一般or専任媒介契約…どちらがよい？

マイホームを売りに出しています。価格を下げる以外に早く家を売るための上手な業者選択方法を教えて下さい。また他にアドバイスがあればお願いします。Ａ社で専任媒介契約をしていましたが３ヵ月過ぎても売れないので友人に相談したところ、Ａ社は販売力のあるいい会社だが我が家から最寄の駅に事務所がないので地域密着性が薄いと言われました。そこで自宅から最寄り駅に事務所を構えるＢ社と専任媒介契約をすることにしました。販売活動を集中して頑張ってもらえるので良いと聞いて専任媒介契約を１社と結びましたが、何社とも一般媒介契約する方が早くお家を売れるのでしょうか？一般媒介契約だとあまり宣伝活動などしてもらえないと聞きましたが…。

No.2 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2008/08/11 11:18

元業者営業です

＞専任媒介契約をすることにしました。販売活動を集中して頑張ってもらえるので良いと聞いて専任媒介契約を１社と結びましたが、

一般的に言ってその通りです。

＞一般媒介契約だとあまり宣伝活動などしてもらえないと聞きましたが…。

これもその通りです。仲介業者は「成果報酬」です。広告費をいくらかけても、その結果「他社で契約」では目も当てられません。いいとこレインズに載せるか、ホームページに載せる位でしょう。

不動産の売買は難しい印象ですが、実は思ったより単純です。
それは「価格が安いか高いか」です。
つまり、どのようなワケあり物件（自殺、他殺等）でも「安ければ」必ず売れます。（その意味で「掘り出し物」です）
逆に、どんないい物件でも「高ければ」うれません。（「相場よりも」という意味で）

ご質問者の物件が３か月経過しても売れない理由は一つです。それは「高いから」です。乱暴な言い方ですが、ご質問者の値付けでは物件が市場性を持っていないと買い手に判断されているのです。

昔と違い、現在はインターネット等で売買情報はすぐに広がります。それでも売却に３か月以上経過しているのなら、専任、一般というより価格を変えた方が即効性があります。逆に売却を急いでないなら価格の高いまま売り出しをせず、一度売却を取り下げた方が良いかもしれません。このままでは「晒しもの」になってしまい、よけいマイナスイメージがでて売却が困難になる事もあります。

誰もできるだけ高い価格で売りたいのは当たり前ですが、買い手は価格に敏感です。少しでも「割高感」がありますと本当に何にもリアクションがありません。（苦笑）ホント、正直ですよ。

厳しい言い方をしましたが、これも現実です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
そうですねぇ～。やっぱり価格なのか…。

不動産の方にみていただいた査定価格は２種類ありました。
(1)物件の価値からつける価格
(2)市場でスグに反応がくる価格
後者の方が150万円ぐらい安い値段でした。

今は、ローン残高になるべく近い(1)の値段で売りに出しています。
注文建築で建てたので、床暖房がたくさんの部屋についてたり、
脱衣所にも暖房がついていたり、収納も多めだし、
屋根つきベランダも大きいなどなどなどなどなどなど…
案内の時にセールスポイントもたくさんあるので、
この価格でいきましょうっということになったのです。

１ヶ月後には新居に移るので、売りに出している旧居は空っぽの方が、
広く見えて早く売れるのでは…なんて期待もしているのですが…。

季節的にも、経済状況的にも、
あまり不動産が動いていないとも聞きましたし、
業者の方とよく相談してみます。ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/11 15:04

No.4 回答者： kesuita 回答日時： 2008/08/21 20:10

一般と専任媒介契約どちらがよい？かということですが、不動産屋さんのやる気のちがいは簡単にわかりやすく言いますとこんな感じです。

・一般媒介契約
自社以外にも依頼されている会社がある為、競争心が出てくるかと考えがちですが、不動産屋さんの心理は、実はその逆になります。
他の会社にも依頼しているのなら、「自社だけに依頼しているお客さんを優先しよう」「お金をかけて広告出した後、他社に取られたら損が出てしまう」などを考えてしまい、あまり積極的な活動に出てくれない可能性があります。
※公開間口が広くなる分、良い結果に繋がる場合も多々あります。
・専任媒介契約
自社に完全に任せられているので、一般媒介契約と比べると、とてもやる気が出ます。折込チラシなどの費用のかかる広告活動も積極的に行い、自社だけに依頼してくれたお客さんの為にも、必死になって購入者を探してくれます。
※１社のみなので、依頼した会社、担当者によって結果を左右されるリスクがあります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
実は、私も、Ａ社とＢ社の担当者の方をどうしても比べてしまって、
担当者の方のやる気＆販売力は大きいなと感じていたところです。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/21 22:44

No.3 回答者： ka-kagon4 回答日時： 2008/08/11 11:33

引越しにあたり、現マンションを売りに出してます。

ウチも専媒契約してます。

質問者様のご友人のお話で「？」な部分があったので、ただの一般人ですが書き込みさせて下さい。

＞Ａ社は販売力のあるいい会社だが　（以下略）

とありますが、私が契約した不動産屋さんの話では、
売る際の窓口として特定の業者さんと契約するのが専媒で、
物件の情報そのものは不動産業界で共用するので、
他社の不動産屋も情報は手に入れる事はできるのだそうです。

実際、まだ未公開物件の状態の我が家ですが、他社からのお客さんが何人か内見にいらっしゃいましたし、
自分とこでリフォームして売り出そうと思うのか、業者さんも内見にみえました。

つまり、他社のお客さんでもチラシで物件探しをしているのではなく、
不動産屋まわりをして物件探しをしているお客さんなら「こういう物件がありますよ」と
教えてもらってる可能性があるので、
質問者様の物件が欲しければ内見しにくると思います。

質問者様の物件に内見や問い合わせぐらいはあったと思うので、
何故売れなかったのかＡ社に聞いてみましたか？
価格だったのなら下げるしかないです。

一般的に、同じ値段なら駅近くの中古よりも
駅から多少遠くても新築が良いと思う人のほうが（若い人ほど）多いですからね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

不動産業者で情報共有についてですが…うちの場合も、
過去３ヵ月に、他の業者さんからの案内が何件かありました。
（Ａ社と専任媒介契約していたので、他の業者さん＆Ａ社の
担当の方が一緒にお客さんを連れてこられました）
でも、Ａ社に来店されたお客様からの案内は０件でした。
このエリア、この小学校区内で家を探している人は、
やっぱりこのエリアにある不動産業者さんの店舗に来店するのかな～
っと思ったのと、お客さんを連れてきてくれた業者さんも、
このエリアに店舗を持つ業者さんだったこともあって、
やっぱり、どうせ専任媒介で契約するなら、このエリアに
店舗をかまえる業者にするべきなのかなと思ったのでした。

やっぱり価格が一番の売れない原因みたいな感じがしてきました。
だいたい不動産の方にみていただいた査定価格くらいで
売りに出しているのですが…。
業者さんとよく相談してみます。ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/11 14:52

No.1 回答者： detekoiya 回答日時： 2008/08/10 14:48

専任にするのか、一般媒介で何社も頼むのか

どちらもメリット・デメリットがありどちらがいいとは一概には言えません。
売主側の専任なら、買主を他社が見つけたとしても売主の手数料収入がありますからある程度は広告費用等をかけられますが、一般媒介ではよそで決まれば何も収入にならない以上は、かけられる費用は限りがあります。
また専任にしても、３カ月後には他業者の専任にされる、そして希望価格が高くて３か月で売れるようなものではなければ、当然費用をかけるのは躊躇します。

誰でも高く売りたいのは当然ですが、売り手の希望だけではまとまりません。
売れない理由が専任とか一般だからというところだけにあるとは思えません。がんばって販売して欲しいなら売主も売れるだけの条件を揃える必要があります。成約報酬である以上は仕方がないことです。
価格設定とかに問題はありませんか？

こっちは売主だ、客だ、高い値段で売るのは業者の当然の努力だろうと、無理な価格設定をゴリ押ししておいて売れない責任を業者のせいにして、結局は専任を出した業者にも見捨てられていろいろな業者をジプシーのようにさまようことになる方もたまにいらっしゃいますが、業者間の情報登録で物件は回っていますからそういう物件は「干され物件」として有名になっていたりします。

物件は商品です。早く売れるには商品力が高くなければなりません。
商品力とは専任か一般かであることよりも別の部分のほうが大きいと思いませんか？

この回答へのお礼

そうですね。専任、一般どちらもメリット＆デメリットがありますね。
それから、『ジプシー』『干され物件』そうならない様に気をつけたいと思います。
ためになりました。ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/21 22:48