えられるのを見ていて、自分なりにひとつのカラクリに気付きました。ピカピカの家を建てたのに、周りを囲う塀だけは古いままだからです。そして、しばらく経ってから塀を作り直してます(もちろんセットバックなんてしません)。きっと、完了検査時に塀(=道路との境界にある工作物)さえ再構築されてなければ、セットバックする必要はないのだと判断されるのでしょうか。これは私見に過ぎませんが、正しい見解でしょうか?

自分の土地が削られるのは誰だって嫌です。でもこれでは、いつまで経っても道は広くならないと思います。どうすれば4m道路になるのでしょうか?ちなみに私も建て替えを検討していますが、永遠に車も通れない道ならば、当地に見切りをつけるべきかと考えています。正しい見解や良いご助言をお願いいたします。

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようにな...続きを読む

Aベストアンサー

おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は3.3Mのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
30年すんでいましたが、いまだに3.3mのままでした。
私は結婚して6m幅の広いところを購入予定です。

Q私道と位置指定道路の管理義務の違いについて教えてください

4件が接している私道を位置指定道路にするかどうかで、トラブルが起きています。位置指定道路にすることで立て替えが自由にできるというメリットは理解しています。ですが、位置指定道路の申請に際し、所有者が道路を管理しなければならないという文面があり、管理の義務はどこまであるのかがよくわかりません。例えば(実際にこんなことがあるかどうかはわかりませんが)道路上で事故があり、管理が不適切だったことが原因だった場合、所有者は責任を問われたりするのでしょうか。また、1件はアパートで、住民がしろ詳しい方、ぜひ教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>私道と位置指定道路の管理義務の違い
まず根本的には公道でなければ私道も位置指定道路も同じ「私道」の枠の中にある事に変わりはありません。そういう意味では原則として大差はないです。

>位置指定道路の申請に際し、所有者が道路を管理しなければならないという文面があり
これは今回そのような申請をするかどうかという機会があったから、今まで認識の無かったものが認識出来たと考えた方が良いです。位置指定道路も位置指定されていない道路も、私道であれば整備や管理をするのは基本的に所有者です。但し、位置指定道路の場合には維持管理に付いて行政から補助金が出る場合もありますのでそれは確認した方が良いでしょう。

>道路上で事故があり、管理が不適切だったことが原因だった場合、所有者は責任を問われたりするのでしょうか
単なる当事者同士の落ち度による交通事故であれば責任追及される事も無いでしょうが、例えば道路が欠落していたのを放置していてそれが原因で事故が発生すれば所有者(管理者)責任が発生する可能性はあるでしょう。
しかしそれは、その私道が一般の交通に供されているという前提がある限り、位置指定道路かどうかとはあまり関係ないですよ。
位置指定道路というのは主に建築基準法上の接道要件を満たす為の指定ですから、維持管理という面では基本的に今まで通りと考えた方が良いです。

>私道と位置指定道路の管理義務の違い
まず根本的には公道でなければ私道も位置指定道路も同じ「私道」の枠の中にある事に変わりはありません。そういう意味では原則として大差はないです。

>位置指定道路の申請に際し、所有者が道路を管理しなければならないという文面があり
これは今回そのような申請をするかどうかという機会があったから、今まで認識の無かったものが認識出来たと考えた方が良いです。位置指定道路も位置指定されていない道路も、私道であれば整備や管理をするのは基本的に所有者です...続きを読む


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