築40年以上の家を貸したいのですが・・・

４年前に新築の家を購入。以前住んでいた家は中古で、買った段階で築40年でした。その後、３年ほど住み仕事の関係上今の家に引越しました。
ですので大体築47年くらいになっていますね；
土地は48.8坪の北・東に面している角地。車１台やっと入れる車庫一つと車庫２個分の庭付き１戸建てです。駅から徒歩４分という立地条件でなかなかに良いところでした。
当初買った時の値段は4500万円でしたが、３年前の引越しの際に査定してもらったところ3500万円で売るのが限界と言われ諦めてしまいました。
こちらの家のローンは完済済みで家も価値無しらしく固定資産税だけを年間７万ほどとられています。
ちなみに今の家は20年で組んで10万/月ほどローン払ってます。
この家の困ったことは３年間放置な上にいらない家財道具は置きっぱなし、庭の草は生えっ放しだということです。
１月に1回程度換気を行なっている程度で劣化が進んでいます。
この場合、どの程度修理したら人に貸せる程度になると思いますか？
また、貸すにあたってかかる税金や法律、仲介料等詳しく分かる方アドバイス頂けると助かります。
よろしくお願い致します。

No.1 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/08/09 13:51

　文面から見ると賃貸はすっぱり諦め、売却したほうが良いと思います。

　賃貸はビジネスです、こんな所で聞くような話しでは本来無いと思います。
　改装などすると損しかしないでしょう、改装費だけでも取り返すのに何年かかるかを考えると限りなく家賃をさげたほうが得でしょう。改装すると赤字が赤字を呼ぶでしょう。人に貸せば不具合が生じたときもメンテ代がずっとかかり続けます。

　土地と建物がアンバランスなのだと思います。賃貸をして中途半端に人にとられ自由にならない状態をうむぐらいであれば売却してしまい、現在のあなたのお住まいのローンを一括返済する方が支払う金利なども考え、古屋を賃貸するよりも結局はるかに得でしょう。

　大家業をしたければ、一旦無借金になって新たなアパートローンでも組み収益の望めそうなしかるべき物件でチャレンジしたほうが良いと思います。

この回答への補足

回答ありがとうございます。ここでご相談したのは、周りに相談する友達が居ない上、このHPでは不動産に関する知識がおありの方が多いようだったことと、業者ではない方など個人的な意見・経験等を聞いてみたかったのです。
また、やはり私の説明が足りなかったのですが、
固定資産税＋水まわり等の改装費＋破損時等の修繕費＋今後のための解体費＋月１万程度の利益
が回収できれば良い程度なのです。
ですので、大家業を本格的に！というわけではないんです。
あと、ご存知でしたらお伺いしたいのですが、確定申告をすると必要な最低維持費？がかえってくると聞いたのですが本当なのでしょうか？
ご存知でしたら教えていただけると助かります。

補足日時：2008/08/10 01:48

No.2 回答者： W33SA_2GB 回答日時： 2008/08/09 14:33

筑47年の家ということですが、耐震補強してある建物でしょうか。

昔の耐震基準のまま何もしていない家なら、「耐震なんて考えが全くない建物」です。

耐震基準は大昔のままで補強していませんが、見た目と設備だけはリフォーム済みの一戸建て。そんな物件に高い金を払って借りる人は居ないでしょう。

だから修理といっても外観、内装、設備だけではなく、現在の耐震基準に合わせて基礎の補強から耐力壁の追加やらと、全部やらないと。

＞３年前の引越しの際に査定してもらったところ3500万円で売るのが限界と言われ諦めてしまいました。

更地売買なのか古屋付きなのか分かりませんが、でもこれは上物の価値ゼロ。反対に解体費用分でマイナス。基本的に土地の価格だけだと思いますね。

この先土地の価格が上がりそうならこのまま所有するのもアリでしょうが、値上がりが見込めない地域なら売却も手でしょう。

この回答への補足

回答ありがとうございます。耐震性は考えておりませんでした；
古い家な為か太い柱が何本かあり、造りがしっかりしているので自然と大丈夫と考えておりました。
あと、私の言い方が少し足りませんでしたね。私の考えでは立地は悪くないので土地を子供に残しておきたいと今は考えております。
なので、
固定資産税＋水まわり等の改装費＋破損時等の修繕費＋今後のための解体費＋月１万程度の利益
が回収できれば良いな程度です。
水まわり等の改装費＋解体費は10年程度で減価償却していくつもりでした。
近辺の駐車場代が月極４万程あるので家が古いのを差し引いても５万くらいで貸せるかなと安易に思っておりました。

補足日時：2008/08/10 01:46

No.3 回答者： ZKl2o3Bsom 回答日時： 2008/08/10 09:07

取り壊して月極駐車場にすることをお奨めします。

おそらく改修費用より解体費用の方が安上がりでしょうし、近辺に月極4万が有るなら、舗装無し青空でも2万ぐらいで借り手に困ることは無いのでは？
古家を改修して賃貸に出すより、よっぽど効率的ですし、駐車場ならいざというときすぐに用途変更することが可能です。

No.4 回答者： ai_nov777 回答日時： 2008/08/12 02:43

戸建を４世帯の単身向け賃貸としては如何でしょうか？

駅近なら場所にもよりますが5～6万位の家賃で貸せるでしょう。
学生や女性向けとして出せばすぐ埋まると思いますよ。
女性限定でもぃぃですしネｗｗｗ

内装外装ともリフォームしないと無理ですょ。
TV番組のビフォーアフターをよく見ますが少ない予算で完璧に仕上がるのを見て驚いてますｗ

建蔽容積が分からないので曖昧な回答ですが、
土地48坪、例えばですが、上物に20m2位を上下2部屋の合計4部屋構造。

お子さんに譲るまでの間10数年以上ならリフォーム代1500万でもペイできるのではないでしょうか？

仮に月5万で貸したとして、1年で60万円、単純に4倍で240万円、10年で2400万円、すごぃｗｗｗ

管理は業者ではなく質問者さんが直接管理すれば業者に払う金が浮くし、
敷地内駐車場をその場所相当の値段で貸せば儲かるしｗｗｗ
入居者から管理費として2000円も取ればそれだけで固定資産も賄えるｗｗｗ
2000円×4世帯で8000円、1年で96000円・・・・すげぇ！

大家としてがっちり儲けて後世に財産を残しましょうｗ