共有の公衆用道路の売買について。

Question

現在、私の親、Aさん、Bさんの３人で公衆用道路を持分3分の1づつで共有しています。
昔のことなので何故かはわからないのですが、この土地はAさん、Bさんの土地に面していて、私の親の土地とは面していません。
（この土地の東にAさんの土地、さらにその東隣りが私の親の土地です。BさんはAさんの南の土地です）

ただ、地目は公衆用道路なのですが、実際にはこの土地は道路としての役割はなく、実際にはAさんとBさんの塀の中にある土地です。

今回、Aさんが引っ越すことになり、不動産屋がその土地を買って建売住宅を販売することになり、私の親に話をしに来ました。
曰く、ほとんど意味の無い土地で、お互いすっきりしたいので、登記の料金は全部持つので名義を外してもらえないかとのことです。
この場合、公衆用道路で固定資産税上は非課税、実際には役に立たない土地ということですが、その持分の分の費用というものを請求することは出来ないのでしょうか？

詳しい方がいらっしゃいましたら、ご教授頂きたいと思っています。
宜しくお願いいたします。

LAMY · Accepted Answer

専門家ではないのですが参考になれば。
現状使用していなくても、意味がなくても1/3の権利はあります。

「意味もなく名前は登録されない」と考えると、過去に利害関係が
あって登録しようという考えに至ったと考えるべきです。

ならば、その土地の地価までは分かりませんが「登記の料金だけ
で名義を外す」というのは考えものだと思います。地価にもより
ますが、場所によっては数m2でいい金額になりますから。

質問の文章だけでは配置が分かりませんが、#1でも書かれている
ように「地形」としてではなく、接道によって所有している土地の
価値(地価)も変化しますから注意して下さい。

当方が不動産屋でも.....そういう言い方になるでしょう。
(余計な説明をせずに「名義を外してくれ」だけしか言いません)

unbera · Answer

ご両親の問題に、ご家族が相談にのってあげるって
普通のことではございませんか？
（むしろ本人が関係ないから好きにすれば等いうよりよほど良い）

子供はなんの権利がないなどとは
妙な話にかんじますねぇ。

LAMY · Answer

まだ締め切っていなかったので補足します。

#3でも書いていますが、「公衆用道路」という表現はありません。
現在の表現では「位置指定道路」になると思います。
例えば袋小路になっており正式な道路としては認められない、
奥まった土地を有効利用する為の「仮の道」になります。

これは市町村に「物納」するまで管理は所有者になります。
管理負担については所有者の話し合いであり、利用していない
からその管理負担は行わないと言っても問題ありません。

逆に駐車場などを作り、その道路を使用するのであれば
当然ながら負担するのは道理であり、都合良く近隣の方を
利用したとなれば心象が悪くなるのも当たり前です。

飽くまで「権利」と考えるなら売買であり、
それこそ本当にスッキリさせる手段ではあります。
特に(今回は)相手に個人が含まれるものの不動産屋なのですから、
しっかりと手続きを踏むべきです。

また、問題の道路、接している(本当の)道路によりますが、
出入りを便利にするのに「隅切り」を求められる場合がありますから、
そのまま無条件で手放すのは得策ではないと思います。

地価も低くくて二束三文なのに意地を張るのも得策ではありません。
しかし、都内では境界ブロックを「中心にするか」と「どちらかに
入れるか」だけで裁判沙汰にもなります、数cm、数m2でトラブルに
する人もいるのは事実です。

こんな質問ですから子供ではありません、総合的に判断すべきです。

outerlimit · Answer

このようなことは　欲張りたくなるのが人情ですが

欲張るとろくなことにはなりません

現状でも　その土地に建物がかからなければ　なんら問題は無いのです

この機会を逃すと　（自分には)利用価値は無いのに管理責任のある土地を保有し続けなければならなくなります（将来どの様になるか予測はできませんが）

どのような主張をするのも自由です　と同時に相手も　それを受け入れるのも拒否するのも自由です

質問者には何の権利も無いのですから、親に任せるほうがよろしいのでは（ご近所との関係はわかりませんが、ごねた・無理難題を吹っかけた　と言う噂は尾鰭がついてすぐに広まります)

Neutralist#1 · Answer

＞その持分の分の費用というものを請求することは出来ないのでしょうか？

出来ますよ。
通常、私道の持分はタダ同然で、その道路を必要とする宅地とセットで売買されるケースが多いです。
そういう意味ではA土地にも1/3の私道持分が付いているわけで、あなたの親御さんの1/3を買わなくても特に問題はないと思いますが、恐らく通行だとか掘削だとかで承諾や費用を請求される可能性を消しておきたい目的ではないでしょうか？

値段を付けるのは構いませんが、あまり高いことを言うと相手は買わないのでは？無償が気に入らなければ路線価の1/3程度で売買したらいかがでしょうか。
また、売りたくないなら売らないのも自由です。

しかし、本来はその私道の維持費や修繕費については3等分ですよ？（塀で塞がれていることがそもそもおかしいです）
所有者責任も3等分ですし、本当に無意味な持分であれば移転登記費用を相手持ちで手放せるという条件は悪い話では無いと思いますけど。
あまり欲張る内容の話ではありません。

unbera · Answer

ANO.3です

参考までに

http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20070412a2000a7.html

公衆用道路とは正式な用語ではなく、ぼやかした表現だと感じます。

道路廃止がシナリオにあるとすれば
（当然プロなら考えると思いますが・・・）
あなたの親から土地を騙し取ろうとしてるも同然に感じます。

unbera · Answer

ご自身には価値が無くても、不動産屋には大きな利益につながる財産です。

所有する土地近隣の相場から妥当な金額を割出し交渉すべきように思われます、いままで役には立っていなかったのかもしれませんが
購入時には、それ相応のその土地分の価格を負担したはずです。

不動産屋は公衆用道路だからなどとうまいことを言っていますが
Bさんと話をし道路の廃止手続きがとれれば、がっぽりなんですから。

安易に口車に乗るのは得策ではないと考えます。

tono-todo · Answer

当然、売買契約になります。

ただ、本当に売却してよいかどうかはよく考えてからにした方がよい。
その土地を往来することとう無いかどうか、引越し時のアクセス等問題ありませんか？

共有の公衆用道路の売買について。

ご両親の問題に、ご家族が相談にのってあげるって

まだ締め切っていなかったので補足します。

このようなことは 欲張りたくなるのが人情ですが

＞その持分の分の費用というものを請求することは出来ないのでしょうか？

ANO.3です

ご自身には価値が無くても、不動産屋には大きな利益につながる財産です。

専門家ではないのですが参考になれば。

当然、売買契約になります。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング

このようなことは　欲張りたくなるのが人情ですが