建て売りと売り建ての差

タイトルの書き方が合っているか定かでは無いのですが

建て売りや中古住宅を買うのと
土地を買って住宅を建てるのではローン等が違うので気をつけた方が良い！と言われました
土地を買って建物を建てられないで終わる人が少なく無いと言うのです
何を気をつけて契約をした方が良いのでしょうか？

後、ローン審査ですが
ある不動産屋は「建物を見るので」と言い
ある不動産屋は「あくまでも本人の返済能力を見る」と言われるのですが
何を基準として物件を選んだ方が良いのでしょうか？
物件を選ぶ時に迷ってしまいます

宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/11/17 19:14

建て売りや中古住宅を買うのと

土地を買って住宅を建てるのではローン等が違うので気をつけた方が良い！と言われました
土地を買って建物を建てられないで終わる人が少なく無いと言うのです
何を気をつけて契約をした方が良いのでしょうか？

建売とは、土地を仕入れて建物を建てて、付加価値を付けて一緒にうるもの
ローンは、土地、建物あわせた価格で審査します。物件の担保評価も同時に
行います。

売り建てとは、要するに区画分譲された土地を売る事業が主体で
家は、提携したハウスビルダーが別途受注し施工するパターンです。
ローンは、土地の購入の段階と建物発注の段階とで２回にわけることに
なります。
まず、購入土地価格、建物価格が決まっていれば問題ないですが、土地を
仕入れないと、建物発注が決まらない関係から、まず土地のローンをおこして
次に建物の見積りが終わって時点で建物のローンをおこすわけです。
ハウスビルダーが建てるとはいえ、展示場で聞いてきた坪単価におさまらない
ケースが多々あります。ことに外構、植木などの費用やクーラーなどの設備
を見落としていたりします。出窓やカウンターキッチンをつけて、標準の間取り
を打ち合わせの中でどんどん変えていくと、いつのまにか坪単価は予算の
２割り増し・・・なんてのはざらにあります。

＞後、ローン審査ですが
＞ある不動産屋は「建物を見るので」と言い
＞ある不動産屋は「あくまでも本人の返済能力を見る」と言われるのですが

両方みます。
仮に土地が２０００万円
建物が２０００万円とします。
土地の評価も価格もだいたい決まってますからいいのですが、建物の
評価というのは、建売の場合は販売価格をベースに評価します。
売りたてでも、建てる前に融資はきまるので、発注工事費ベースです。

本人の返済能力は、年収、勤務年数、サラ金をつまんでいないか
カードローンの焦げ付きはないか、ほかに大きなローンを抱えていないか
などを見て、それらから年収の５倍以内とか・・そういう基準で貸し出し限度
に収まるかなど審査します。


＞何を基準として物件を選んだ方が良いのでしょうか？
建売なら、悩むことはないです。買えるローン枠をはじめにつかんでおいて
その枠に収まる物件でいいものを選べばいいです。
売り建てなら、まず建物の予算を決めておいて自分のローン枠＋自己資金
から建物代を引いた値段で買える土地を探します。
３０坪ののべ床面積の家なら、容積率８０％なら土地は４０坪以上
この場合、広い土地を買いすぎると、大きい家を建てなくては損ということ
になって、予算オーバーで建物ローンが個人のローン枠を超えるという話に
なるのです。
＞物件を選ぶ時に迷ってしまいます
不安なら建売を買うほうがいいですが、カスタムメイドにしたいなら売り建てです。
でも、はじめての人には予算管理は難しいですから、建物坪単価を決めて
この予算ですべてやってくれといいながら細かい仕様を決めるというやり方
になるのが多いです。
どっちにしろ、建物や土地に業者の利益がのるのは同じです。
売り立てのほうが、仕様が質素になるのは、上限が決まっているからですね。

この回答へのお礼

有り難うございました！
大変参考になりました
売り立ては難しいのですね
予め施工業者と積めておかないと人間夢脹らんでしまいますから予算まで脹らむと言う事になりそうですね
オール電化などに後でしようと思うと余計なお金が掛かるので自分で最初から！と思いましたが・・・
贅沢を言えば仲介物件で無い物が好ましいのですけどね

最初に何坪でどんな家を建てるのかキチンと見積もりをしてから土地を探してローンを考えるとします

有り難うございました

お礼日時：2005/11/17 20:07

No.3 回答者： RRRK 回答日時： 2005/11/17 23:40

私の認識では建売と売建は以下です。

(専門家でないので間違っているかも・・・)

建売→土地付分譲住宅
既に建物も完成した状態、或いは建築確認済で建築中に販売される物件

売建→建築条件付土地
ハウスメーカが限定されている(自分でハウスメーカを選べない)土地販売です。
間取りなどのプランはある程度自由に決められる。
土地販売なので建物は契約後に設計・施工される。

売建の場合でも、土地の値段と参考プランとして建物の値段も表示されている場合が多いので、参考プランからかけ離れたプランにしなければ、土地＋建物の総額で資金繰りを考えることが可能です。

心配されているケースは「売建」でなく「注文住宅」だと思います。
注文住宅の場合、土地購入、建物設計、建物施工の各段階で支払が必要となり、自己資金に余裕がないとつなぎ融資等が必要になる場合があります。

参考URL：http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_house/w00511 …

この回答へのお礼

有り難うございます！

そうですね
RRRKさんのおっしゃるとおり注文住宅の方も考えています
土地購入、建築設計、建築施工の３分割で支払いが必要なんですね
ふ～む・・・なるほど・・・途中で家が建たなくなると言う意味も解りますね
キッチリと計画を練らないと
融資が下りない可能性大で支払いが出来ずに困った！と言う事になりかねませんね
建物の方の計画を先に練って置きたいと思います
大変参考になりました
有り難うございました。

お礼日時：2005/11/18 10:35

No.2 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/11/17 19:16

↓すみません、引用文にアンカー付け忘れました

＿|￣|○