中古住宅の販売価格と固定資産税評価額の差について

このたび中古の一戸建て住宅を購入を考えているものです。
気に入った物件があったのですが・・・値段が妥当なのかわからなかったので質問しました。
土地＋建物、木造築１２年で販売価格１８００万円の物件なのですが
不動産屋に内訳を聞いたところ、土地７７０万＋建物１０３０万との回答でした。
土地の価格はだいたい周辺土地の販売価格を参考にすると納得できます。建物の１０３０万がちょっと高いような気がします。ちなみに建物の固定資産税評価額は３８０万ほどです。

不動産屋は「建物については損保会社で定める再調達価格を基準に減価する方式で算出しました。（耐用年数２５年で計算）」とのことでした。

建物価格が妥当なのかを教えてください

No.4 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/08/10 22:25

＞固定資産税評価額は３８０万円

　その評価額は無関係です。何の参考にもならないでしょう。木造であれば新築建物が３０００万円であったとしても建物の大きさによりますが、最初の評価額は１０００万円程度の物でしょう、評価額とはそういった物です。

＞不動産屋は「建物については損保会社で定める再調達価格を基準に減価する方式で算出しました。（耐用年数２５年で計算）」とのことでした。
　不動産屋は値段の根拠を聞かれたのでそのように答えたのでしょう。一応根拠は必要ですから。

　売り主が個人であれば、なおさら交渉でしかないでしょう。ローンの残債などその価格で売らなくてはならない事情があるのかもしれません。高いと思うのであればまけてもらえば良いでしょう。ただ高いと思う根拠が固定資産税の評価額というのは間違っているでしょうけど。

＞現在の銀行借入残はどのようにして調べられるものなんですか？
　正確な所は重要な個人情報ですので売り主から聞くしかありません、ですが教えてくれないでしょうしやめておいた方が良いでしょう。口を滑らせる不動産屋がいたら恐ろしいです。
　まあ、登記簿を取れば、抵当権の設定があり借入額は書いてありますので、そこから推理することは可能でしょう。まあ３５年ローンの１２年であれば元金はまだ多く残っているでしょうけど。

　幾らならばあなたが欲しいのかを決め、その値段で交渉してみればよいでしょう。ここで高い安いなど聞いてもどうにもなりませんから、意味は無いです。欲しければ割高と思っても手を打てば良いでしょう。そうでなければ購入はやめましょう。

＞がちょっと高いような気がします
　でしたら２割引ぐらいしてくれとお願いしてみてはいかがでしょうか。

No.3 回答者： ZKl2o3Bsom 回答日時： 2008/08/10 09:21

素人ながら、建物の価格は高いと思います。

かと言って、価格交渉が可能か否かは、売り主の都合の他、競合の有無にも左右されますので、何とも言えません。

割高でも欲しい物件なのか、割高なら買う必要が無いのか、決めるのは貴方です。
ちなみに、私も同じように中古の建物価格に拘った結果、めぼしい物件は全て逃がしてしまい、結局土地だけを買うことになりました。建物は中古の倍以上費用はかかっています。
まぁ、それはそれで満足していますけど。

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/08/09 23:25

中古住宅の価格を構成する一番の要因は「相場」です。

幾らなら売却できるのか？で根付けします。他の物件と比較してみれば良いのでは？私の地域では（政令指定都市）その様な根付けでは絶対売れません。木造築12年で30～40坪なら土地価格+500万以下ですね。某大手建売業者さんとかの新築でも1000万ぐらいですからね建物代金。建築時坪70万しようが45万で建てようが売却時にはあまり価格に反映されません。
770万で土地が買えるなら廉価なメーカーで新築しても2100万ぐらいで出来ますよね。大体損保評価を不動産の売買査定に利用するのが理解できません。それって今全焼したら幾らまで保険保証できるか？の金額で売買とは全く関係ありません。体外相場から離れていて高い物件は債務が売買額近く残っている場合が多いのでその辺りを御確認ください。現在銀行等の借り入れ残が1700万とか残っているなら価格交渉等の余地はありませんので。スルーされたほうが無難です。

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。
ふつう損保評価は売買査定に関係ないんですね！！

現在の銀行借入残はどのようにして調べられるものなんですか？

補足日時：2008/08/10 06:59

No.1 回答者： to-kon 回答日時： 2008/08/09 21:46

書き込みだけでは判断できませんが、基本的に固定資産税評価額と実勢価格はまったく一致しません。

高いと思うなら値段交渉すればいいのではありませんか？

妥当かそうでないかという考え方は意味がありません。
売買は売主と買主の合意で成立するものです。
一方的な根拠を持ち出して、妥当でないと主張したところで、売主はその主張された価格で売る義務はありません。強制的にまた法的に無理やり安くさせることはできませんから。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
粘り強く値段交渉してみます。

お礼日時：2008/08/10 06:58