中古住宅の売却 不動産さんのえらび方

諸事情により、戸建住宅を急遽売却せざる終えないことになりました。
今のままだと競売とかになってしまいそうです。

取り合えず数件自宅を見ていただいたうえで、見積もりをしていただいたところ、すべてローン残高を300万以上はるかに上回る良い値段をつけていただきましたので、物件としては実際良いものだと思います。

賃貸とかで過去に３回ほど今まで引っ越しましたときも、同じ物件が、ずいぶんと実際の家賃も交渉しだいで変わりました。

しかし売主としてはど素人なので、専売と一般？の違いさえ良くわかりません。
一度売買依頼を出してしまうと、他の売買会社とは再見積もりを出したりして依頼を出したりしてはいけないのでしょうか？

売却価格の他にかかる、仲介手数料などがどういうシステムなのかも、わかりません。

売買手数料ってどのくらいかかるのでしょうか？
ネット広告や、周辺にチラシ一枚出していただいたりすると、
それだけでも何万と変わってくるのでしょうか?

出来ましたら、専売？と、一般のメリット、デメリットなどについてもそれぞれ教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2008/06/24 10:00

元業者営業です

＞しかし売主としてはど素人なので、専売と一般？の違いさえ良くわかりません。

仲介業者との媒介契約は三種類あります

＜専属専任媒介＞
→特定の不動産業者1社だけに仲介を依頼する契約形態です。複数の業者に重ねて依頼をすることや、自ら購入希望者を探したり、（親、兄弟でも）売買契約を結ぶことはできません。他の業者や自ら見つけた購入希望者と売買契約を結ぶ場合には、依頼した業者に対して仲介手数料相当の違約金を支払うことになります。
◆メリット
現在、殆どの業者が「専属でないと広告予算がつかない」事が多いので専属にすれば「新聞折り込み、ポスティング」等の広告活動をしてくれる
◆デメリット
前述のように「すべての窓口はこの業者」となりますので、力の無い業者、悪徳？業者に依頼するとえらい目にあう。
＜専任媒介＞
→仲介を依頼できるのは1社のみですが、自分で購入希望者を探すこともできる契約形態です。この場合、売り主は自ら見つけた相手（知人・親族あるいはその紹介を受けた人など）とならば、依頼した業者を介さずに売買契約を結ぶことができます。
◆メリット
買主が突如現れた（知人等が「売り出すなら俺が買うよ」のようケース）場合、自分でこの業者を通さずに契約できる。
◆デメリット
特に目立ったデメリットはありません。
＜一般媒介＞
→複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約形態です。
◆メリット
複数の業者で同時に依頼できるので販売の間口は広がる。
◆デメリット
A社の広告でB社が契約等のケースがあるため、どの業者も販売に力が入らない（広告予算がつかない）。
一斉に数社からインターネットに掲載されたりするため、「売れ残り感」が出てしまう。
結果的に売却が遅くなる。

＞売却価格の他にかかる、仲介手数料などがどういうシステムなのかも、わかりません。

仲介手数料は宅建業法で上限が決まってます。（殆どの場合、上限での請求になります）
売買価格が７００万円以上の場合。。。
（７００万×３％＋６万）×１．０５（消費税）＝仲介手数料
例
（物件価格２０００万×３％＋６万）×１．０５＝６９３，０００円（仲介手数料）

＞ネット広告や、周辺にチラシ一枚出していただいたりすると、
それだけでも何万と変わってくるのでしょうか?

基本的に不動産仲介業は「仲介手数料」で全て込み込みです。業者側からの広告費等の請求は禁止されておりますが、例外として売主から特別に依頼した広告活動費（「新聞広告だしてよ」等売主が頼んだケース）については請求できる事になってます。

ちなみに、全ての媒介契約は３か月で切れます。自動更新はありません。継続して媒介契約を結ぶ場合、新たに契約の結び直しになります。
なぜなら、依頼した業者を変えたい場合に自動更新では色々と不都合な面があるからです。

なお、３か月以内（媒介契約期間内）での途中解約は、原則自由ですが業者によっては、それまでにかかった広告費等を請求される場合がありますので慎重に。

結論、どの業者にどの媒介契約で依頼するかは悩むところですが、私の経験からは一般媒介よりは専任か専属専任で依頼した方が、成約の可能性は高くなるようです。
ちなみに専任及び専属専任で依頼した場合、仲介業者は次の義務が発生します。

専任媒介
→媒介契約後7営業日以内に指定流通機構に物件を登録し、2週間に1度以上、売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。
専属専任媒介
→媒介契約後5営業日以内に指定流通機構に物件を登録し、1週間に1度以上、売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。

以上の義務を果たさなかった場合、「契約不履行」により即時「契約解除」ができます。

以上、参考まで。

この回答への補足

NO.2さま
まずはご回答ありがとうございます。あまり目立ちたくもなかったので、まずは「諸事情」と書きました。また、ご説明の点も大変わかりやすく、ありがたく頂戴いたしました。

実は専任媒介業者様には、すでに昨年から契約をしております。本当に親身になってくださるよい方です。

物件はまだ築4年、居住3年半ほどの土地家屋ともに私個人名義の物件です。その当時は私側に税込みで450万程度の収入があり、会社関係のろうきんで1.3の金利で借りられたのです。主人と共有財産にできなかったのは彼が高校卒業当時から、10回以上の転職と無職期間を繰り返して、当時も手取り月８万の収入しかなかったからです。

２年ほど前からいわゆるＤＶ状態になり、私は会社を休職せざるをえない状況となりました。傷病手当金もすでに切れました。冷蔵庫の中のものを食べることさえ、外出することさえ怒鳴り続けられるようになり、主人が帰宅時間になると体の振るえと吐き気が止まらなくなり、食べ物が一切食べれない状態となりましたので、各種相談所に相談したのですがシェルターには、「暴力はない、死ね、殺すなどとの発言はない」との理由でどうしても入れませんでした。昨年の暮れから、やむを得ず昨年の暮れから一人でトランクひとつだけもって、ウィークリーマンションへとりあえず逃げました（子供をつれて帰れる実家も、子供を連れてどこかに暮らせる場所も、体力も私にはなかったのです）。その後、東京にも２回ほど、２ヶ月近くホテル暮らしで手段を探しましたが今はどうにもならないというのが結論で、面接調停という手段から、法的には訴えていくことになりました。

別居してから７ヶ月、自宅に入ることも、子供に会うことも一切許されません。私物のひとつさえ持ち出せません。税金関係はく自宅へ届きますがそれらも私の手元には届けられません。また不動産の売買の下見客があっても、彼がすべて断ってしまい、不動産屋との連絡すら一切電話をとりませんから、売れるわけがないんです。それでも「子供の養育費」として、月１１万近い住宅ローンの支払いを強要されて、彼の携帯代までいまだに払わされています。自宅には子供たちとともに立てこもられたままです。売れるわけがありません。

住宅ローン会社や、固定資産税側の責任者とは、すべての事情をお話して、４月からはさすがに支払いはすべて一時停止とさせていただきました。固定資産税だけは、なんとか私側に特別例として、郵送していただいています。４交代勤務なので、いつ自宅にいるのかもいないのかもわからずに、入れませんし、私も自宅周辺や彼が通るかもしれない道を通るだけで、嘔吐と体の震えが止まりません。今日まではただただ子供の近くにいたくて、もしかしたら一緒に寝泊りできる日もくるかもしれないと63000円の、自宅周辺のアパートをなんとか維持もしてきましたが、なんとか回復して、どこかで復職しないともう食費すらも捻出できないので、自宅からある程度遠く離れた安アパートに数日中に引越しします。もちろん電話ひとつもパソコンもないままですが、なんとか遠方の友人から古いパソコンを譲り受けられることになれたのですが、開通するのも、手に入れられるのもまだ数週間先です。

違う不動産屋にちらりと聞いてみたところ一度専任業者との契約解除をして情報を一切のネットから消した上で、数週間後に新しく、各社に再見積もりを取った方が売りやすいと聞きましたので、いずれはその手段をとりたいとは思います。しかし、さすがに彼の勤務先にまで事情を話したら、即刻解雇にされる恐れがあります。そうなると子供たちの生活費が双方に捻出できませんので今はこらえています。

いずれにしても、薬をやめたら200/160の若年性高血圧症を持ちながら、４交代勤務をしながら、肝臓癌にまで達して、小康状態とはいえ、いつ入院するかわからない義母一人のみに、子供を預けたまま転職歴を繰り返す彼が今の仕事を続けられるわけはありません。多分困り果ててて倒れるか、子供たちを施設に預けるしかなくなるでしょう。

それまでに私が回復して粘り勝ちするしかないのが、現実です。
今日はなんとか費用を捻出して、ネット喫茶に１時間だけこられました。あわてて書きましたので、愚痴ばかりでしたし、わかりにくいところや誤字脱字がありましたらお許しください。

補足日時：2008/06/30 22:02

No.2 回答者： x04boyyc 回答日時： 2008/06/29 01:11

素朴な疑問なのですが、良い物件で不動産屋が良い値段を付けてくるならば、競売で売却した方が有利ではないですが？

　質問者様から購入した物件は、多少なりともリホームされて、儲けを上乗せされ販売されるわけです。
　ならば、競売にした方が、純粋な市場原理で値段が付くわけです。
昨今は競売物件に普通の人も参加し、過熱気味の様子です。
裁判所という名の不動産屋に任すのも選択のひとつかと。

この回答への補足

まずはご回答ありがとうございます。

詳細はとりあえずまとめて、ほかの回答者の方に書かさせていただきました。不動産会社の方とは一応相談したのですが、「競売だけは絶対にしないほうがいい」と、アドバイスされました。

できましたら、競売の利点をもう少し深く教えていただけますか？
裁判所という名の不動産屋さんに任すのか、ひとつの手であるとすればなんとか必要書類や、そのシステム、費用ほかを捻出して、売ってしまいたいのが本音です。

家財の処分ひとつ仕方しらない主人ですから、家財道具すべてに赤札とやらを張られてしまったほうが、子供たちを守るためにも、とても話は早くなります。

次男の出産費用を本気で考えてくださいと、泣いて頼んだら、次の朝に自分の生命保険を解約してきてしまったり、無職期間の国民年金すら、いまだに限度いっぱい滞納しながら、別居後に二代目のノートパソコンを、ローンで買うような人でした。自分が車一人で寝泊りしてでも、いい加減４０歳男性として、しっかり自立することを自覚してほしいのが本音です。

子供たちは私が回復するまで、実際施設に一時期預けてもいい覚悟もついてます。施設のこともきちんと調べてはあります。11才と、２歳なので、年齢的に別々の施設にはなりますが、私が回復できれば会いに行くことも、会った上で兄弟を会わせてあげることもできます。子供たちに会うことが、私の回復へ近づく、最短の早道でもあるんです。

補足日時：2008/07/01 00:33