未払い家賃の請求について

築20数年のマンションの賃貸管理を今年から親族に代わってしています。
滞納が続く入居者に督促するなか、来月2軒自主退去されることになりました。
しかしこの2軒に直近5年分で各々200万、15万の未払いがあることが分り困っております。
そこで教えて下さい。

(1)大家が不動産会社等の法人でなく個人の場合、支払の時効は5年でなく10年なのでしょうか？

(2)時効の意味が分っていません。請求を怠ると時効期間分のみしか請求できないという事でしょうか？
因みに前管理者は入居者に面談や電話での請求、督促状を送っていません。間の不動産会社の方に様子を見に行って貰う程度との事です。

(3)家賃の未払い分は古いものから充当されるものなのでしょうか？そうだとすると、10年(5年？)以上前の未払いから順に支払った事になり、時効期間内の直近分は支払状況によっては全額請求できる事になるのでしょうか？
手元に入居当初からの通帳が無い為、この期間の考え方によっては銀行に出入表を請求しないといけません。

(4)一括返済は無理にしても、分割で払っていってもらおうと思っています。保証人との支払計画を確かなものにする為にの方法を教えて下さい。思いつくのは公正証書を作る、新たな保証人を立てる等・・・。

(5)保証人と連絡が取れない場合、入居者の親や娘に請求できるものでしょうか？

他、何かアドバイスあれば何でも構いませんので教えて下さい。

No.2 ベストアンサー 回答者： tatuta1991 回答日時： 2008/04/20 13:42

＞(1)大家が不動産会社等の法人でなく個人の場合、支払の時効は5年でなく10年なのでしょうか？

民法１６５条により５年です。裁判して判決をとるとその後は10年になりますけど。

＞(2)時効の意味が分っていません。請求を怠ると時効期間分のみしか請求できないという事でしょうか？因みに前管理者は入居者に面談や電話での請求、督促状を送っていません。間の不動産会社の方に様子を見に行って貰う程度との事です。

正確には消滅時効が完成していても、相手方が時効を主張する（専門用語では援用といいますけど）までは、請求しても構いません。また、相手が消滅時効が完成している事も知らずに支払っても後で返さないと行けない訳でもないです。要は、時効の主張は相手方のする事なので、わざわざこっちがする必要もなく、時効を主張して来たら「わかりました」で良いですし、時効主張されるのを込みで、５年前から請求しても、どちらでも良いんですよ。

＞(3)家賃の未払い分は古いものから充当されるものなのでしょうか？そうだとすると、10年(5年？)以上前の未払いから順に支払った事になり、時効期間内の直近分は支払状況によっては全額請求できる事になるのでしょうか？

契約上特約が無ければ、いつからいつまでの賃料を支払えと請求し、相手方が応じてくれば、古い順に充当しても良いです。時効を主張したら５年前から充当しないとダメですけど。

＞(4)一括返済は無理にしても、分割で払っていってもらおうと思っています。保証人との支払計画を確かなものにする為にの方法を教えて下さい。思いつくのは公正証書を作る、新たな保証人を立てる等・・・。

公正証書で、債務弁済協定を保証人と結ぶくらいでしょうか・・・。新しい保証人を立てるのは、困難だと思います。そんな状況を保証する物好きはいませんからね。

＞(5)保証人と連絡が取れない場合、入居者の親や娘に請求できるものでしょうか？

請求は×です。親や娘さんは法的には支払う義務はありませんから。「支払い義務は無いけど、支払ってくれませんか？」とお願いする分には問題ないです。ただ、これはしつこく請求すると不法行為ですけらほどほどに。

この辺は法律的にも面倒なので、本を読んで勉強し、ご自身で処理されるか、弁護士、司法書士に相談した方がよろしいかと思います。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。状況が少し変わりまして再度質問させていただきます。

お礼日時：2008/05/08 21:21

No.1 回答者： noname#107982 回答日時： 2008/04/19 01:54

大家です。

(1)大家が不動産会社等の法人でなく個人の場合、支払の時効は5年でなく10年なのでしょうか？
＝５年です。　　債権に代えれば　１０年です。　



(2)時効の意味が分っていません。請求を怠ると時効期間分のみしか請求できないという事でしょうか？
＝勿論です。　

因みに前管理者は入居者に面談や電話での請求、督促状を送っていません。間の不動産会社の方に様子を見に行って貰う程度との事です。

＝　管理者の契約違反じゃないですか？　
今時３ヶ月で強制請求しますよ　入金ない場合　保証人に請求し退去です。

(3)家賃の未払い分は古いものから充当されるものなのでしょうか？そうだとすると、10年(5年？)以上前の未払いから順に支払った事になり、時効期間内の直近分は支払状況によっては全額請求できる事になるのでしょうか？
手元に入居当初からの通帳が無い為、この期間の考え方によっては銀行に出入表を請求しないといけません。

＝　現在から過去５年です。　

(4)一括返済は無理にしても、分割で払っていってもらおうと思っています。保証人との支払計画を確かなものにする為にの方法を教えて下さい。思いつくのは公正証書を作る、新たな保証人を立てる等・・・。

＝　無理です。　退去者なので相手が納得しません。
新たな保証人も必要なし。



(5)保証人と連絡が取れない場合、入居者の親や娘に請求できるものでしょうか？

＝出来ません。　成人の方は関係ないです。


今回のパターンは厄介です。

最初に入居した契約２年更新だと思いますが（時効）
その後　未更新契約の場合　家賃を請求した時　＝　最近？
最近まで現状で払う必要はないです。　
請求がないのに払う必要ないですから。。　
早めに損切りしたのがいいでしょ。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。状況が少し変わりまして再度質問させていただきます。

お礼日時：2008/05/08 21:19