増改築を土地担保なしで行いたいですが、低金利での融資していただけるところ探しています。

親が現在住んでいる建屋と同じ敷き地にある工場建屋部分を改築して親の家とつなげ自分の家としたいのですが、土地を担保にさせてくれません。家の費用は２０００万円。低金利での融資を受ける方法を教えてください
詳細
親が住んでいる敷地にある工場建屋は既に使用されていなくて、物置となっているもので築２０年鉄骨スレートぶきで頑丈です。親の建屋　１００ｍ２　工場１００ｍ２です。総敷地３３０ｍ２　工場と建屋は５ｍくらい離れています。
工場建屋は取り壊すのに費用が７００万もかかります。そこで改築を検討したですが、同じ敷地に２軒の家を建てられないので改築の扱いで５ｍ離れていますが、改築した工場と渡り廊下でつなぐことを考えています。
なお、この土地は祖父の名義でたくさん他の親族もあり、担保に入れることができません。
そこで、建物のみを担保にお金借りたいのですが、なお、当方は年収４００万円のサラリーマン妻があり、子供が４人です。頭金１５０万あります。低金利の融資先探しています。

No.4 回答者： hisui0001 回答日時： 2011/05/03 19:52

＞この土地は祖父の名義でたくさん他の親族もあり、担保に入れることができません。

先のQ＆Aの内容と同じです。

ただ、方法として、他の親族にそれぞれ「土地に関する所有権の権利放棄書類」にサインをしてもらう方法しか無いですね。

当然ですが、その際に、誠意を持って話し合う事が必要です。

それが出来ても、必要な金額が出来ない場合保険を担保に保険会社から融資を受ける事も出来ますが、それは今までの掛け金の７０～８０％です。

ですから、ご両親の了承と親族の了承は不可欠です。

そこで問題になるのは、年収４００万円で２，０００万円の返済が出来るかという問題です。

２，０００万円借りるという事はその金額の約１．５倍　つまり３，０００万円の返済を計画しなければいけない事です。

金利についてはもっと安い金融機関も有るでしょうが、今後の金融利率を考えれば、１．５倍は必要と考えれば良いと思います。

一応参考としてお考え下さい。

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/08/25 18:34

建物を建てるためには土地が必要ですね。

土地を利用する権利は大きく３つあります。
１つは所有権、もう１つは借地契約による借地権、残る１つは使用貸借契約によるものです。

建物の名義（質問者）と土地の名義（祖父）が異なるということは、所有権による物でありませんので、その土地を祖父から購入するか、贈与してもらうかして所有権を取得するか、借地または使用貸借契約により使用する権利を得るしかありません。なお、使用貸借というのは通常低料金または無料で親の土地などを借りて使用する契約です。

贈与すれば贈与税の問題もありますし、想像するところ祖父の相続人がたくさんいる様子ですので、贈与してもらうのは難しい状況なのではないでしょうか？

使用貸借は権利として非常に弱い権利で、原則として契約者本人である祖父が亡くなった場合契約は終了してしまいます。つまり祖父が亡くなった時点で建物が建っている権利が失われてしまいます。
そのため、使用貸借上の建物の価値は０に等しく担保価値がなく、建物では融資はできません。。

残された方法は周辺相場程度で借地するか購入するかでしょう（周辺相場に合わせないと親類からクレームが付いたり、贈与税の問題が出ます）。

先の回答にあるように、建築基準法的な問題でもかなり難しい計画のように思いますし、まず第１に建物を使用する権利をきちんと得ないことには融資は無理でしょう。

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/08/24 11:24

低金利はおろか金利に目をつぶってもとても無理でしょう。

土地担保は必須になります。

No.1 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/08/24 10:20

そのような建物を担保に貸してくれるところはないでしょう。

確認申請もその計画ではむずかしいと思います。
まさか、建築士のすすめによるものではないですよね。

建物によっては非常に危険な建物にもなりかねません。
素人の方は鉄骨だからとかＲＣだからと言って頑丈だと思われがちですが専門家が見れば決してそんなことはないということもよくあります。

まずはリフォームしたいなら用途変更申請の可能性と敷地分割の可能性を建築士と相談してください。リフォームローンでは担保があっても普通1000～1500万がいいところです。相談なら労金が最近はお勧め。しかし検査済証がないと最近はローンも下りないと聞いていますよ。

でも、まず計画が実行可能か建築士と話して下さい。