抵当権（追加抵当権について）

追加抵当権についてわかる方教えてください。

5年前くらいに借り換えによりある金融機関へ変更しました。
その時に、土地と建物に金融機関の抵当権が設定されました。
（ここまでは、通常と思われるので納得しています。）
今回は、今住んでいる横の土地を購入しようと思い同じ金融機関に
手続きしたところ、今回の借り入れに対しては、抵当権無しのローンを組ましたが、なぜか前回借りた住宅ローンに対して抵当権追加を行わなければいけないと言う事なのですがなぜなのでしょうか？
違う金融機関で借りていればわからなかったような気がします。

No.1 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/06/18 23:07

今回ご購入なさった土地が通路部分である、面積が少なすぎる

間口が狭い等の何らか理由があり、その土地単独では家が建てられらない
又は隣地所有者の貴方以外は買わない＝価値がないような物件ではありませんか？

本来であれば、購入のために借入なさった分の抵当権を
その土地に対して登記するべきですが、上のような理由があったため
銀行としても、価値のない土地だけを担保に取っておくよりも
価値のあるご自宅部分に追加融資という形にして
処理したのではないでしょうか。

この回答への補足

ご意見ありがとうございます。

補足させていただきますと
すべて回答が逆なのですが、
自宅には、すでに住宅ローンでの抵当権は、つけられているのです。
その横の空き地を購入しようとした際に、空き地側に抵当権をつけるということなのです。
結局、抵当権追加をしなければダメと金融機関から連絡がありました。

補足日時：2008/06/19 14:22

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2008/06/19 10:00

元業者営業です。

＞なぜか前回借りた住宅ローンに対して抵当権追加を行わなければいけないと・・

多分、その土地が何らかの理由で「担保価値」を認められなかったのでしょう。
むしろご自宅に担保余力があってラッキーでしたね。

ただし、金融機関の担保評価を得られなかったという理由はしっかりと確認された方がよろしいかもしれません。

この回答への補足

回答ありがとうございました。

担保価値は、今現在の価値で足りているそうです。

補足日時：2008/06/19 14:26

No.3 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/06/21 14:24

失礼ながらご質問の意図がよくわかりません。

これから購入される土地に対して、抵当権を付けられたくないのであれば
金利の高い無担保型の多目的ローンやフリーローンを借入なさるか
定期預金等を担保の融資を受けられれば良いのでは？

なお、「抵当権追加」と仰る意味も不明ですが
隣の土地のみを抵当権に取るだけではなく、自宅部分においても既に
登記されている抵当権に対して債権額の変更や共同担保の再設定等
何らかの「書き換え」を求められているということで良いのでしょうか？

もしも、そのような場合でしたら、融資する銀行側は
万が一、貴方側の何らかの事情で返済ができなくなった場合を考えているのでしょう。

ご存じかと思いますがローン返済が滞ると、銀行は差押→競売といった手順を踏みます。
しかし、このとき自宅部分のみにしか抵当権を付けていなければ
差押えて競売にできるのはあくまでも自宅部分だけとなってしまいますから
もしも、貴方が自宅部分から隣の土地全体にブロック塀を建立していたり
自宅の増築部分や車庫、倉庫などを両土地にまたがって建ていたりすると
隣の土地にはみ出した部分については
「建物は購入者のものだが土地は他人のもの」というややこしい物件
＝競売での買い手が限られてしまうことになりかねません。
このような事態を避けることを想定しているのではないでしょうか。

また、ローンの種類に関わらず通常は借入限度額というものが存在します。
収入や担保価値各金融機関ごとによって変化しますがご自宅であれば
概ね年収の4～6倍が平均的と言えるでしょう。
この限度額は全てのローンの合計額となりますから
A銀行で限度額いっぱいまで借りていれば、借りる銀行を変えたからといって
借入の総合計が限度額を上回る融資を受けることはできません。
よって、「違う銀行から借りていたらわからなかった」というのは
現実的にあり得ないばかりか、貴方のご収入にもよりますが
違う銀行に申し込んでいたら融資を断られていた可能性も高いと思います。

この回答へのお礼

なお、「抵当権追加」と仰る意味も不明ですが
隣の土地のみを抵当権に取るだけではなく、自宅部分においても既に
登記されている抵当権に対して債権額の変更や共同担保の再設定等
何らかの「書き換え」を求められているということで良いのでしょうか？

上記のようなケースです。
非常にわかりやすい回答ありがとうございました。

銀行側からは、土地を売却する時は、抵当権をはずしてくれると言って
ましたが問題なくはずしてくれるのでしょうか？
この点が非常に不安です。
文章にも残してくれなかったので。

お礼日時：2008/06/23 08:41

No.4 ベストアンサー 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/06/23 11:45

隣の土地を購入されるにあたって「追加融資」という方で

お借りになった金額を返済することで隣の土地についた
抵当権及びご自宅への追加（書換した）部分を外してもらう
（元通りにしてもらう）ことは可能でしょう。

これは今回のようなケースに限らず
例えば、土地面積にゆとりのあるご自宅（全体に抵当権付）
仮に土地が300坪、抵当権は3000万円の土地があり
そのうちの50坪を売却するようなケースの場合

抵当権が付いたままの土地を売却する訳にはいきませんので
このような場合は、売却する部分に見合った金額を返済することで
その部のみの抵当権を外してもらうことができます。
（上の例ですと単純計算で500万円程度を返済する）

なお、いずれの場合も借入額と担保価値との兼ね合いがありますので
必ずしも大丈夫とは言い切れません。
ご参考まで・・・。

この回答へのお礼

大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/06/23 17:01