実家の隣の中古一戸建て購入について（長文です）

Question

私の実家隣の中古一戸建てが一年前から売りにでています。
夫（34才）と２ヶ月になる娘の三人家族。
一家の年間収入は６５０～７００万程。
現在は賃貸アパートで家賃は駐車場込みで８万４千円。

物件概要ですが
・物件価格２４８０万（税込）。
・来年半ばで築５年。鉄骨。
・駅までバスで１５分、複数の駅が利用可能。
・バス停から徒歩７分程度、複数のバス停が利用できる。
・近所に小規模のスーパーあり。
・比較的裕福な所得の家庭が住む住宅地。学区はその市で一番よく、近隣住人も今のところ良好。
・自己破産の競売物件を地元不動産業者が落札したとの事
　（実家からの情報。競売情報を調べたら確かに競売にかけられた経緯がありました）
・内見の案内は落札した不動産業者ではなく別の仲介業者。
・中の状態は良好。住宅自体には問題なさそう。
　（２年保証。売主が業者の為の瑕疵責任の２年かは不明）
・何人か見に来ているが売却にはいたっていない。
・隣の実家と合わせて５０坪くらいの土地になる。

私の実家隣の物件という事で購入を迷っています。
５年後ぐらいの住宅取得に向けて貯金を始めようと思っていたので、今は用意できる自己資金はほとんどありません。
ただ、実家隣の物件は周りの状況から見てこれを逃すと厳しそうです。
（この物件以外は今無理して買うメリットがない為、購入は考えていません。従来どおり自己資金と頭金をためてから購入しようと思います）

仲介業者は諸経費込みで２７３０万。値引きはほとんど無しで２７００万と言ってきています。
自己資金がない為、２７００万を全てローンで申請します。
３５年ローンで月々８２０００円くらい、ボーナス払いなし。
契約時に必要な現金は１５万と言われました（印紙代と手付金）ローンがおりるかはまだわかりません。


皆様にお聞きしたいのでが、

(1)この物件は自己資金なしでも買うべき物件なのか？
　（自己資金・頭金ゼロで住宅ローンを組むのは厳しいのは承知しています）

(2)もう仲介業者に詳細をきいているが、落札した不動産会社から直接買った方がいいのか？
　仲介手数料はとられなくてすむのなら安くなるのかなと思います。
　この場合の仲介業者を通すメリット・デメリットがあれば教えてください。

(3)仲介業者は「売主は個人で会社員の方。どこの不動産業者とおしても仲介手数料をとられる。
　（物件の外に落札した不動産業者の看板があるのですが）あの業者から買っても仲介手数料はかかる」と言っていました。
　まだ私が登記謄本を見ていないので所有者や売主については確認できていませんが、実家に競売落札業者が「隣の家を買った業者です」ときたようです。
　「噂で不動産業者が競売で落とした物件と聞いた」とその仲介業者にいうと「まだ登記簿を見ていないので私もはっきりわからない」と言われました。
　物件の内見ではいちいち登記簿は見ないんでしょうか？
　このような業者は仲介してもらわないほうがいいんでしょうか？
　ローンに関してはやたら自信があるらしく、９割くらいほぼ大丈夫と思っていいですといわれました（自社の提携ローンとの事）

(4)参考に聞きたいんですが、消費税がかかるのは売主が業者の場合で建物・土地、売主が個人の場合は建物のみなんでしょうか？
　消費税がかかる場合、売主が業者で仲介業者をとおしたら土地・建物の消費税＋仲介手数料となって、金額的に高くなると思います・・・。

(5)もし購入になるならば、契約までに確認しておかなければいけない事項はありますか？
　瑕疵責任やローン特約、登記簿の抵当権や所有権移転仮登記がないかのチェックはするつもりです。

なにぶん不動産の購入は素人なので、わからない事だらけです。
実家の隣の物件という事ですごく迷っています。
なにかアドバイスあればよろしくおねがいします。

（そもそも自己資金なしで購入するのは無謀だという一般的な意見は重々承知ですのでご遠慮いただきたいです。この物件にそれでも購入する価値があるかを知りたいです）

L89Z504 · Accepted Answer

(1)に対する回答にしかなりませんが、結論的には（お金さえ何とかなるのなら）買いたいですね。

以前、私の実家の隣の土地も競売で売り出されたことがありました。都内だったこともあり、土地だけで１億円近くしたのでとても買えませんでしたが。その後、その土地は分筆されてＡさんとＢさんが現在住んでいますが、Ａさんがちょっと面倒な感じのお宅で両親は多少苦労しています。

そう、隣に厄介な人が来ないことを保証してあげることはとても親孝行だと思います。ありがちな塀をめぐる論争も起こらないでしょう。

ただし、他の方も書かれているように、２４８０万円（特に、１年前から２００万円しか下がっていない）は明らかに高いと思います。地域にもよりますが、不動産の価格は１年前よりも１割以上は落ちているのではないでしょうか（ちなみに私は昨年秋に、１年前に売り出された土地をいくらか割り引いてもらって買った者です）。ここは値切りましょう。「○○○○万円なら買う、それ以上なら買わない」のような交渉をしてみてはいかがでしょうか。この具体的な数字を決めるのは結構悩みますが、具体的希望価格なしに値切り交渉はできません。
このご時勢なので、売主も利益云々よりも落札額をほぼ回収できれば御の字なのではないでしょうか。お金が入ってくることが現実味を帯びてくれば売主も考えるような気がします。
但し、これも仲介業者がどれだけ真面目に売主と交渉してくれるかにもよりますが。

cetus07 · Answer

こんにちは！

(1)この物件は自己資金なしでも買うべき物件なのか？

take-1201さん次第だと思います。
駅までバスで１５分、バス停から徒歩７分という時点で、多くの人には価値が低いと思います。実際、１年も売れなかったということから考えると、適切な値付けだったと思えませんが・・・。最近、売り出し価格を下げたとということはありませんか？

(2)もう仲介業者に詳細をきいているが、落札した不動産会社から直接買った方がいいのか？

すでに仲介業者にtake-1201さんが相談済みであれば、売り主との直接取引や他の不動産業者を仲介にすることは無理と考えた方がいいです。
仲介業者同士の業界ルールがあるので。あくまでも業者側の都合なのですけどね。

仲介手数料分やそれ以上を物件価格から値引きするように、仲介業者から売り主側の仲介業者を通して売り主に交渉させることは可能です。交渉が決裂すれば、他の業者に仲介を依頼することもできるかも知れませんが、その間に売れてしまうかどうかは運次第です。


(3)物件の内見ではいちいち登記簿は見ないんでしょうか？

ケースバイケースだと思います。

一般的な中古住宅の売買では
売り主－仲介業者Ａ－仲介業者Ｂ－買い主　というような形です。

仲介業者Ａは売り主から仲介手数料を、仲介業者Ｂは買い主から仲介手数料を払って貰います。また、多くの場合、仲介業者Ａが買い主もみつけて、売り主、買い主の両方から手数料を貰うことを狙うことが多いです。
売り主側の仲介業者でなければ、ある程度話がまとまってから、登記簿などは確認することになると思います。

気になるようなら、自分で法務局にいけば、土地、建物それぞれ印紙代１０００円で謄本をとれます。

ローンについては、支払い能力に問題がないのに、提携ローンでないと組めないような物件の場合、価値として低い可能性があります。提携ローン以外も含めて、審査を申し込んでみた方が物件の価値の確認になると思います。

(4)参考に聞きたいんですが、消費税がかかるのは売主が業者の場合で建物・土地、売主が個人の場合は建物のみなんでしょうか？

土地はいずれの場合も消費税は非課税です。
建物については、売り主が個人の場合は非課税、業者の場合は課税です。

(5)もし購入になるならば、契約までに確認しておかなければいけない事項はありますか？

たくさんありすぎるので、ネットで検索された方が。

それから、購入に掛かる費用以外に、あとから不動産取得税の請求も届きます。
また、ローン以外に固定資産税や性能を維持するための修繕などの費用も考慮しておく必要があると思います。

頭金うんぬんでなく、ローン総額が２７０００万円であれば、それほど無理な額ではない気もしますが、一家の年間収入という表現が気になります。ローンの支払いについては夫だけの年収で考えた方がいいと思うのと、その収入が今後も安定的に得られるものであるかどうかがポイントです。

また、住宅ローンはいろいろとありますので、目先の支払い額にとらわれてずに、商品を比較することが大切です。

それから、仲介手数料は上限が決まっているのですが、「上限が」という言葉を省いて説明する業者が多いです。交渉次第では値引き可能です。

また、登記については、ローンの関係で自分でというのは無理だと考えた方がいいですが、ネットで探すと手数料の安い司法書士を捜すことは可能です。登録免許税はどこに一緒ですが。

参考ということで。

tarotaro001 · Answer

正直、中古物件の場合、諸費用も含めての住宅ローンは難しいとおもいますよ。
せめて諸費用分くらいの現金がないと・・・

実際問題として中古の場合、物件価格の満額を借りれるのは困難です。
担保割れを銀行側は極端に嫌います。

立地条件がよいとかであれば、多少加味される可能性はありますが質問内容を見る限り、一般的にほとんど加味されるものがありません。
せいぜい物件価格の８０％くらいの２０００万くらいが上限ではないでしょうか？

３４歳で貯蓄無しの時点で、無理な計画です。


ダメ元で銀行の融資窓口に相談にいってみてはどうですか？
どのくらいまでなら融資可能とかある程度相談に乗ってもらえます。
その辺をまず確定させなれれば、買いたいと思っていても実際は無理な物件ということになりかねません。

nsan007 · Answer

昔の言い伝えのような物かもしれませんが、家に隣接した土地は何が何でも手に入れろ、後で必ず役に立つ・・・的なことがあります。
資金的に苦しいなら、土地の分だけでも実家に負担してもらうなど無理をしいも買われれば、将来一つの敷地としても使えるのであれば、色々な可能性も出来てきます。
ただ心配なのは何故築５年で売りに出されたか？
建物は欠陥など無いか、一度契約前には専門家に見てもらうと間違いが無いと思います。
お近くの建築設計事務所で、ある程度経験豊富そうな建築士さんにお願いしてみてはどうでしょう。
費用も半日程度で数万円でしてもらえると思います。
もし、建物に欠陥や問題が有れば、それを理由に値引交渉も出来るかもしれません。
建築士は土地の事なども知っている範囲で助言してくれると思いますから、数万円は無駄にはならないと思います。
賃貸アパートで離れて暮らすより、実家に隣接した土地に住めば良い点は山ほどあると思います。
なんとか上手く手に入れられるようにお祈りします。

toteccorp · Answer

私は35歳の時、中古物件価格の1.5倍のローンを組みました。
頭金はありませんでした。
3000万以上です。
やってもいないのに出来ないという人がなぜか多いですがやってみなければわかりません。
競売落札者が不動産屋で直接取引の場合、仲介手数料は出ません。
売主でない不動産屋と話をしてはいけなかったです。
良く考え直接取引で値引き交渉するのが良かったです。
もう一年くらい売れなければ安くなるかもしれません。
実家に近いといいことばかりではありません。
貴方はよくても奥さまには多少嫌なこともあると思っていたほうがいいと思います。
離れていれば仲良くできても近すぎると出来なくなることもあります。
実家を相続するのが貴方ではないのでしたら、少し距離があってもいいと思います。
私が相続するのでしたら何とかして手に入れます。

nonbay39 · Answer

１．買う価値があるかどうかはあなた次第です。合わせると将来さらに建物が建てやすい形の良い土地になるのであれば、購入しても良いとは思います。
２．もう仲介手数料を抜くのは無理でしょう。むしろ仲介手数料は支払ってきちんと契約するほうが良いでしょう。競売がらみならばなおさらだと思います。
３．無理なローンは金利が高くなる可能性がありますので、金利を良く確認しておきましょう。
４．業者であろうとどこであろうと土地に消費税はかかりません、土地は消費物では無いためです。建物は個人売主であれば消費税はかかりません、業では無いためです。
５．ローン特約は借り入れをする予定の金融機関名と金利を確認しておきましょう。契約書にはその借り入れ予定金融機関名を入れてもらいましょう。

＞ローンがとおらなかったら、違う新築の物件を売ろうとしているのか。
　それは無いでしょう。もしあったら「当分買いません」と断れば良いだけです。

mayudesu · Answer

一般の素人ですみません。

take-1201さんのご質問には全くお答え出来ないのですが、
家の価格については、もっと安く出来るのではないでしょうか？

競売にかけられた物件は、前持主が破産や支払いが出来ない事態に追い込まれたと言う事で、普通の方は正直あまり好まない物件です。
この不況時に業者の言い値で買う事はないと思います。

「家族で相談したが、頭金もないし、無理に買うことは無いと考えている。」旨を伝え、もっと値切られては？
恐らく業者も、「実家の横の物件」というtake-1201さんの足元をみて
値を下げないのだと思います。
一度、興味を無くしたと伝えた上で、お友達や知り合いにお客のフリをして物件を見学してもらい、業者の本音を探って貰っては？
take-1201さん以外の方には漏らすかも知れないですよ。

いい環境の物件そうですが、ＮＯ，１さんがおっしゃるように、バス便の物件で３０坪未満とは土地に縁のある方以外、魅力を感じるかどうか・・・。個人的には総額で２３００万でも高い気がします。

駄目もとで値切られて、通れば買われたらいかがでしょう？
「２３００になったら考えるから連絡下さい」とか・・・。
頭金が無い分、価格が下がれば相殺できますし、納得できるのでは？
それまでに売れてしまえば諦めもつきますし（＾＾；）

御不明点にお答え出来ずに申し訳ありませんでした・・・；
小さなお子様も本当にお金が掛かります。
どうかどうか頑張って少しでもお得にいい買い物をなさって下さいね。

実家の隣の中古一戸建て購入について（長文です）

こんにちは！

この回答への補足

正直、中古物件の場合、諸費用も含めての住宅ローンは難しいとおもいますよ。

この回答への補足

昔の言い伝えのような物かもしれませんが、家に隣接した土地は何が何でも手に入れろ、後で必ず役に立つ・・・的なことがあります。

私は35歳の時、中古物件価格の1.5倍のローンを組みました。

１．買う価値があるかどうかはあなた次第です。

一般の素人ですみません。

(1)に対する回答にしかなりませんが、結論的には（お金さえ何とかなるのなら）買いたいですね。

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