新築 瑕疵担保責任と解約

新築住宅を購入予定です。この春、すでに完成済みの新築一戸建て(築1年4ヶ月)を最終一邸のため、かなりの値引きで購入しました。契約時から手付の一週間後、いきなり本契約と言われ、契約に訪れると宅地建物取扱主任同席で契約書を淡々と読み上げられ契約、契約当初からちょっと不安がありました。
現在、住宅ローン数行への仮審査を終え、検討中です。質問の内容ですが、先日、親から購入した物件近くに住む友人宅が「結露」に悩まされてるそうだから気をつけるように言われ、再度、契約内容を確認していたところ、瑕疵担保責任に関して、特記事項欄に「宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置・・・講じません」とあります。アフターサービスに関しては十分な説明があったのに、瑕疵担保責任に関してはほとんど説明がありませんでした。私の勉強不足がよくなかったのですが、いろいろ調べてみたところ、新築住宅でも1年経った物件に関しては品確法(10年保証）が適用されないなど、あらかじめ、瑕疵担保責任が適用されない物件であったようです。
契約時からの不安、営業のイマイチな対応(住宅ローンなども2社仮審査で落とされました。自分で動いた2社は通ったのに・・・)など、不安要素が多い中、本当にこの物件を購入して大丈夫か？不安がよぎります。
一度、この点について業者と話し合いたいと思いますが、最悪の場合、こうした内容を理由とした契約解除というのは可能でしょうか？

No.7 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/05/02 16:59

＃２，４です。

あらかじめお断りしておきますが、私は不動産業界の人間ではないので以下の内容がどの程度契約に対して効果があるかはわかりません。

＃４では、流通上新築とされると書いてしまったのですが、品確法との絡みでちょっとひっかかったので、「新築とは」というキーワードで検索してみました（yahooによる検索結果)。
http://www.newroom.jp/advice/what.html
http://d.hatena.ne.jp/keyword/%BF%B7%C3%DB
どちらも品確法の定義通りのものを新築としています。

更にGoogleでも検索してみました。同様な内容がやはり出ます。
http://wiki.livedoor.jp/vivi00xy/d/%BF%B7%C3%DB% …

更によく見てみると、こんなものが見つかりました。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeu …
http://koji-toriumi.blog.so-net.ne.jp/2006-06-06

現在は、品確法の対象が新築と表示でき、１年を超えたものは「築後未使用」 などの表示とするのが正しい表示方法のようです。

そこで、確認する意味を込めて、以下の機関が広告の取り締まりなどをしていますので、調べてみました。
http://www.rftc.jp/kiyak/kiyak_menu.html
「不動産の表示に関する公正競争規約」
（特定用語の使用基準）
第１８条　事業者は、次に掲げる用語を用いて表示するときは、それぞれ当該各号に定める意義に即して使用しなければならない。
（１）　新築　建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。

以上のものから、質問者の物件は公正競争規約に照らして、不当な表示による販売であったと考えられます。

新築（品確法の適用による１０年保証がある）のつもりでそうでないものを売られたのなら、契約無効を主張できる可能性もあります。
契約解除の可否については、消費者生活センターや法テラスに相談してみるとよいと思います。

なお、民法上の売買契約と請負契約の瑕疵担保の違い、あるいは民法と品確法の瑕疵担保の違い、または法律と実務上の対応、瑕疵担保とアフターサービスなどを混同している回答が見られますが、瑕疵があった場合質問者が行えるのは契約解除（重大な瑕疵があった場合のみ）と損害賠償だけで、補修請求は原則できません。
もっとも、瑕疵があった場合、損害賠償請求をされる以前に、アフターサービス契約期間ならそれにより修理が行われるので、損害が発生しません。そうでなくとも売り主が業者の場合損害賠償の代わりに補修することが多く行われているようですが。

この回答へのお礼

ありがとうございます。「新築（品確法の適用による１０年保証がある）のつもりでそうでないものを売られたのなら、契約無効を主張できる可能性もあります。」なるほど。確かに築後1年以上経っているのも知っての契約でしたが、瑕疵担保責任、特に「品格法」に関しては後日知りました。こうした細かい点を事前に知っていたら、購入していなかったかもしれません。
まあ、アフターサービスを10年保証と謳ってるくらいですから対応はしてくれるんでしょうが、やはり契約書にこの点に関しての約束がないと、「瑕疵には当たらない」とかもめることもありえますね。
一度、業者にこの点に関しての保証について書面でしてもらえないか聞いてみます。
世間一般ではそれほどたいしたことではなく、あたりまえの世界なのかもしれませんが、契約にはいいかげんだな～と思う点が多々ありますので。

お礼日時：2008/05/15 12:50

No.6 回答者： noah2alpha 回答日時： 2008/05/02 10:20

＃３です

35条　（重要事項説明義務）では確か平成18年だったかな
　瑕疵担保責任の履行に関して保険契約等の措置を講ずるか
　説明義務が追加されたのは

　これは履行に関して保険等に加入するかしないか説明するだけで
　義務は果たしたことになります。趣旨は5番さんの述べた通り。

37条書面　（要は契約書）こちらには瑕疵担保責任の履行及び
　特約そして同様に保険等加入措置の有無を説明義務としてます。
　こちらに特約として引渡し後2年と書いてなければ
　売主が業者である場合、中古だろうと新築だろうと、瑕疵の
　発見から1年瑕疵補修を請求できます。
　大手の契約書であれば特約無いなんてアリエナイと思いますが、
　特約なければ、有利ですね築20年たっても瑕疵補修請求でき
　ますから、裁判になったら時効とか瑕疵の証明とか
　どっちにころぶか分からないけど・・・

ローン条項に関しても　5番さんに同意ですかね
申込先を特定していれば問題ないでしょうが、単に自分が思った
銀行が駄目で、他の銀行なら優遇なしで内定おりそうとか
これだとローン条項解約はむりでしょう。
特別、信販系とか高金利なところも使わないと融資内定とれない
ってのなら話は変ってくるかもしれないですが。

この回答へのお礼

なるほど、勉強になります。契約書を改めてじっくり読みましたが、瑕疵担保責任に関する特約等は見当たりませんでした。というか、「～講じません」の一文以外はこの点には全く触れていません。
まあ、ローンの仮審査も通っているのであれこれ言ってもしょうがないんですが、なんかものすごく事務的で、強引な契約だった気がして、やはりよく検討してから購入しなければダメだと反省しています。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/05/15 12:37

No.5 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/05/01 21:35

＞手付の一週間後、いきなり本契約

　あなたがいきなりと思っているだけで、一週間もあれば十分でしょう。注文住宅ではないのですから、買う買わないは現物見ればおおよそ分かるでしょう。事前に１ヶ月ぐらい検討したければ申込みのアクションなどを起こす前にするものでしょう。物件はとりあえずおさえておいて検討は長々とするというのは虫が良すぎるでしょう。

＞宅地建物取扱主任同席で契約書を淡々と読み上げられ
　重要事項説明はいつ受けたのでしょうか？そちらの方が重要ですけど。

＞契約当初からちょっと不安
　不安ならば契約すること自体が間違いでした。

＞宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置・・・講じません
　瑕疵担保責任は業者が２年負います。通常であればきちんと対応してくれるはずです。
　ただ、「講じません」というのは保険に入るような措置を講じていないということです。つまり、もし業者が倒産したりすると２年以内であっても事実上瑕疵担保責任による修繕などは問えなくなります。

＞こうした内容と理由
　何も理由になっていません。あなた都合による解約しかあり得ないでしょう。

＞一度、この点について業者と話し合いたい
　話し合う内容がありません、手付け放棄による解除であれば早々に告げないと手付け放棄による解約期限を過ぎますよ、そうなると違約金を払う必要が出てきます。

＞本当にこの物件を購入して大丈夫か？
　本来契約していれば購入したも同然です。そのための契約ですから。
　こんなことを契約後に考えるのは本末転倒でしょう。

＞低金利で優遇幅が大きく、借りたかった銀行は業者任せで落とされました。多少高金利でも借りれるところが決まってしまう。。。
　こんなことにならないように契約の時点で融資申込先はきちんと決めておき、契約書に明記しておくべきでしょう。そうしておけば明記してある金融機関で融資が決まらない場合は白紙解除できますから。

この回答へのお礼

いろいろと厳しいご意見、ありがとうございます。いただいた回答、本当にごもっともな意見だと思います。私の事前準備、勉強不足でした。ただ、初めての契約の手続きまで行った物件なんで、ちょっと強引だなと感じて。この辺のニュアンスはうまく文章にはできませんが、物件で申込金を入れて、当日、いろいろ話を聞く暇もなく契約書を読み上げ、手付金支払い・・・みたいな流れで、はじめての経験でしたのでちょっと不安が残る契約でした。その後もお願いした提携銀行への住宅ローン仮審査先の銀行を間違えるなど、営業への不安・不信感もあっていろいろと考えてしまいました。住宅購入ってこんなもんなんですかね。

お礼日時：2008/05/01 23:03

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/05/01 16:08

＃２です。

＞最終一邸のため、

この情報を見落としていました。
最後の１戸ということは分譲ですね。
分譲をするには宅地建物取引業の免許が必要ですので、必ず宅建業者ですね（実際そのようですね）。

＞「宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置・・・講じません」

瑕疵担保は通常売り主の責任のことをいい保険ではないですよ。なお、売買契約の場合は原則として損害賠償請求であり、補修請求権はありませんので（品確法では例外で補修請求権もあるけど）。

これは住宅性能保証などの制度を利用しているかどうかに関する説明のようですね。主に新築を対象としたものです。

＞瑕疵担保責任はいろいろ調べてみると契約の際、重要な事項の１つみたいで

瑕疵担保については重要事項説明ではないようです。ただし「宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置」については重要事項説明になっています。
確認していないですが、例の耐震偽造事件を受けてこのような保険の利用の有無を重要事項説明として最近義務になったようです（多分）。

まあ、新築の時にこの制度の適用を受けておくと、中古場合でも施工会社が承認すれば保証が引き継がれるので中古でも関係することがありますが（質問者の場合品確法上は新築ではないですが、流通上は新築とされる物件のようです）。

この一文は保険の利用はないということにすぎず（保険の適用は義務ではないようです）、瑕疵担保とは売り主としては、最低２年以上の瑕疵担保をつけなければなりませんね（宅建業法）。
建て売りで保証制度利用しているケースはまれなので、あまり詳しく説明しなかったのかもしれませんね（保証制度を利用するには建設会社が限定される）。

別途瑕疵担保についての特約があるはずです（通常２年）。これは確認してみてください。
もし記載がなければ、ラッキーです。一般特約で民法の原則より不利な条件を付けますので。記載がない場合は、民法の原則に従い、売買の場合無期限の期間が設定されます（ただし１０年で時効になると考えられています）

なお、品確法は１年以内かつ未使用が条件ですので、質問者の物件では品確法の適用はないです。

ところで、仮に保証が入っていても、瑕疵担保は原則として売り主が責任を持つことになっていて、現時点の保証内容として主な効果は、万が一売り主が倒産した場合、保証先が肩代わりしてくれるという程度のものですので、売り主がしっかりしていれば、なくてもほとんど影響がないです（姉歯事件のヒューザーのようなことになった場合は効果を発揮しますが）。


＞ローン解除の件ですが、低金利で優遇幅が大きく、借りたかった銀行は業者任せで落とされました。多少高金利でも借りれるところが決まってしまうローン解除は難しいんでしょうか？

ローン特約で決めた内容次第です。金利が高いところも対象になっているのならそこでローンが承認されれば、ローン特約は使えません。
これを逃れる方法はないかという質問もこのサイトでよく見ますが、ないということです。

なお、アフターサービスは通常施工会社が行うものです。これは施工会社ごとに内容が異なり、アフターサービス契約に基づくだけのものですので、契約内容をよく確認ください。


ちょっと気になるのは、
＞契約時から手付の一週間後

通常不動産取引では仮契約というのはしません。また、手付け金は契約時に支払いますので、このときが契約時だと思われます。
あるいは手付けと思っていたのが、申込金であり、その後の契約時に手付け金に充当されたのかもしれませんが。
この場合重要事項説明の際にその金銭の取り扱いについて説明をしなければなりません。それをしていなければ重要事項説明違反となります。

この回答へのお礼

私の勉強不足だったみたいですね。「契約時から手付の一週間後」・・・これは私の記載ミスです。申し込み金を入れてから一週間後で契約時に一時金(一般的な手付けですね）でした。契約時、勉強不足で素人だったため、後々、不安になるんですよね。特約記載やアフターサービスの内容など、もう一度よく聞いてみます。ご丁寧な回答ありがとうございました。

お礼日時：2008/05/01 22:51

No.3 回答者： noah2alpha 回答日時： 2008/05/01 12:26

　まず売主が業者であった場合は、中古だろうと新築だろうと

　引渡し後2年の瑕疵保証義務を負います。
　但し特約で引渡しから2年と謳ってあった場合、特に謳ってない
　場合は、瑕疵を発見した時より1年となりますので、昨日から
　始めたような業者以外はまず約款に特約として引渡し後2年と
　書いてあるはず。
　それと上記の特記事項欄の「宅地または建物の瑕疵を担保すべき
　責任に関する保証保険契約の措置」これは重要事項説明の際に
　瑕疵保証の保険に入っているかどうかを説明する義務があります
　ので、保険には入りませんよ瑕疵が発生したら売主で対応します
　と云う事になります。
　品確法は中古だと適用されないでしょう、今回の売買の場合
　1年以上経過している事と相応分の値引きがあったのであれば
　未入居であっても中古扱いとして対応されない可能性が高いです
　文面を拝見した感じだと、重説の際は内容が良く分からなかった
　けどそれに対して、説明を求めた際の回答として保証しないと
　言われたわけではないんですよね？
　まあ書いてありますとおり、どのような時に保証されてどの様な
　時に保証されないのか、よく業者さんに確認したほうが良い
　ですね。
　解約に関しては、建売住宅であれば表示登記の前であれば
　手付け放棄で解除できるってのが一般的だと思います。
　ご自分で動いた2社ローン内定がなければ、ローン解除が
　出来たと思うんですが。

この回答へのお礼

ありがとうございます。「～保険には入りませんよ瑕疵が発生したら売主で対応します」なるほど、アフターサービスのよさを謳ってますんで対応はしてくれるんですかね。でも「品確法」ははじめから適用外の物件ということですよね？私も住宅の法律にはシロウトで事前に勉強していたら契約時にはしつこく聞いていたであろう事なので悔やまれますが、瑕疵担保責任はいろいろ調べてみると契約の際、重要な事項の１つみたいで、そこが充分な説明がなかった、あるいは聞かれたら答えるでいいモンなんでしょうか？
あと、ローン解除の件ですが、低金利で優遇幅が大きく、借りたかった銀行は業者任せで落とされました。多少高金利でも借りれるところが決まってしまうローン解除は難しいんでしょうか？

お礼日時：2008/05/01 14:38

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/05/01 09:52

新築と書かれていますが、品確法上は新築ではないですね。

また瑕疵担保特約は売り主が宅地建物取引業者なら、＃１さんの解答にあるように瑕疵担保なしという特約はできません。最低２年以上の期間を設けなければいけないことに宅建業法で定められています（このほか売り主が宅建業者以外の事業者の場合もなしという特約は消費者契約法により禁止されています）。

そのような特約があることはおそらく売り主が個人なのでしょう。

となると売り主は自分で建てた家を売っているのか（この場合は未使用なので新築という表記でも許されるかもしれませんがだめかもしれません）、買った家を売却しているのだと思います（この場合は一度使用したのと同じことになりますので、中古と表示しなければだめでしょう）。

中古と表示すべきところを、新築と表示したのなら、契約について意志決定に影響する重大な情報に間違いがありますので、契約を無効とすることができる可能性があります。
このほか意志決定に関して重大な影響を及ぼす事項について説明に問題があればできることもあるのですが、記載があったということは、説明があった証拠になりますので、難しいですね。

説明などに問題がない場合は、ローン特約に定められた内容で、ローンが下りなかったのなら、白紙解除できます（仲介手数料も返ってきます）。

ローン特約が使えない場合は、手付け解除により契約解除できます（つまり手付け放棄。この場合仲介手数料も返ってきません）。なお、手付け解除は理由は何でもいいことになっていますので、特に理由を述べなくてもよいです。

ただし相手側が登記手続きなどをしてしまうと手付けによる解除もできなくなりますので、やめる場合は早めに申し出ることです。

この回答へのお礼

売主は西日本では大手のディベロッパーの物件です。ですので、何かと安心していたところがあり、もっと勉強しておくんだったと後悔しています。アフターサービスが充実と謳ってますので、おそらく、対応はしてくれるんでしょうが、私が不安に感じるのは重要事項をきちんと事前に説明してくれなかったことへの不信感です。
ローン解除という手は残ってますが、何と言うか、物件そのものに後悔とかうんぬんよりも、業者に不信感があり、「一生の買い物をするのにどうなの？」という思いでみなさんの意見を聞いてみようと思いました。ありがとうございました。

お礼日時：2008/05/01 14:28

No.1 回答者： zenzen123 回答日時： 2008/05/01 05:55

　契約して手付けを払っているなら買主の理由と言う事で

キャンセルは出来ますが手付けは流されます。

瑕疵担保も売主が不動産業者なら特約があっても無効です。

参考URL：http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html

この回答へのお礼

ありがとうございます。やはり手付解除しか方法はありませんか・・・。「瑕疵担保も売主が不動産業者なら特約があっても無効」なるほど。この点に関しては業者と話し合ってみます。

お礼日時：2008/05/01 14:19