住宅ローンＮＧについて教えてください。

先日、初めての住宅ローンの事前審査でＮＧでした。現在４２歳、妻、子供１人の三人家族です。物件価格２７７０万、諸費用は自己資金、頭金２００万で借り入れ希望額２６００万、３５年ローンという内容でした。　　私の年収が約３８０万、勤続６年、他にローンはなし、クレジットカードは１枚所持しておりますが借り入れは一切なく、事故履歴等も無い状況です。申し込み先は都市銀行でした。ただ勤務先が正社員採用にもかかわらず社会保険がなく国民健康保険です。会社の業績はお世辞にも良好とは言えないです。この辺りが影響しているとは考えられますでしょうか？銀行によっても基準は違うとも聞きますし、また今後他の銀行に事前審査の申し込みする考えがあるのですがその際、申し込みの金融機関等（比較的通りやすい等）又は、私の状況でこういう点が良くないなどなにかアドバイスいたたければと思っておりますのでどなたかよろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2008/11/19 18:07

先ず、支払い終了が77歳というのが現実的ではないですね。

その年収と借入額なら、年３％金利の35年払いで30％を越える支払いになります。年収の25％（月7.9万円）を支払いに充て、定年までの18年ローンだと1320万円、23年ローン（繰上返済前提の65歳支払い終了）だと1570万円の借入が現実的だと思います。節約して30％まで支払い額を上げても1580万円と1890万円止まりです。残念ながら、頭金があまりに少ない今の状況で、その物件は無理があると思います（頭金は物件価格の30％以上（諸経費含む）が理想）。
審査にギリギリ通る金額と無理なく払っていける金額には大きな隔たりがあります。住宅は生活の質を上げる道具にしか過ぎません。ローンのために切り詰めて生活するだけでは本末転倒にもなりかねません。旅行や外食なんかもして思い出を残しましょうよ。
あと、お子さんも居らっしゃるようですし、頭金は全部使わず年収の半分以上は最低残しておきましょう。

参考URL：http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

この回答へのお礼

早速のご回答、大変ありがとうございました！不動産屋の営業マンの方は「大丈夫、いけますよ。」と言ってくれたので期待もしてしまっていた自分が無知で恥ずかしいです。実際問題として私の年齢での３５年ローンは無謀という事ですね。物件も含めて再検討してみます。本当に有難う御座いました。

お礼日時：2008/11/20 08:37

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2008/11/19 18:17

元業者営業です

結論からいいますと「否決も当然」です。

借入希望額２６００万円で３５年払いですと月々の支払は１１５，１２１円です。
（ちなみに多くの都市銀行が返済比率を出す時は金利上昇分を加味して４％で計算します）
年間ですと１１５，１２１×１２か月＝１，３８１，４５７円

ご質問者の年収が３８０万円との事ですから、返済比率は３６．３％にもなります。

通常、都市銀行は余程の事情（一部上場役付社員、公務員等）を除いて返済比率は「３０％以内」です。

故に今回の事前審査がＮＧになるのも当然でしょう。

ちなみに、返済比率３０％の融資なんて実際に借りたら生活は「カツカツ」ですよ。
理想は２０％、多くて２５％でないと「食うや食わず」の生活になります。

今回はご縁が無かったようです。

この回答へのお礼

早速のご回答、有難うございました！返済比率でオーバーしていては話になりませんよね、、、、。ただひとつ解からないのが不動産屋の担当営業の方は源泉徴収票も最初に見せたところ「大丈夫です。ぜんぜんいけますよ。」と言われたのですが何か根拠があったのかな？と不思議なのです。この辺りは何か考えられるでしょうか？考えられる事があれば
大変恐縮ですがお願いいたします。

お礼日時：2008/11/20 09:03

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/11/19 19:42

>また今後他の銀行に事前審査の申し込みする考えがあるのですがその際、申し込みの金融機関等（比較的通りやすい等）・・・・

審査が甘く通り易いのはノンバンクです。

都銀＜地銀＜信金＜ノンバンク

右に行くほど審査は甘くなります。
しかし右に行くほど金利は高くなります。

特にノンバンクが重視するのは物件の担保価値です。担保価値があれば本人の与信は重視されません。

これはどういう意味か判りますよね。

ノンバンクは信金すら落ちた人が借りにくる所ですから、与信を重視しては貸せる人は居ません。
つまり滞納されても売り払えば回収できる物件には貸してくれるという事です。

年収500万以下で返済比率35％超えの人が、無事に最後まで払いきれる可能性は極めて低い、と言うことをノンバンクは知ってますから。

この回答へのお礼

早速のご回答、有難うございました！　　　　　　　　　　　　　　　返済比率オーバーの人間が金利の高い所で借りる、なんて将来的に恐ろしいですよね。なるほど大変良くわかりました。　　　　　　　　　　たまに不動産屋さんで「他社で断られた方、勤続年数の短い方、一度ご相談ください、、、自社ローン有ります。」なんて見かけますがああいった類のものも金利がかなり高いもなのでしょうか？もしご助言戴ければ幸いです。

今回のご回答、本当に有難うございました。
　　　　　　

お礼日時：2008/11/20 09:19

No.4 回答者： ma_h 回答日時： 2008/11/20 09:32

＃２の元業者営業です

お礼拝見しました。

＞ただひとつ解からないのが不動産屋の担当営業の方は源泉徴収票も最初に見せたところ「大丈夫です。ぜんぜんいけますよ。」と言われたのですが

考えられる可能性

１．単にその営業が「素人」だった。
２．その業者に提携金融機関があり、審査において融通を利かせることが可能だった。
３．ハナから「お話になりません」となると見込み客を失いかねないので、「一か八か」の可能性に賭けた。
４．ご質問者に「現実を理解させる為」あえて申し込み、改めて「身の丈に合った」物件を紹介しようとした。

こんな感じでしょうか。
ただし、本当のところはわかりません（当然ですが）。
何れにせよ資金計画は不動産の購入においては根幹となる部分ですので、ある種「いい加減な」対応をしたこの業者とは今後のお付き合いを考えた方がよろしいかと。

ちなみに「住宅ローン」の一般的な融資条件ですが
●勤続３年以上
●返済比率３０％以内
●過去の事故歴（ローン滞納、自己破産等）なし
●キャッシング、消費者金融での借入履歴なし

以上の４項目に１項目でも引っかかると原則「融資否決」です。
特に３番目と４番目は「問答無用」ですので、ご注意ください。

今回は残念でしたが、考えようによっては「助かった」とも言えます。
こんな融資が通ったらほぼ間違いなく「破綻」していたでしょうから。

まずは、物件価格の２０％～３０％は頭金として支払えるだけの貯金をしましょう。（諸費用抜きで）

ご参考まで。

この回答へのお礼

kymkymでございます。再度のご回答ありがとうございます。
なるほど挙げて頂いた可能性の中に「これかな。」というのがなんとなく有ります。　　　　　　　　　　
ご助言の通り、頭金としての貯金に励み見直して行きたいと思います。


今回こういったサイトは初めて利用してみたのですが、ご親切に又、大変迅速にご助言いただきまして、大変感謝しております。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2008/11/20 10:33