建物請負契約と地盤調査

Question

条件付土地を契約した者です。
暫定の工事日程表を頂きました。わけあって間取りプランの決定が再来週になってしまうのですが、建築会社は来週早々に建物の請負契約をしたいそうです。日程表には契約の直後地盤調査になっていました。
確認申請を出すのがその一ヵ月後になっています。３階建てですがその会社は３階建てを多く建築している会社です。確認申請が下りれば９月の頭に着工です。
再来週末にはプランも決定できるので私としては土地のローンの申し込みが今月下旬にあるのでその直前くらいまでに建物の仕様の詳細な金額の内訳書、確認申請用の図面図書を作ってもらい私がチェックしてからの建物契約にしたいと思っているのですが、これは強く言っても通りますよね。
ローン控除のこともあり、今年中に引渡しして欲しいと思ってましたが、もうそれにはこだわらなくなりました。
宜しくお願いします。

wingmanX · Accepted Answer

建築会社はその土地にその建物を建てるに当たって、できる限り正確な総額を把握し、建て主に提示する義務があります。
これは当然のことで、不明確な部分があるとあとのトラブルを招きます。
地盤調査の結果、地盤が弱かった場合の改良費用は大きな費用となる場合が多く、計画予算に大きく影響するはずです。
それを不明確なままに契約を迫る建築会社は乱暴な進め方です。
地盤調査をして改良費用が必要なのか必要でないのか、必要ならいくらかかるのかを明確にしてから契約をするのが当たり前の進め方でしょう。
少なくとも付近の地盤調査データを参考にしてでも、概予算を提示するのが最低限の建築会社の義務でしょう。

どこの建築会社やハウスメーカーの営業マンも、月に１棟か良くて２棟契約できるかどうかの仕事をしています。
そういう営業マンにとっては、今月の成績をとにかく早く取りたいものです。
そのためには多少乱暴でも契約を迫ります。
その乱暴な要求に対して、当然必要な検討期間を強く要求することはまったく問題ないですし、必要なことですし、そうすべきです。
地盤調査に費用がかかるので、地盤調査が契約後になっているのであれば、地盤調査だけ見積もりを提出してもらい別契約にして、本契約の前に調査すれば良いのです。

また、ほとんどの場合が「仕様変更＝予算増加」です。
いくら仕様変更に応じたとしても、結果は計画予算に狂いが生じ、狂いが少なければいいですが、大きくなるとこんなはずじゃなかったと言うことになります。
プランも地盤も不明確なままの契約は、後のトラブル発生を招くよくあるパターンです。
トラブルの解決には精神的にも金銭的にも負担を免れません。

余裕を持って、よく検討されて、ご納得のいく建物が建つことをお祈りします。

nonbay39 · Answer

＞すでに住んでいる同じ会社の作った建物を見せてもらうようお願いしても良いものでしょうか。住み心地など聞いて見たいのですが。

　お願いはしても良いでしょう。
　全く紹介できないようでは、お客のアフターフォローが全くできていないということになってしまいます。
　ただ、そういった家を訪ねる際は、マナーとしてその住人の前では家のことを褒めてもけなしてはいけないでしょう。不便な点悪い点を執拗にたずねるようなこともいけないでしょう。

nonbay39 · Answer

気持ちは良くわかります。

　建築条件付きの土地は、ある期間内に建築の契約に至らない場合、土地の契約がキャンセルされる特約があるでしょう。ゆえにその土地で結局あなたが建築しないことになれば、業者にとっては全てご破算になり数ヶ月が無駄になります、業者が支払う土地の金利も馬鹿になりませんし。

＞これは強く言っても通りますよね。
　わかりません、業者にその気がなければ、相手してくれなくなるでしょう。詳細にあれこれ作った挙げ句に駄目ということになれば作業は無駄になってしまいます。契約前の人間（お客様候補）にたいしてどこまでの労力（費用）を割くかは業者の方針次第でしょう。
　そうなれば、あなたは当然建物の契約しないと思いますので、業者は次の人にその土地を売る算段をはじめるでしょう。

　契約前はお客様ではなくお客様候補にすぎない点を理解はしておいたほうがお互いのためだとは思います。契約前のあなたをどれだけ相手した所で一円も生まないでしょうから。お金をくれない人がお客様ではないというのは当たり前でしょう。

　まあ、あなたの思い描く描く工程は、建築条件など無い土地をあらかじめ持っている人のための工程だと言えるでしょう。
　現状ではどうやっても契約するまでは、あなたが本当に建物の契約をするかどうかは建築業者にはわかりませんから。

　先にとりあえず契約しておいて、詳細はその後につめ、きちんと変更契約をしてから着工という手もあるとは思います。その代わりその旨あらかじめ強く約束してから契約する必要はあるでしょう。

　あれこれ書きましたが、当然業者とそりが合わなければ、キャンセルすれば良いのです。もしくは、土地について支払い能力があるのならば建築条件を外してもらうのも一手でしょう。

　ただ、地盤の調査は建物の契約前にお願いしましょう。どういった改良が必要で費用もどの程度なのか確認しましょう。

september6 · Answer

＞間取りプランの決定が再来週になってしまうのですが、建築会社は来週早々に建物の請負契約をしたいそうです

肝心のプランが固まっていない段階で契約ができるはずがありません。
こういう意味不明なスケジュールに乗ってはいけませんし、後々打ち合わせしていく中で金額がＵＰしてトラブルになることが多いのです。
せめてベースとなる間取りくらいはＦＩＸさせるべきだし、細かい仕様については別としても標準仕様の内容は認識してから契約すべきです。

＞日程表には契約の直後地盤調査になっていました

これも随分いい加減ですね。地盤調査をしなければ地盤改良の要否や基礎仕様も決定出来ないし、そこを置き去りにした見積りや契約に何の意味があるのか？
契約後などとふざけたスケジュールではなくて早急にやってもらうべきです。土地は契約済みなんだし先方が断れる理由はありません。

「契約」を急かすのは業者の常ではありますが、「契約」ありきで物事を進めていくと、後から何でもかんでも変更変更となる可能性を視野に入れておいてください。しかも「あなたに不利になる変更」であることが殆どです。
何でも変更で対応するくせに契約解除はできないというような業者にとって都合の良い「見切り契約」ではなく、しっかりと内容を固めた上で契約するのが本来の姿です。

まともなスケジュールをお願いして、もしそれが通らないならば請負契約を締結せずに、停止条件を使って解除するのも方法です。

affilie · Answer

おはようございます。

不動産取引は全てが自由契約です。
ローンも自由です。

本題ですが、買主の希望ですので、売主との調整になります。
是非で判断なら…出来ます…になります。

仕様のほか、耐震というか構造計算まで要求できます。
相手が応じるかは相手次第です。

私は、分譲建売物件でしたが、整地中に手付金を納めたこともあり、風呂場、給湯器、キッチンを仕様変更できました。
売主も追加仕様に応じてくれる会社だったからできました。
構造計算書も出してもらい、自分で確認もしました。図面も家屋だけでなく、配線図も出してもらい、かなり変更しました。

全ては相手次第です。

Dr_suzuki · Answer

昨今の法律改正で、基礎に関しては厳しい状況になってきており
コストアップを余儀なくされることが多くなってきています

今まで、小規模な住宅では問われていなかった地盤の液状化対策
なども言われることが出てきています。
地盤調査の結果基礎に多額の費用がかかると言うことが判明した場合
貴方の望む総予算で貴方の望む家が造れるのでしょうか？
契約後に、敷地内に産廃が埋設されていたケースも有ります

土地を買うのなら地面の下も買うのだと言うことをお忘れ無く。

建物請負契約と地盤調査

建築会社はその土地にその建物を建てるに当たって、できる限り正確な総額を把握し、建て主に提示する義務があります。

この回答への補足

＞すでに住んでいる同じ会社の作った建物を見せてもらうようお願いしても良いものでしょうか。

気持ちは良くわかります。

この回答への補足

＞間取りプランの決定が再来週になってしまうのですが、建築会社は来週早々に建物の請負契約をしたいそうです

この回答への補足

おはようございます。

昨今の法律改正で、基礎に関しては厳しい状況になってきており

この回答への補足

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　気持ちは良くわかります。